Анализ инвестиционного проекта в Республике Беларусь

       В Украине же рентабельность деятельности девелоперских компаний позволяет  неэффективно управлять. Однако ситуация скоро изменится, и предприятиям придется столкнуться и с ценовыми войнами, и с реальной конкуренцией. Именно сегодня существуют серьезные стимулы повышения эффективности девелоперского бизнеса. Рецепт лидерства прост: больше прибыли сегодня — это конкурентное преимущество и выживание завтра.

       От  общих рыночно–стратегических рассуждений перейдем к практическим вопросам. За отправную точку примем формулу стоимости девелоперской компании на мировом рынке [14]:

• Стоимость девелоперского бизнеса = Стоимость портфеля   активов × Мультипликатор

       В таком случае необходимо повысить цену портфеля активов и увеличить мультипликатор.

       Даже  если формального тендера нет, возникает  конкуренция за различные ресурсы, например земельные участки. Здесь  играют роль такие факторы, как наличие  информации о всевозможных вариантах  и способность компании быстро переваривать ее и принимать решения. При этом важна не только стремительность, но и адекватность реакции на предложение, предполагающая фильтрацию проектов, экономически не очень выгодных для нас.

       Для этого необходимо наличие в компании проектного офиса с аналитической службой. Она будет обрабатывать входящие данные, давать прогноз реальных сроков и себестоимости проекта с учетом ограниченности ресурсов и уже имеющегося пула проектов организации. Исходя из этой информации, стратегии и системы приоритетов, руководство предприятия может быстро и правильно принять решение. Также эти данные полезны при торге за ресурс (например, земельный участок). Понимание экономики проекта позволяет «переплатить» и выиграть тендер или, наоборот, «подарить» ресурс конкуренту.

       В настоящее время большинство девелоперских компаний в Украине и России, принимая решение о начале проекта, рассуждает, как правило, следующим образом: приблизительная оценка выглядит очень привлекательно, реальные сроки и себестоимость будут больше, но все равно мы останемся в прибыли. Такая модель действовала вчера, сегодня она уже неэффективна

       Выполнение  большего числа проектов в единицу времени  – это важнейший показатель. Причем необходимо воплощать проект в течение установленного периода. Представим, что по плану срок его реализации составляет 2,5 года и включает в себя такие этапы, как построение концепции, процесс землеотвода, проектирования и строительства. В действительности же на землеотвод понадобилось намного больше времени и денег, проектировщик и генподрядчик подвели, в итоге реальный срок оказался 3,5 года — достаточно типичная картина для рынка СНГ. Как изменение сроков отражается на экономике проекта и на рентабельности компании? Для одного проекта ситуация не кажется критичной с учетом запаса рентабельности. Для портфеля же проектов и для компании в целом эти две модели отличаются радикально.

       Способность получать более рентабельные проекты  базируется на репутации компании и  ее способности выигрывать тендеры, не прибегая к ценовому демпингу. В  конечном итоге, для любого девелоперского проекта важен не сам объект (жилой дом, ТРЦ), а его способность приносить прибыль. Например, если объектом является бизнес–центр, и у инвестора или владельца участка есть выбор, с кем вступать в этот проект, то по каким параметрам данный выбор будет осуществляться?

       В общем виде — по срокам, стоимости  и рискам. У одной девелоперской  компании себестоимость проекта  может быть ниже, у другой выше, при  равных обязательствах по качеству. Но если при этом существенен риск увеличения сроков более дешевого проекта, то необходимо его учесть при расчете общего cashflow проекта и принять правильное решение (возможно, более дорогое). Кстати, риск определяется именно наличием/отсутствием системного управления в компании.

       Мультипликатор зависит от прозрачности и эффективности системы управления. Инвесторы не любят вкладывать деньги в «черные ящики». Первое, на что они обращают внимание, — прозрачность юридической и организационной структур. Для ее обеспечения необходимо выполнить юридическую реструктуризацию и организационное проектирование, четко расписать вертикаль управления и области функциональной ответственности подразделений. Второй важнейший аспект — финансовая прозрачность. Здесь важна понятная инвесторам отчетность (по международным стандартам) и бюджетирование, посредством которого можно оценить будущее развитие компании, а также решить задачу целевого использования денежных средств и финансового контроля.

       Еще один аспект прозрачности — система  принятия решений. Кто за что отвечает, кто какие решения принимает, есть ли формализованные процессы инициации проектов, управления их рисками, распределение ресурсов в проектах. Наличие квалифицированных менеджеров, аналитической службы, проектного офиса. Отсутствие этих факторов снижает значение мультипликатора.

       Таким образом, через формулу стоимости  девелоперского бизнеса мы вышли  на алгоритм повышения этой суммы:

• провести юридическую реструктуризацию и оргпроектирование;
• внедрить бюджетное управление с отчетностью по МСФО;
• ввести проектное управление;
• описать, оптимизировать и автоматизировать процессы и документооборот (процессы землеотвода, получения разрешительной документации, взаимодействия с генподрядчиком, проектировщиком, госструктурами).

