Эффект  финансового левериджа может  быть достигнут только в том случае, если норма прибыли на инвестируемый  капитал существенно превышает  средний уровень процентов за кредит по всем источникам заемных  средств.

 

      2. Прикладные аспекты изучения средств юридических и физических лиц в качестве источников финансирования инвестиционных проектов жилищного строительства

     2.1. Источники финансирования жилищного строительства

 

2. АНАТОМИЯ КРЕДИТОВАНИЯ

2.1. Немного терминологии

Инвестиции (здесь в узком понимании) - средства реализации проектов, связанных с созданием нового бизнеса. Эти средства могут быть вложены в проект непосредственно его инициатором и (или) его компаньонами (акционерами), а так же получены в виде займа. Первые будем называть собственными, вторые - заемными (кредитными) средствами.

Инициатор проекта (он же соискатель инвестиций, он же заемщик - компания, которая претендует на получение  заемных средств для реализации своей бизнес идеи. Проектом будем  называть ее (бизнес идеи) совокупное материальное воплощение.

Инвестиционная  программа – набор требований и условий, предъявляемых инвестором к проекту, которые необходимо выполнить, что бы инвестиции состоялись.

Кредит (заём) – формат финансирования. Кредит и  заём - разные понятия. Основная разница между займом и кредитом заключается в том, что денежные средства в кредит могут давать лишь специальные кредитные организации (обычно банки), а заём может быть выдан любой организацией [8]. Однако для удобства восприятия информации в дальнейшем будем употреблять термин "кредит" для всех обязательственных отношений между заимодателями (кредиторами) и заемщиками (кредитополучателями), а термин "банк" - по отношению к всем заимодателям.

Платежи по кредиту - совокупность платежей, связанных с возвратом заемных (кредитных) средств (основной суммы и кредитных процентов).

Покрытие  платежей по кредиту - денежные средства, которые необходимо иметь инициатору проекта, для расчетов кредитором. Источниками  покрытия платежей по кредиту являются настоящий и будущий денежные потоки.

Настоящий и  будущий денежный поток  - денежные потоки соответственно от действующего бизнеса инициатора проекта и от бизнеса, который будет создан в результате реализации проекта.

Залоговое покрытие - совокупность материальных активов, которые будут использованы в качестве залога по кредиту.

Продукты  проекта - совокупность товаров и (или) услуг, реализация которых будет  источником будущих денежных потоков  проекта.

Партнер (он же спонсор) – компания или организация, готовая на возмездной основе предоставить свои активы в качестве залога по кредиту или гарантировать покрытие платежей по кредиту.

2.2. Проектные инвестиции  как они есть

Программы проектных  инвестиций (вложение денег в создание новых бизнесов) отличаются от программ банковского кредитования, тем, что в таких программах в качестве обеспечения рассматривается будущий денежный поток, генерируемый создаваемым бизнесом.

Бытующее  определение: "Проектные инвестиции это целевой кредит на реализацию инвестиционного проекта, где обеспечением возвратности является сам проект". Создается впечатление, что другого обеспечения возвратности проектных инвестиций, кроме будущего денежного потока, не требуется.

Опытные предприниматели, понимают, что такого не может быть, потому, что не может быть никогда. Однако стремление к богатству, которое могут обеспечить только инвестиции и ничего кроме инвестиций, заставляет и их время от времени прислушиваться к "голосу сирен" из интернета: "А вот инвестиции!!! Без залога и поручительства!!!". "Это они предлагают ПРОЕКТНЫЕ инвестиции..." – всплывает в голове известное определение.

Инвестиционные  программы серьезных западных банков и инвестиционных фондов, как правило, содержат такие условия: доля собственных  средств, вложенных в проект, должна составлять до 30% стоимости проекта и (или) залоговая масса должна быть в размере до 50% объема привлекаемых инвестиций (кредитных средств).

На фоне "злобных" российских банков, не поддающихся  никаким увещеваниям правительства, и где требуют почти двойной залог, это кредит хоть и не совсем вожделенно-беззалоговый, но все же...

Классическим  примером программы проектных инвестиций (Таб. 2), кстати, одной из наиболее продуманных, может служить предложение банка "ОПТ банк" (бывший "Инвестсбербанк") [10]. К сожалению, эта замечательная программа в настоящий момент приостановлена. ОТП Банк (Россия) входит в международную финансовую Группу ОТП (OTP Group), которая является одним из лидеров рынка финансовых услуг Центральной и Восточной Европы.

