Кредитное финансирование инвестиций

Платежи по кредиту  можно разделить на две фазы: до и после ввода в действие строящегося  объекта (Рис. 6). Источниками покрытия платежей по кредиту в каждой фазе проекта соответственно будут настоящий и будущий денежные потоки.

Рис. 6 Схема покрытия платежей по кредиту

Достаточность настоящего денежного потока для обеспечения покрытия платежей по кредиту подтверждается наличием доходов от действующего бизнеса. Источником информации о действующем бизнесе заемщика служит бухгалтерский баланс, который передается банковским специалистам для анализа состоятельности заемщика.

Имея расчеты  ТЭО, соискатель заранее знает необходимую величину покрытия, и может соотнести ее с возможностями своего бизнеса. Если таких возможностей не хватает, следует пригласить в проект партнера, и представить для анализа консолидированный баланс. При поиске партнера следует иметь в виду, что партнерская поддержка потребуется только на отрезке времени от начала платежей по кредиту до ввода объекта в эксплуатацию (до появления будущего денежного потока), т.е. примерно на 1 год. В качестве партнера целесообразно рассмотреть компанию, которая будет участвовать в строительстве или эксплуатации объекта.

Если отсрочка платежей по кредиту будет больше срока строительства, наличие настоящих  денежных потоков не станет необходимым  условием кредитования, хотя наличие  действующего бизнеса соискателя инвестиций может рассматриваться как фактор снижения риска неплатежей при некотором увеличении сроков строительства.

Оценка  будущих денежных потоков изложена в бизнес плане проекта. Следует подчеркнуть безусловную важность этого документа. Достаточно сказать, что это первый (а возможно и последний) документ, который будет читать инвестор, принимая решения о кредитовании.

В данном случае нас интересует та часть бизнес плана, где обосновывается востребованность продукции или услуг как результатов  нового бизнеса. Речь идет о прогнозе будущих денежных потоков и обосновании этих прогнозов.

К сожалению, напрямую использовать будущие денежные потоки в качестве обеспечения обязательств (залога) нельзя. По действующему законодательству РФ деньги не могут быть предметом залога, в отличие от залога прав требования денег. Получить же право требования денег по будущим договорам продажи еще не произведенной продукции, когда нет самого производства, представляется проблематичным.

Ремарка из прессы: "Законопроект, предусматривающий введение новых форм обеспечения, разрабатывают в настоящее время эксперты Минпромторга. Вот только интересно, как организации будут доказывать, что в будущем выручку все же получат. Может, представив бизнес-планы, анализы и расчеты и пр.? Наверняка, аргументы потребуются посерьезнее...". [9]

В настоящий  момент для обоснования реальности будущих денежных потоков необходимо использовать все возможные подтверждающие факторы: маркетинговые исследования специализированных агентств, договора о намерениях с потенциальными покупателями, данные статистики и т.д.

Если продуктом  проекта является жилье для населения, то такими факторами могут быть договора на покупку квартир; для проекта  строительства торговых центров - договора на аренду торговых площадей от ведущих сетевых компаний; для проекта производства сырья или других товаров узкой применяемости не продающихся на открытом рынке (рудные концентраты, сырье для химической промышленности и др.) необходимы договора на покупку всего планируемого объема продукции, плюс исследования торговой конъюнктуры; для продовольственных и других товаров, предназначенных для широкой продажи, потребуются договора с сетевыми компаниями плюс данные исследования рынка.

В каждом случае достаточность факторов, подтверждающих оценку будущих потоков, необходимо согласовать с кредитором.

2.5. Пример кредитования

Для того, что  бы лучше понять технику "ступенчатого" кредитования проектов, рассмотрим пример кредитования строительства торгового  комплекса стоимостью 10 млн. $.

Исходные данные

Стоимость проекта - 10 млн. $,

· В том числе собственные средства:

-       Стоимость земельного участка - 1,5 млн. $;

-       Затраты на подготовку проекта (проектная и разрешительная документация, бизнес планирование и др.) - 0,5 млн. $;

· Заемные средства - 8,0 млн. $;

· Стоимость активов, привлеченных в качестве залога – 2 млн. $;

Строительство условно разбито на 3 очереди стоимостью - 2,0; 3,0 и 3,0 млн. $ соответственно.

Последовательность  кредитования

1. Кредит  на строительство первой очереди: 2 млн. $.

Залоговое покрытие первого транша (земельный участок + привлеченные активы): (1,5 + 2,0) = 3,5 млн. $;

2. Совокупный  кредит на строительство 1-й  и 2-й очереди: (2,0 + 3,0) = 5 млн. $.

Залоговое покрытие второго транша (залоговое покрытие 1-го транша + незавершенное строительство 1-й очереди):  
(3,5 + 2,0) = 5,5 млн. $;

3. Совокупный  кредит на строительство 1-й, 2-й  и 3-й очереди: (2,0 + 3,0 + 3,0) = 8 млн. $.

