Оценка экономической эффективности проекта развития недвижимости

        В таблице 1 представлена стоимость предложения промышленных объектов. Информация представлена  на дату 29 ноября 2010 года. Предложенные объекты расположены в секторах Чеканы и Буюканы. Согласно данной информации, средняя стоимость 1 квадратного метра промышленного помещения составляет 480 евро. Таким образом, средняя стоимость предложения промышленной недвижимости на конец кода превышает стоимость, которая наблюдалась в первом полугодии текущего года.

Таблица 1. Стоимость предложения промышленных объектов мун. Кишинэу

   Однако, спрос на производственно-скалдскую  недвижимость не возрос за данный период. Так же наблюдается пониженный спрос на земельные участки промышленного назначения. Некоторый вялый рост появился во второй половине 2009 года на участки площадью 10-40 соток, расположенные с выходом на такие промышленные улицы как Узинелор, Петрикань, Варница. 

   Таким образом, ситуация на рынке промышленной недвижимости, так же как на ситуация других сегментах, продолжает во многом зависеть от макроэкономической ситуации в стране и в мире. 
 
 
 
 

3. Обоснование необходимости реализации инвестиционного  проекта

      По данным Министерства экономики и торговли, промышленность Молдовы обеспечивает 14,8% всего ВВП. В отрасли действуют порядка 690 крупных предприятий, из которых только 7% представляют публичную собственность. В промышленном секторе зарегистрировано около 16 тыс. агентов, что составляет 12,3% их общего числа по стране. Свыше 12% занятого населения республики работает в промышленности.

     В соответствии со стратегией  развития промышленности на период  до 2015 года планируется увеличить  ежегодный темп роста промышленного производства до 8-10%, обеспечить удельный вес промышленности в ВВП – 20-22%,  удельный вес занятых в промышленном секторе должен быть равен 20% от общего числа работников, занятых в экономике республики.

     Таким образом, осуществление  данного проекта позволит обеспечить увеличение темпа роста промышленного производства, удельного веса промышленности в ВВП, а так же обеспечит увеличение уровня занятости населения.

   Объектом  инвестиционно-строительного проекта является завод по производству подсолнечного масла, расположенный на земельном участке площадью 4 гектара.  

      Предполагаемое местоположение  объекта инвестирования – муниципий  Кишинэу, сектор Ботаника, село  Добружа. Местоположение промышленного  объекта указано на карте на  рисунке 3. 

Рисунок 3. Местоположение объекта инвестирования

       Поселок находится к югу от  Кишинева на расстоянии 21 км от  ворот города. С Кишиневом поселок  связан автобусным маршрутом  №33. В будние дни в часы пик  интервал движения автобусов  составляет 15-20 минут, в остальное время - 40-60 минут. В выходные дни - 30-50 минут. 19 сентября 2005 года было завершено строительство новой железнодорожной линии Ревака - Кэинарь. Так как эта линия проходит в непосредственной близости от поселка, была построена железнодорожная станция Dobrogea.

        Выбранное местоположение объясняется тем, что промышленный объект следует разместить за чертой города. Городское пространство перенасыщено промышленными и производственными объектами, что наносит ущерб экологическому состоянию города. Кроме этого, за пределами Кишинева имеются в наличии свободные земельные участки, пригодные для строительства крупного промышленного объекта. В пределах города найти подобный участок, на котором можно построить завод указанного назначения, гораздо сложнее.

       Так же подобное местоположение  обусловлено близким расположением  к источнику сырья, а именно  полям выращивания подсолнуха. Предполагается  использование сырья отечественного  происхождения. Сырьё предполагается  поставлять следующими способами: 

• выкуп у населения за деньги;
• выкуп у мелкооптовых производителей, или фермеров, на условиях частичного бартера на масло и шрот (побочный продукт выделения масел из семян растительных культур);
• обмен сырья на готовую продукцию.

   Данная  тактика позволит стимулировать местное население к производству отдельного вида сельхозпродукции, а так же способствует улучшению материального положения населения.

      Выбранная отрасль, в которой  планируется эксплуатировать объект  инвестирования, объясняется тем,  что выращивание подсолнечника остается одной из самых выгодных культур для сельхозпроизводителей. Производство качественной продукции позволит ориентировать данную продукцию не только на местный рынок, но и направить на экспорт.

      Предполагается, что в центральных регионах республики производимая продукция будет успешно конкурировать с производителями из Бэлць и Отачь.

      Создание промышленного объекта  в данном регионе поспособствует  созданию рабочих мест, что означает  увеличение благосостояния населения.

