Оценка экономической эффективности проекта развития недвижимости

      Юрист несет ответственность за соответствие проекта действующему законодательству, осуществляет оптимизацию налогообложения и минимизацию налоговых рисков.

     Менеджеры отвечают за достоверность данных о наличии, стоимости, качестве и количестве кадровых ресурсов, производят оценку влияния проекта на стоимость бренда компании. Так же менеджерами осуществляется планирование мероприятий по управлению отношениями с соинвесторами.

     Специалист по маркетингу несет ответственность, совместно с отраслевым специалистом, за достоверность цен на материалы и комплектующие, готовые изделия, анализ отрасли, включая объем рынка и динамику развития, конкурентов, поставщиков, клиентов. 
 

3. Структура финансирования
1. Описание возможных источников финансирования

      Источники финансирования - это функционирующие и ожидаемые каналы получения финансовых средств, а так же список экономических субъектов, которые могут предоставить эти финансовые средства. Основа стратегии финансирования проекта заключается в разработке схем финансирования исходя из индивидуальных особенностей проекта и влияющих на него факторов. Выделяют следующие основные виды стратегии финансирования в зависимости от источников финансирования:

• финансирование за счет собственных средств (путем самофинансирования) – собственными источниками финансирования являются прибыль, специальные фонды, формируемые за счет прибыли,  а так же амортизационные отчисления;
• финансирование за счет привлеченных средств – финансовые средства, привлекаемые за счет эмиссии и размещения акций и облигаций, гранты и благотворительные взносы, государственные субсидии;
• финансирование за счет заемных средств – банковские, государственные и коммерческие кредиты и займы;
• смешанное финансирование (комплексное, комбинированное), основанное на различных источниках финансирования.

     Серьезной проблемой становится поиск средств на начальном этапе, когда в проект не верит никто, кроме автора идеи. Практика показывает, что финансовые партнеры появляются позже, когда уже вложено около трети от общей сумы инвестиций. Тем, у кого денег явно не хватает, приходится искать дополнительные источники финансирования.  
      Потребность в дополнительных денежных ресурсах может возникнуть не только в случае полного отсутствия собственных средств. Кредит может понадобиться, например, если появляются дополнительные, не учтенные ранее строительные и финансовые риски. Другим поводом обратиться за финансовой помощью может стать отказ одного или нескольких соинвесторов от своих обязательств по финансированию проекта. В целом инвестиционные проекты в сфере недвижимости, которые требуют привлечения финансов извне можно разделить на две категории: проекты, в которых кредитование ведется с нулевой стадии строительства, с самого начала, и проекты, где кредит появляется тогда, когда объект недвижимости частично готов. Как показывает практика, в первом случае, получение банковских кредитов практически невозможно, за исключением случаев, когда у заемщика есть другое надежное обеспечение. Обычно подобные попытки заканчиваются продажей предприятия, на которое оформлена вся согласовательная и проектно-сметная документация, другому инвестору.

2. Анализ предложений банковских кредитов

      Кредит является традиционной формой овладения капиталом. Кредит принято брать в случае, если собственного капитала недостаточно. Для того, чтобы определить заемные источники финансирования данного проекта, необходимо проанализировать возможные кредитные предложения. Данный анализ предоставляет информацию об условиях финансирования,  процентных ставках кредита, необходимой документации для получения кредита, максимальной суммы кредита, необходимых гарантиях.

      На банковском рынке Республика Молдова предоставляют свои услуги 15 банков, имеющих лицензию. Чтобы определить наиболее приемлемые условия, был проведен анализ пяти банков:

• «ComerţBank» S.A.
• «UNIBANK» S.A.
• «Energbank» S.A.
• «Victoriabank» S.A.
• «MoldovaAgroindbank»

Таблица 2. Предложения банковских кредитов

 

    Таким образом, на основании  анализа предложений банковских  кредитов можно прийти к выводу, что процентная ставка на кредит  в среднем составляет 11% годовых.  То есть, стоимость заемного капитала составляет 11%. 
 
 
 
 

3.3. Обоснование выбора  структуры финансирования  и определение  стоимости 

        капитала

       Финансирование инвестиционно-строительного проекта осуществляется за счет собственных и заемных средств. Заемными средствами является банковский кредит, предоставленный в размере 500 000 евро под 11% годовых сроком на 5 лет.

        Собственные средства составляют 42 000 евро. Таким образом, общие инвестиционные затраты составляют 542 000 евро. Стоимость собственного капитала составляет 12%. Таким образом, средневзвешенная стоимость капитала составляет 11,08 %.

Выполнение  расчетов по определению средневзевешенной  стоимости капитала представлено в 4 главе, 1 параграфе на странице 17.

Рисунок 4. Структура источников финансирования инвестиционно-строительного проекта 

На рисунке 4 представлена структура финансовых источников данного проекта. Согласно данной структуре в источниках финансирования преобладает заемный капитал, который  составляет 92%. Собственные средства составляют всего 8%. Как правило, инвестирование проекта должно осуществляться равными долями, или же доля заемных средств должна составлять 2/3 от общей суммы вложенных средств. Однако, на практике не всегда удается достигнуть идеальной структуры финансирования. 
 
 

4. Оценка  проекта
1. Расчет исходных показателей

                                                            Таблица 3. Исходные данные

 

Расчет  исходных показателей:

Инвестиционные  затраты:

СМР=190 евро/м²*1800 м²=342 000 евро;

Оборуд.=200 000 евро;

Общие инвестиционные затраты: СМР+Оборуд.=342 000+200 000=542 000 евро 

Структура инвестиций: Заемные средства           500 000 евро

                                            Собственные средства     42 000 евро 

Стоимость капитала (средневзвешенная величина):

WACC=12%*42 000/542 000 + 11%*500 000/542 000=11,08 % 

Годовой износ основных средств:

Иос=342*0,05 + 200*0,17=51,1 тыс. евро 

Ликвидационная  стоимость проекта (через 10 лет):

V=I – (Иос*n)=542 – (51,1*10)= 31 тыс. евро 

 

                                                                                                                                        Таблица 4. График погашения кредита

 
 
 
 
 
 
 

Таблица 5. Определение чистого денежного потока (NCF)