Залоговое покрытие (залоговое покрытие 1-го транша + незавершенное  строительство 1-й и 2-й очереди): (3,5 + 2,0 +3,0) = 8,5 млн. $;

4. После ввода  объекта в эксплуатацию его  балансовая стоимость составит:

стоимость строительства, равная сумме кредита ~ 8 млн. $ ПЛЮС стоимость земельного участка ~ 1,5 млн. $ ПЛЮС затраты на подготовку проекта ~ 0,5 млн. $ РАВНО 10 млн. $.

Соотношение стоимости кредитных средств  и стоимости объекта (который  после государственной регистрации  становится предметом залога по целевому кредиту, выданному на строительство) составляет 8,0 / 10,0 * 100% = 80%, что соответствует требованию банков к сумме залога по программе обычного залогового кредитования, поэтому по завершению строительства привлеченные активы из состава залогового покрытия могут быть выведены.

Расчет и  схема залогового покрытия ступенчатой  схемы кредитования, а так же соотношения структурных показателей проекта в примере приведены соответственно в Таб. 3, Таб. 4 и на Рис. 7.

Таб. 3 Расчет залогового покрытия ступенчатой схемы  кредитования

 

 

Рис. 7 Схема  ступенчатого кредитования строительного  объекта

Таб. 4 Соотношения  структурных показателей проекта

Подробное знакомство с процедурой кредитования объясняет  смысл требований к составу документов, предоставляем соискателей на рассмотрение инвестору:

- Возможность генерировать настоящие денежные потоки обусловлено финансовым состоянием заемщика, которое определяется из анализа егобухгалтерской и финансовой отчетности;

- Реальность будущих денежных потоков определяются расчетами бизнес плана и, в частности, - планом маркетинга;

- Статус приобретения земельного участка (аренда, собственность) и его стоимость определяют размер 1-го кредитного транша (стоимость 1-й очереди строительства) и количество траншей (очередей строительства). Стоимость участка определяет так же размер активов (собственных или предоставленных партнерами), привлеченных для формирования залоговой массы. Здесь инвестору придется представить документы на земельный участок и оценку его стоимости;

- Стоимость земельного участка в совокупности со стоимость подготовки проекта (разработка проектной документации, бизнес планирование и др.) определяет объем залоговой массы, которая будет обеспечивать кредит до полного его возврата. Объем собственных вложений в проект будет подтвержден специальной справкой (пояснительной запиской), приложенной к бухгалтерскому балансу заемщика.

Имея перед  глазами схему кредитования проекта, нетрудно найти баланс между перечисленными составляющими процесса кредитования и рассчитать денежный эквивалент каждой составляющей.

2.6. Советы соискателю

Реализация  инвестиционного проекта занятие  достаточно дорогое и хлопотное. Прежде чем перейти от идеи к проекту желательно знать можно ли такой проект профинансировать в принципе.

Можно с достаточной  уверенностью утверждать, что если удастся построить модель кредитования проекта адекватную той, которая  приведена выше, финансирование состоится.

Однако построить  такую модель, опираясь только на собственные  ресурсы, инициатору проекта достаточно сложно. Очевидна необходимость привлечения  партнеров, которых надо еще найти  и заинтересовать. В качестве партнеров  целесообразно рассмотреть компании, которые смогут участвовать в строительстве или эксплуатации объекта. Реализация социально значимых проектов (дешевое жилье и т.п.) позволит опереться на возможности местной администрации.

Переговоры  с потенциальным партнером лучше  начинать, имея на руках одобрение проекта инвестором. Для этого необходимо передать инвестору резюме проекта, содержащее, в числе прочего, экспертную схему кредитования с экспертными оценками ее параметров, там, где эти параметры пока не определены документами.

Получив одобрение  проекта, приступайте к его подготовке. В итоге, что бы проект состоялся  его инициатору необходимо иметь  источники залогового покрытия и  источники покрытия платежей по кредиту, свои или своих партнеров.

Привлекайте к работе профессионалов. Непрофессиональные действия приведут к лишним временным и материальным затратам, т.к. за профессиональными услугами обращаться все ровно придется.

Как правило, для подготовки проекта привлекаются деньги действующего бизнеса соискателя инвестиций, который может не иметь к проекту никакого отношения. При недостатке средств инициатор может на короткий срок "залезть в долги". Следует отметить, что средства на подготовку проекта (плата за привлеченные активы, плата за гарантии и др.) взятые взаймы из своего бизнеса или у партнеров, соискатель сможет возвратить уже из кредитных денег.

Даже небольшая  компания со скромными ресурсами, используя  связи в бизнесе и (или) при  поддержке местной администрации,  найдет возможность подготовить проект, если будет точно уверена в конечном успехе. Шансы на получение инвестиций для реализации проекта целиком зависят от ее настойчивости.

рассмотрен  в предыдущем разделе.