Анализ инвестиционного проекта в Республике Беларусь

       С другой стороны, это нивелируется тем, что при расчете ставки арендной платы, уплачиваемой резидентами Парка высоких технологий на территории Парка, к базовой ставке арендной платы, определенной в соответствии с Указом Президента 
Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495 "О 
совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и 
передачи в безвозмездное пользование общественных, административных 
и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, 
находящихся в государственной собственности" (Национальный реестр 
правовых актов Республики Беларусь, 2002 г., № 112, 1/4050), 
применяется понижающий коэффициент 0,5 [11].

       Таким образом, можно говорить о том, что  несмотря на распространение на инвестора части льгот резидентов ПВТ, поступления по основному виду деятельности будут ниже, чем, в среднем, по схожим проектам.

       Результаты  расчета возможных вариантов  развития проекта FishmanGroup в ПВТ в  той, его части, которая касается уже возведенных объектов представлены в ПРИЛОЖЕНИИ 1. Расчеты производились в соответствии с моделью проектного финансирования с созданием специальной проектной компании (SPV), рассмотренного в главе 1, параграфе 1.3. Однако необходимо отметить некоторые допущения, являющиеся ключевыми и оказавшие серьезное влияние на истинность такого анализа.

         Модель SPV предполагает расчет нормы  дисконта (соответственно и дисконтированного  результата) как средневзвешенную стоимость капитала (WACC). Вместо этого за норму дисконта была принята ставка средняя по отрасли. В тоже время определение WACC не сложная процедура, поскольку необходимые для него данные доступны любой компании ведущей хозяйственную деятельность в Республике Беларусь.

       Средневзвешенная  стоимость капитала рассчитывается как [10]:

        , где  , если 

       Более того, для увеличения точности анализа, можно рекомендовать преобразовать  обычную (безрисковую норму дисконта) в ставку, учитывающую максимальное число рисков. Это придаст анализу дополнительную точность и прозрачность, необходимую внешним инвесторам и другим заинтересованным пользователям, не имеющим доступа к отчетности проекта.

       Составляющими каждого фактора риска являются простые вопросы, ответить на которые  можно: «да», «нет» или «не знаю». Если ответу «да» присвоить минимальное значение риска – 0%; ответу «нет» – максимальное значение 5%, а ответу «не знаю», соответственно, среднее значение – 2,5%, тогда совокупное значение фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства» можно рассчитать по следующей формуле[10]:

       К _{руководство} = (В1 + В2 + В3 + В4 + В5 + В6)/Т _в, где:

         К _{руководство} – итоговое значение фактора риска «Ключевая фигура в руководстве; качество руководства»;

       В1–6 – значения составляющих фактора (т.е. соответствующие значения ответов на ключевые вопросы – 0%, 5% или 2,5%).

       Т _в – количество составляющих фактора.

       С нашей точки зрения, для анализа  проекта такого типа и значения, необходимо также проведение независимой экспертизы проекта по типу Due Diligence (Проверка должной добросовестности). Цель проверки — предоставление потенциальному контрагенту организации независимого экспертного заключения об организации, подтверждающего (или не подтверждающего) ее надежность как делового партнера по осуществлению сделок определенного вида.

       Ниже  приводится примерный состав документов, которые должны быть подготовлены на предприятии и, в случае необходимости, немедленно предоставлены экспертам.

       Организационно  – правовые документы:

• Уставные и регистрационные документы с учетом всех изменений и дополнений;
• Протоколы заседаний с участием директоров и акционеров компании, включая письменные документы, созданные во время этих мероприятий.
• Список стран и/или регионов, в которых компания владеет или арендует имущество, работают сотрудники и в которых проводятся бизнес операции, непосредственно или через другие стороны.
• Те же документы для всех компаний, в которых оформлено участие.