      Таким образом, реализация данного инвестиционно-строительного проекта признается необходимой с целью увеличения темпа роста промышленного производства в данном регионе, удельного веса промышленности в ВВП, а так же обеспечит увеличение уровня занятости населения.

2. Концепция и команда проекта развития недвижимости
1. Описание архитектурных и технических требований

      Проектирование промышленного объекта  подразумевает под собой решение  ряда поставленных задач по  введению и монтажу высокотехнологичного производства, разработка самых оптимальных объемно-планировочных решений. При выполнении работ по проектированию промышленных объектов необходимо строго соблюдать все установленные нормативы и правила, а так же соблюдение санитарно-гигиенических правил и норм в цехах и производственных помещениях проектируемого объекта. Очень важным аспектом является охрана окружающей среды, поэтому данный вопрос так же рассматривается и решается.

      К технологическим, или функциональным, требованиям относятся построение вспомогательных зданий, таких как санитарно-гигиенические помещения, столовые, медпункты, и прочее. Размеры пространства должны быть достаточными для размещения технологического и подъемно-транспортного оборудования, перемещения материалов и изделий. Общее пространство здания должно составлять не менее 15 м³ на одного работающего, а площадь – не менее 4,5 м²/чел. Так же нужно учитывать перспективы совершенствования технологического процесса. Кроме этого предъявляются требования к воздушной среде, а именно учитывается степень загрязнения вредными веществами, температура воздуха, его влажность. Серьезные требования предъявляются световому режиму. Предполагается максимальное использование естественного освещения. Так же контролируется акустический режим для обеспечения требуемого уровня шума и изоляции от посторонних звуков, обеспечение звукоизоляции и звукопоглощения. Необходимо установить санитарно-защитную зону, цель которой -  защита окружающей среды и здоровья жителей населенного пункта, вблизи которого расположен объект. Согласно санитарной классификации в соответствии со СН 245 – 71 (раздел 8), санитарно-защитная зона для данного предприятия должна составлять 100 м.

      К техническим требованиям относятся требования к прочности конструкций здания, их устойчивости, долговечности материалов и конструкций, требования по противопожарной безопасности, требования к санитарно-техническому и инженерному оборудованию здания. Данный объект относится ко II категории долговечности, то есть его эксплуатация будет осуществляться не менее 50 лет. Ему соответствует огнестойкость не ниже Ш степени. Однако в комплекс данного завода входят здания различного класса капитальности в зависимости от назначения.

      Архитектурно-художественные требования подразумевают, что промышленный объект не должен нарушать общей композиции застройки города, должен гармонично с ней сочетаться. Данный объект инвестирования будет находиться за пределами населенного пункта, однако будет уделено должное внимание выразительности и привлекательности его внешнего облика, а так же интерьера.

      К экономическим требованиям относятся следующие:

• экономичность объемно-планировочных решений;
• экономичность конструктивных решений;
• экономичность средств, идущих на архитектурно-художественные решения.

       Предполагается, что необходимо  стремиться к снижению затрат  на строительство производственного  и подсобных зданий для того, что бы освободить материальные  и денежные средства на технологическое  оборудование, с помощью которого будет осуществляться поизводство.

        Важным требованием по созданию  благоприятных условий труда  и отдыха на промышленном предприятии  является качественное благоустройство  и озеленение территории. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Маркетинговые исследования при  подборе команды проекта

      Залогом успешной реализации инвестиционного проекта является эффективная управленческая команда, нацеленная на достижение не только текущего результата, но и результата реализации всего проекта. При формировании команды обязательно нужно учитывать опыт реализации проектов и уровень квалификации сотрудников. Кроме этого, важнейшим фактором, способствующим эффективной работе управленцев, является особое внимание к формированию системы мотивации и оплаты труда.

       Руководитель рабочей группы отвечает за соответствие инвестиционного проекта внутренним регламентам и процедурам, следит за сроками разработки и принятия решений по проекту, а так же за необходимостью и достаточностью запрашиваемых ресурсов.

     Отраслевой специалист несет ответственность за достоверность общей информации об отрасли и продукте, достоверность анализов и прогнозов развития отрасли. Так же отраслевой специалист проводит экспертную оценку данных, специфичных для отрасли, продукта, ниши. Отраслевой специалист определяет циклы разработки, производства, внедрения, обслуживания, эксплуатации объекта.

      Специалист по инвестициям несет ответственность за достоверность расчета инвестиционных показателей, производит оценку рисков, разрабатывает инвестиционную модель.

      Специалист по финансам отвечает за достоверность данных об обеспечении проекта финансовыми ресурсами. Специалист по финансам осуществляет согласование финансирования с юридическими аспектами проекта. Так же специалист по финансам отвечает за оптимизацию налогообложения и минимизацию налоговых рисков.