Сущность виды и задачи ипотечного кредитования; Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ

       Согласно  прогнозу доля семей, которые могут  себе позволить приобретение стандартного жилья (54 кв. м) с помощью ипотечного кредита или наем коммерческого  жилья без поддержки государства, с 26% в 2009 году должна была увеличиться до 60% в 2020 году.

       В конце 2009 – начале 2010 года ситуация на ипотечном рынке в России заметно  оживилась. Снизились цены на жилье, а значительная часть россиян  в той или иной мере оправилась от последствий финансового кризиса  и обзавелась стабильными источниками доходов. [9, стр. 46] На рисунке 4, представленном ниже, можно ознакомиться с долями банков на ипотечном рынке России на конец 2009 года.

       Учитывая  положительные тенденции, осенью 2009-го Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), Министерство регионального развития и ряд других министерств приступили к разработке «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ». К концу года проект документа был опубликован, а параллельно уже началась активная работа по практической реализации его положений.

       Рис. 4 Доля банков на рынке ипотечного кредитования, в % 

       Антикризисные меры правительства, направленные на общее  восстановление финансовой системы  страны, специализированные меры, призванные помочь заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию вкупе с мерами по развитию ипотечного кредитования и множеством льготных программ для отдельных категорий граждан призваны сделать ипотечное кредитование доступным как минимум для 60% населения нашей страны.

       Предполагается, что в недалеком будущем ипотека  станет основным механизмом приобретения жилья для «среднего класса», а выплаты по кредитам будут составлять не более трети доходов заемщиков.

       Среди общих тенденций ипотеки в начале 2010 года следует отметить снижение процентных ставок. Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Центробанком начиная с середины 2009 года, является своего рода зеркалом общей ситуации в экономике страны.

       Вслед за снижением ставки ЦБ РФ банки  начали снижать и ставки по ипотечным кредитам. Согласно «Стратегии развития», средняя ставка по ипотеке к 2011 году составит 13%. Более того, председатель Правительства Владимир Путин требует, чтобы этот процесс происходил еще быстрее – в его планах снизить ставку к концу 2010 года до 10-11% .

       Снижение  первоначального взноса. В начале марта 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об  ипотечных ценных бумагах». Поправки позволили банкам безбоязненно снизить  первоначальный взнос по ипотеке  с 30% до 20%, что и произошло.

       В настоящее время 20% является своего рода стандартом первоначального взноса, при этом некоторые банки пошли  еще дальше, снизив эту цифру до 10-15% (а Банк «Советский» в одной  из своих программ и вовсе отказался  от первоначального взноса).

       Однако, первоначальный взнос ниже 20% пока еще  является фактором риска для банка, что, разумеется, не в лучшую сторону  отражается на процентной ставке по таким  предложениям. [11]

       Если в сентябре 2009 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2009 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

       Если  брать уровень средневзвешенной ставки ипотечного кредита в целом, то в среднем по стране он упал за полгода примерно на 1,7 процентных пункта. В марте 2010 года самая высокая  ставка была зафиксирована в Москве – 11,6 %, а самый низкий показатель ставки ипотечного кредита остается в Приволжском регионе. Это связано с уровнем востребованности данного финансового продукта. Данные приведены ниже на рис. 1. В крупном мегаполисе, где средняя зарплата гораздо выше, ипотеку могут позволить себе большее число заемщиков, да и жилищное строительство ведется быстрыми темпами и в большем количестве.

       Рис. 1 Средневзвешенная ставка ипотечного кредита 

       Государство заинтересовано в развитии строительной отрасли страны, а для этого необходимо привлечение в нее дополнительных инвестиций. Именно поэтому большинство правительственных программ в 2010 году направлено на поддержку ипотечного кредитования в сегменте новостроек.

       Это в первую очередь программа рефинансирования объемом 250 млрд. руб., проводимая Внешэкономбанком и АИЖК. Программа уже вызвала ряд критических замечаний от банкиров, которым, разумеется, значительно интересней государственное рефинансирование кредитов на вторичном рынке жилья.

       Кроме того, активная работа по решению проблем «обманутых дольщиков» и «долгостроя» как на уровне законотворчества, так и в области практических мер, призвана снизить риски для банков и их клиентов, связанные с приобретением жилья в новостройках и, как следствие – сделать условия кредитования значительно более дружественными заемщику.

       Отдельно стоит отметить новую программу АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных на покупку малоэтажного жилья. Пилотная версия продукта будет опробована в Оренбургской области в одном из районов комплексной жилой малоэтажной застройки.

       Малоэтажное строительство в настоящее время  получает активную государственную  поддержку, в начале марта 2010 года были внесены поправки в ряд федеральных  законов, направленные на обеспечение  дальнейшего развития отрасли. В связи с этим в скором будущем следует ожидать появление у ведущих отечественных банков специализированных кредитных продуктов в области «малоэтажки», ориентированных на стандарты АИЖК.

       Развитие  инструментов реструктуризации. Для  помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, правительством разработана программа реструктуризации долга, реализуемая «Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». В 2009 году были выданы первые стабилизационные займы, после чего программа неоднократно корректировалась и становилась более «дружелюбной» для заемщиков.

       В конце 2009-го АРИЖК ввело программу  повторной реструктуризации, заключавшуюся  в обмене реструктурированных ипотечных  кредитов на облигации АРИЖК с  дисконтом 20-25% и сроком погашения в 2028 году, а в начале 2010-го расширило ее предложением банкам продавать агентству такие ссуды за «живые» деньги по номиналу, но с рассрочкой примерно на пять лет (что в итоге дает примерно аналогичный дисконт).