       Информация  о владельцах:

• Список всех владельцев компании с указанием долей владения.
• Опционы или планы выкупа акций, подписанные соглашения на выкуп акций, включая даты выдачи и исполнения, цены покупки и количества акций в опционах.
• Все переписка с акционерами (если есть).
• Доверенности на передачу права голоса или любые другие аналогичные соглашения относительно любых частей совокупного объема акций компании.

       Финансы и налоги:

• Детальная финансовая (квартальная или полугодовая) отчетность, заверенная заключением аудиторов, включая возвраты налоговых платежей за последние три года.
• Ежемесячная финансовая отчетность за последние 2 года.
• Промежуточная финансовая отчетность за последний год до текущей даты, а так же за два года, предшествующих последнему (всего за 3).
• Копии переписки аудиторов с менеджерами по поводу процедур внутреннего контроля.
• Информация по поводу всех значительных событий, не зафиксированных в последней отчетности.
• Агрегированные данные за последний период, последний год и за последние три года (желательно).
• План получения дебиторской задолженности и списки дебиторов.
• Бизнес план или другие документы, описывающие текущий и будущий (1–3 года) бизнес компании.
• Документация относительно любого акционерного или конвертируемого долгового финансирования (разрешения на выпуск ценных бумаг и их регистрацию; регистрационные документы, информация о размещении акций, документы и проспекты эмиссии; переписка с государственными учреждениями и т.д.)
• Информация об открытых кредитных линиях, соглашениях лизинга и любых других внешних финансовых обязательствах, включая все изменения и дополнения, акты пролонгации, отказы от ответственности и т.д.

       Операционная  деятельность:

• Краткая история компании, включая основные ее события.
• Перечни и описания объектов недвижимости, оборудования, материальных и складских запасов (тип, ед. измерения и место хранения) и другого имущества, находящегося в собственности или арендуемого компанией. Документы, подтверждающие стоимость, права собственности, условия аренды (лизинга), а также описание всех планируемых изменений;
• Описание продуктов, услуг и обслуживаемых компанией рынков.
• Лицензии и разрешения местных, региональных и федеральных властей на размещение или ведение данного вида деятельности;
• Сертификаты и лицензии на соответствие требованиям здравоохранения и безопасности, а также на соответствие экологическим требованиям;
• Корреспонденция (переписка) с Государственными органами, контролирующими деятельность предприятия.
• Примерное количество клиентов компании и список клиентов, дающих более 5% от общего дохода компании.
• Копии договоров на поставки, на покупку/продажу активов, подряда, на оказание консультационных услуг и другие соглашения с клиентами.
• Формы гарантий и типов обслуживания, предлагаемых клиентам.
• Описание требований к поставщикам, общее примерное количество поставщиков, список основных поставщиков с указанием общего итога по закупкам и типов закупаемых товаров и услуг.
• Описание используемых методов маркетинга, а так же копии маркетинговой литературы (прайс–листы, каталоги, брошюры и т.д.).
• Агентские, дистрибьюторские и торговые соглашения;

       Сотрудники, менеджмент и руководство:

• Общее количество сотрудников с разбивкой по департаментам, основное штатное расписание и расположение рабочих мест.
• Описание компенсационных пакетов для разных типов сотрудников (страховки, пенсии, опционы, участие в прибыли, отложенная компенсация и т.д.).
• Профсоюзные соглашения и акты.
• Организационная схема компании, включая короткие резюме директоров и основных менеджеров.
• График выплат сотрудникам с указанием заработанной платы и отдельно бонусов и неденежных форм вознаграждения (например, использование служебного автомобиля, сотового телефона и т.д.).
• История забастовок;
• Материалы о правилах и процедурах, принятых в компании, материалы и документы по найму сотрудников, политика в области повышения квалификации;
• Описание любых взаимодействий между компанией и инсайдерами (директора, менеджмент и акционеры). Разные вопросы:
• Перечень и документы, подтверждающие права владения или распоряжения, а также описание зарегистрированных патентов, торговых марок и промышленные образцов;
• Предоставленные доверенности (корреспонденция) от лица компании и в отношении компании;
• Список ключевых технологических процессов и торговых секретов компании.
• Лицензионные и патентные соглашения и договоры.
• Список неоперационных активов и обязательств.
• Иски, возбужденные против компании и по инициативе компании. Корреспонденция (переписка) касательно указанных исков. Судебные документы. Документы о лишении (потере) прав. Документы регулирующих органов, в т.ч. относящиеся к процедуре банкротства.
• Страховые планы, защищающие собственность компании.
• Список стратегических партнеров и соглашений о создании совместных предприятий.
• Информация, касающаяся предложений о проведению сделок по слиянию/поглощению внешних компаний и копии любых актов по оценке компании, выполненных для менеджмента и/или акционеров.

