Сущность виды и задачи ипотечного кредитования; Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

       Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

       - заемщики – физические лица, граждане  Российской Федерации, заключившие  кредитные договора с банками  (кредитными организациями) или  договора займа с юридическими  лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

       - кредиторы — банки (кредитные  организации) и иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

       - инвесторы - юридические и физические  лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

       - правительство — определяет концепцию  развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

       Ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

• отношения собственности;
• кредитные отношения;
• финансовые отношения.

       Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владения, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека обеспечивает реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

       Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог  недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития воспроизводства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

• обязательное обеспечение залогом;
• длительный срок предоставления кредита;
• целевой характер;
• государственная регистрации ипотеки.

       Финансовые  отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками - обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал; так при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

       Рефинансирование - это восстановление кредитоспособности кредитного учреждения посредством  перепродажи ранее выданных ипотечных  кредитов.

       Ставка  рефинансирования ЦБ-это ставка, под  которую Центральный банк Российской Федерации выкупает у подведомственных ему коммерческих банков кредиты и иные ликвидные банковские активы. Другое применяемое название - учетная ставка ЦБ. На текущий момент она равна 7,75 % [37] 

       1.2 Преимущества и недостатки ипотеки

        

       1.Главным  преимуществом ипотеки является то, что, вместо  долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества,  возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем,  доме.

       2.Приобритаемое  жильё, сразу становится собственностью  заемщика и существует возможность зарегистрироваться  в новом жилье заемщику и членам его семьи.

       3.Ипотечное  кредитование-это безопасная операция. Нет никакого риска утраты  права собственности на имущество,  включаю случаи потери заемщиком  трудоспособности.

       4.Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

       Пожалуй, самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать  порой до 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. 
 

       1.3 Модели ипотечного кредитования 

       В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

       В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности  обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

       При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров (см. рис.1):

       между заемщиком и кредитором – договор  о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и  договор об ипотеке;

       между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

       между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи  жилья. 

 

 

       Условные  обозначения: 1 – договор о накопительном  жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов. 
Рис. 1.1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования 

       В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

       При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

       При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается  первичный (собственный) капитал, который  является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

       Основными достоинствами одноуровневой модели являются:

• практически автономное замкнутое существование системы, характеризующейся достаточной степенью стабильности в долгосрочном периоде;
• простота финансового и правового механизма;
• лёгкая адаптация к любым кредитным и финансовым системам.
• лёгкая интегрируемость в национальное законодательство;
• дешевизна организации и контроля;
• отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;
• отсутствие затрат на выплату вознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительная дешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.

       В то же время присутствует и целый  ряд отрицательных факторов:

• небольшие сроки кредитования;
• обязательность длительного периода накопления значительного объёма собственного капитала;
• низкие проценты по накоплению;
• очерёдность заёмщиков в получении кредита;
• сложность для кредитного института сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейся экономики.

       В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют  посредник (ипотечное агентство) и/или  участник финансового рынка (ипотечная  финансово-инвестиционная компания).

       При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис. 1.2): 
 

         

       Условные  обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор  страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 –  агентский договор, 7 – договор  переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг. 

       Рис. 1.2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования 

       На  первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

       После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

       Со  страховой организацией заключаются  договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

       Основными недостатками этой схемы являются - сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заёмщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.

       На  вторичном ипотечном рынке между  кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. [16] Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                2.1. Общие тенденции ипотеки в 2010 году 

       Мировой финансовый кризис отодвинул процесс доступности ипотечного кредитования лет на 10. Такой вывод можно сделать, если сопоставить данные, представленные Фондом «Институт экономики города» в мае 2008 года на Петербургском ипотечном форуме и на прошедшей неделе на всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка».

       Нужно отметить, что предположительная доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств составляет в 2008 году - 21%, в 2009 - до 26%, на конец 2010-ого – ожидается увеличение до 30%.