       Эта мера пока не вызвала особого интереса у банков, поскольку несопоставима по доходности с продажей предмета залога, тем не менее, после дополнительной «шлифовки», из программы АРИЖК может получиться вполне рабочий инструмент.

       Развитие  рефинансирования. Снижение ставок закономерно  подталкивает заемщиков, оформивших ипотечные кредиты под более высокий процент, к поиску способов привести свои ежемесячные выплаты в соответствие с новыми реалиями.

       Банки охотно включились в борьбу за клиентов, вводя собственные инструменты  рефинансирования. [23] Хорошим примером стали кампания Альфа-Банка, снизившего комиссию за выдачу кредита в рамках рефинансирования до 50% от обычной и Газпромбанка, объявившего о рефинансировании своих собственных ипотечных займов с целью приведения их в соответствие с текущими кредитными программами.

       Ориентация  на потребности клиента. Банки начали активнее вкладывать средства в проекты, призванные сделать процесс получения  кредитов простым и доступным  для заемщиков.

       Так, «Сбербанк» приступил к переоборудованию нескольких десятков своих московских офисов в «ипотечные центры», задача которых – упростить процедуру оформления ипотечного кредита до вида «одного окна». Аналогичный подход использовал Меткомбанк, открывший специализированный ипотечный офис в строящемся районе Екатеринбурга. В целом подобными центрами обзавелось большинство крупных российских банков, а в дальнейшем их количество будет только расти. 

       2.2 Проблемы и текущее состояние ипотечного кредитования 

       Ипотечный кредит сегодня стал более доступен, нежели в 2009 году. Определенную роль в этом, конечно, сыграло и заметное снижение Центральным банком Российской Федерации ставки рефинансирования. Если 1 декабря 2008 года она была установлена на максимальном за 3 года уровне в 13%, то с конца апреля текущего года ставка рефинансирования начала снижаться с шагом 0,25 - 0,5 процентных пункта и к 25 ноября, впервые за историю своего существования (с 1 января 1992 года), достигла 9%.

       Естественно, нельзя сбрасывать со счетов антикризисные  меры, предпринятые правительством Российской Федерации с конца прошлого года.

       До  начала кризиса рынок ипотеки  в России активно развивался: объемы выдачи кредитов в период с 2005 по 2007 год динамично росли, при этом темпы роста постепенно снижались. К началу 2008 г. ипотечные займы  выдавались во всех регионах, количество первичных кредиторов превышало 600 участников. В результате растущей конкуренции ипотека распространялась в регионы, уменьшались тарифы, снижалась концентрация рынка, ипотека становилась более доступной для заемщиков, отмечается в материалах Фонда «Институт экономики города».

       За  период с 2005 по 2007 г. были разработаны  стандартные продукты, процедуры  и документация, значительно упрощающие оценку риска для кредитора и  получение финансов для заемщика. Повышалась информированность населения  об ипотеке как об инструменте решения жилищной проблемы. [14] Количество домохозяйств, воспользовавшихся жилищным кредитованием, росло - по результатам I полугодия 2008 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья достигла 18%.

       В ходе конкуренции за заемщика первичные  кредиторы постепенно ослабляли требования к уровню доходов, наличию сбережений, качеству приобретаемой недвижимости и способу оформления сделки. В 2007 г. некоторые игроки стали выдавать кредиты без первоначального взноса, в экзотических валютах, с плавающей ставкой. Все это в конечном итоге вело и к постепенному снижению ставок по ипотечным займам.

       Кроме того, стал развиваться и вторичный  рынок ипотеки; было размещено более 20 выпусков ипотечных ценных бумаг  на внутреннем и внешнем рынках. На рынке рефинансирования стали появляться новые игроки - в докризисный период, наряду с ОАО «АИЖК», еще 6 рыночных игроков занимались секьюритизацией, то есть покупкой закладных для последующей перепродажи или выпуска ценных бумаг.

       Государственное финансирование на рынке ипотеки было изначально большим, но постепенно снижалось. [20] Ипотека в классическом понимании кредитования под залог приобретаемой недвижимости развивалась преимущественно на вторичном рынке жилья. На первичном рынке были широко распространены кредиты без залога недвижимости или под иное обеспечение, например, поручительство.

       Ипотека как инструмент кредитования застройщиков (физических и юридических лиц) не получила должного развития. Основной формой финансирования жилищного строительства  являлось привлечение средств граждан на стадии строительства и банковское кредитование.

       Мировой финансовый кризис выявил важнейшие  проблемы российского финансового  сектора, в том числе заострил проблемы развития ипотеки. В первую очередь стала очевидна высокая  зависимость российского рынка ипотеки от внешних источников капитала.

       За  короткое время существенно выросли  процентные ставки. Произошло повышение требований к первоначальному взносу. Кроме того, большая часть года прошла в ожидании заметного снижения стоимости недвижимости. Ну а в совокупности с ухудшением финансового положения в семьях многих россиян в частности и с нестабильной экономической ситуации в стране в целом, объемы выдачи ипотечных кредитов существенно снизились: по оценкам специалистов, в I полугодии 2008 года в 6 раз по сравнению с аналогичным периодом текущего года.

       Снижение  доходов населения и рост безработицы  привели к росту просрочек по кредитам. В конце прошлого года в целях стабилизации на рынке ипотечного кредитования в рамках предпринятых государством антикризисных мер был сформирован новый рынок - рынок реструктуризации ипотечных кредитов (займов), призванный оказать помощь заемщикам, которые в силу возникших финансовых трудностей не могут исполнять свои обязательства перед кредиторами и перед которыми нависла угроза утраты единственного жилья. 

       Рис. 3 Изменение доли просрочки ипотечных  кредитов в рублях