         Пока же допустимо сделать следующий вывод: за, как минимум, два года инвестор, не проводя активной маркетинговой деятельности, не начиная собственного строительства, сделал заявление о готовности вложить 500 млн. долларов в ПВТ, реально осуществив инвестиции на сумму чуть больше 1 млн. долларов в проектные работы строения, в котором ему не принадлежит ни одного помещения. Само здание, с момента окончания стройки, не привлекло ни одного съемщика. В любой момент может произойти расторжение договора между  израильским инвестором и белорусским государством с ликвидацией компании Lyons (договор заключен именно с ней, а не с Девинвест, которая выступает в роли заказчика и финансового оператора проекта), и никаких обязательств перед заказчиком подрядчик нести не будет.

       И это происходит на фоне того, что  кремниевые долины возникали и существуют в английском Кембридже, Тель–Авиве, Хельсинки, французском Антибе, корейском Тэджоне, индийском Бангалоре виртуально, на серверах, в базах данных, без возведения дополнительных площадей.

       Мировой опыт дает множество образцов для  подражания. Кремниевая долина на берегах  залива Сан–Франциско к их числу как раз не относится — это скорее идеальный образ. Условия для рождения гигантов Apple и Google зрели там десятилетиями, а близость Стэнфордского университета и прекрасная инфраструктуры были гораздо важнее поддержки государства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     По  итогам проведенного исследования в  соответствии с поставленными целями и задачами представляется возможным сформулировать краткие выводы.

     Для инвестиционного проекта в Республике Беларусь (преимущественно девелоперского) предпочтительно использовать комбинацию фундаментального анализа проекта в рамках рынка и отрасли и математического анализа.  Для оценки эффективности инвестиционных затрат по проекту традиционно используют следующие показатели: 

     – дисконтированный срок окупаемости (Pay–Back Period, PBP); 

     – чистая приведенная стоимость (Net Present Value, NPV); 

     – внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return, IRR). 

     Именно  они приводятся в резюме бизнес–плана инвестиционного проекта и используются заинтересованными сторонами для оценки коммерческой привлекательности идеи. Базой для расчета показателей эффективности являются так называемые чистые денежные потоки (Net Cash–Flow, NCF), включающие в себя выручку от реализации, текущие и инвестиционные затраты, прирост потребности в оборотном капитале и налоговые платежи. Название «чистые потоки» говорит о том, что они не учитывают схему финансирования – вложение собственных средств и привлечение кредитных ресурсов. Без этого вложения денежный поток проекта будет, естественно, на начальном этапе получаться отрицательным.

       В основе описанных в работе расчетов лежало дисконтирование прогнозируемых денежных потоков. Для того чтобы провести его, необходимо выбрать ставку дисконтирования, смысл которой – отражение в расчетах влияния стоимости денег. В более сложном случае, когда инвестируемый капитал взят из разных источников, расчет ставки дисконтирования усложняется, но незначительно. Тогда вместо процентов по кредитам в расчете необходимо использовать понятие средневзвешенной стоимости капитала (Weighted Average Cost of Capital, WACC).