Таб. 2 Условия  проектного финансирования банка "ОПТ банк"

Достаточно  ли выполнить эти условия? Какие  еще условия необходимо выполнить, что бы кредит состоялся? Попробуем  ответить на эти вопросы, сформулировав необходимые и достаточные условия, выполнив которые, соискатель получит инвестиции практически гарантированно. Попробуем так же прояснить смысл основных и дополнительных условий получения инвестиций, с которыми соискатель обязательно столкнется на стадии переговоров.

2.3. Схема кредитования

При реализации больших проектов стоимостью порядка 30 млн. $ строительство объекта может  быть разбито на части (очереди строительства), при этом кредитование так же будет  разбито на части (кредитные транши). Выплаты по кредиту по срокам соответственно будут привязаны к кредитным траншам и могут начинаться как сразу (в следующем месяце после получения транша), так и через некоторое время, т.е. с отсрочкой, которую иногда называют "мораторием" на выплату основной суммы и (или) процентов по кредиту.

На схеме (Рис. 4) отображен процесс кредитования строительства объекта тремя  равными траншами с одинаковой отсрочкой  платежей для каждого транша.

Рис. 4. Схема финансирования проекта

В идеальном  случае начало платежей по кредиту  должно совпасть с окончанием строительства (с вводом объекта в эксплуатацию). Этот важный момент является предметом  переговоров соискателя инвестиций с банком. Однако банк может не пойти на длительную отсрочку платежей, особенно процентов, и в этом случае платежи по кредиту (как на схеме) начнутся раньше окончания строительства (ввода объекта в эксплуатацию).

2.4. Обеспечение кредита

Есть два необходимых условия кредита (два требования к заемщику):

- Заемщик  обязан иметь обеспечение кредита  в виде материальных активов  (залоговое покрытие), которое перейдет  банку в случае дефолта заемщика;

- Заемщик  обязан иметь реальные денежные  потоки, из которых будет осуществляться покрытие платежей по кредиту.

Залоговое покрытие

Деление проекта  на очереди кроме прочего имеет  причину, связанную с объемом  залогового покрытия кредита. С одной  стороны, стоимость проекта всегда превышает возможности его инициатора выставить адекватное залоговое покрытие для кредита в целом, с другой стороны, - реализация проекта объективно ведется последовательными частями (очередями), что дает возможность финансировать проект так же последовательно.

Деление проекта  на части облегчает заемщику поиск залога, ведь залоговое покрытие необходимо только для первого кредитного транша, причем объем залогового покрытия (и соответственно объем первого кредитного транша и, далее, объем 1-й очереди строительства) можно согласовать с возможностями заемщика. Если собственных активов заемщика недостаточно, следует попробовать привлечь активы партнеров. Забегая вперед, скажем, что такие привлеченные активы понадобятся заемщику только на время строительства объекта. Другими словами, речь идет о некой аренде активов для использования в качестве залога.

В состав залогового покрытия может войти недвижимое имущество (в том числе - земельный  участок, если участок находится  в собственности или право  на аренду земельного участка, если участок  в долгосрочной аренде) и ценные бумаги принадлежащие инициатору проекта или третьему лицу.

Завершив  строительство 1-й очереди объекта (например, фундаментов), заемщик (он же застройщик) регистрирует эти фундаменты как недвижимое имущество и, используя  это имущество как залог, получает кредит на строительство 2-й очереди и так далее до окончания строительства.

Такая ступенчатая  схема кредитования (Рис. 5.) возможна т.к. в соответствии с действующим  законодательством РФ застройщики  имеют право регистрировать незавершенное  строительство как недвижимое имущество и далее использовать его в качестве залога.

Рис. 5 Схема "ступенчатого" кредитования строительства

После окончания  строительства, когда 3-я очередь объекта будет зарегистрирована и ее стоимость пополнит объем залоговой массы, стоимость готового объекта (сумма затрат на строительство) будет больше размера кредита на величину собственных средств застройщика, вложенных в проект. Предполагается, что на собственные средства застройщика приобретен земельный участок, выполнены проектные, изыскательские работы и другие работы этапа подготовки строительства.

Недвижимое  имущество (привлеченные активы), которое  было использовано как обеспечение  кредита для строительства 1-й очереди, после его окончания может быть выведено из состава залоговой массы и возвращено залогодателю.

Покрытие  платежей по кредиту

Наличию реальных источников платежей по кредиту не менее важно, чем наличие залога. На самом деле банк вовсе не стремится получить залог, пусть даже достаточно привлекательный. Для банка более важно успешное осуществление кредитного цикла и получение причитающегося дохода в виде процентов. Отсюда совершенно понятно требование банка, - показать из каких источников заемщик намерен осуществлять платежи по кредиту.