       Проводя множество работ для данной отрасли, именно так и структурируются проекты по совершенствованию системы управления проектными организациями, соединяя в комплексной системе вышеперечисленные контуры управления, как на методологическом, так и на программно–техническом уровне. Чем больше предприятий Украины, России и Беларуси будут применять подобный подход, тем цивилизованнее и успешнее будет их бизнес. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 Анализ инвестиционного проекта компании FishmanGroup в Парке Высоких Технологий Республики Беларусь

       Парк  Высоких Технологий  известен с 2005 года как проект, направленный на развитие hi–tech отрасли Республики Беларусь. Однако, одновременно, ПВТ является девелоперским проектом, инвестором которого выступила израильская компания FishmanGroup.

       FishmanGroup (FG) – один из ведущих инвестиционных холдингов Израиля, располагающий активами и имеющий деловые интересы в сферах недвижимости, ритейла, медиа– и телекоммуникаций. При участии компаний, входящих в холдинг, FG свыше 20 лет владеет и управляет более чем  5 млн. кв. м недвижимости в различных странах мира, в том числе около 2 млн кв. м – в Европе и Северной Америке. В число принадлежащих FG площадей входит недвижимость коммерческого и промышленного назначения, а также жилые дома премиум–класса.

       В 2002 году FG было принято решение о расширении международного присутствия. Первыми странами, где началась активная деятельность компании, стали Россия и Индия. Уже в декабре 2006 года дочерняя компания Mirland Development Corporation Plc., работающая в РФ, вышла на IPO с оценкой своей стоимости в 853 млн. долларов и привлекла 299 млн. долларов внешних инвестиций [16]. Укрепив свое влияние в России, FishmanGroup в 2007 г. объявила о своем выходе на строительные рынки Украины и Беларуси.

       В настоящее время FishmanGroup косвенно контролирует белорусскую компанию Devinvest, которая развивает знаковый для Беларуси проект "Парк высоких технологий" (общая площадь – более 500 000 кв. м) [15].

       Юридически, отношения закреплены инвестиционным договором (Постановление Совета Министров  № 190 от 15 февраля 2008 г.) между компанией «Lyons Financial Solutions Holdings (PTY) Ltd» и государственным учреждением «Администрация Парка высоких технологий» [15]. Компания Lyons была поглощена холдингом Fishman специально для выхода на белорусский рынок. Таким образом, структура выхода на проект выглядит следующим образом: израильский холдинг через оффшорное дочернее предприятие Svitland Development Ltd. поглощает 100% акций зарегистрированной в Великобритании компании Lyons. Затем создается еще одно дочернее предприятие, но уже в Беларуси – ООО «Девинвест», которое находится в собственности на равных правах компаний (британской) Lyons и Свитланд Деволопмент Ltd[16].

       Само  строительство ведется уже 3 года. За это время было возведено, а  точнее реконструировано одно здание – недостроенное конструкторско–технологическое бюро Института физики НАН. Часть средств (от 5,3 до 8 млрд. рублей) для застройки здания площадью более 19,2 тыс. м² (производственно–административные помещения занимают 18,6 тыс. м²) ПВТ получил из бюджета, а еще 52 млрд. согласились инвестировать резиденты Парка EPAM Systems и «Системные технологии». Здание на сегодняшний момент разделено между тремя собственниками: государством и компаниями EPAM Systems и "Системные технологии". Также в здании планируется расположить бизнес–инкубатор ПВТ (300 м²) и ИТ–академия (730 м²) [16].

       В настоящее время ведется возведение второго здания. И, в соответствии с договором, 86% возведенных площадей остаются в собственности генерального подрядчика (FishmanGroup), 14% остаются в собственности Администрации ПВТ. И это при том, что никаких предпосылок в росту спроса на подобные офисные помещения не предвидится. Так, по данным, представленным компанией Colliers International в докладе «Обзор рынка недвижимости», ожидается снижение дальнейшее снижение ставок аренды на офисы А класса. Кроме того, в структуре спроса помещения площадью более 500м² составили около 2% [16].

       Кроме того, специальным Распоряжением  Президента Республики Беларусь «О безвозмездной передаче имущества» к Указу Президента №575 от 14 сентября 2006 в собственность ИООО «Девинвест» в 2010 году будет передан объект незавершенного строительства «Лабораторный корпус биотехнологии институтов Отделения биологических наук АН БССР», расположенный по ул. Купревича 2 в Минске, оценочной стоимостью на 1 января 2009 года 4.800.949.265 рублей[15]. Данный объект передан для сноса и возведения на его месте административно–производственного здания.

       В то же время по заявлениям Валерия  Цепкало, главы администрации ПВТ: «С группой Fishman администрация пытается найти очень тонкий компромисс между интересом компаний–резидентов (то есть хайтек–бизнесом), интересами государства и интересами девелоперов. Грань здесь чрезвычайно тонкая: государство хочет взять себе больше собственности, девелопер хочет как можно дороже продать или сдать в аренду, компании–резиденты для развития IT–бизнеса хотят, чтобы это была хорошая, соответствующая мировым стандартам инфраструктура, но по минимальной цене. "Поженить" три этих интереса – своего рода дипломатия. Если в концепции не будут учтены интересы хайтек–бизнеса, …, Силиконовой долины из этого не получится.» [16]

       В продолжение,  представитель Fishman Group в Беларуси Ади Регев заявил, что его компания не ожидает краткосрочного финансового результата от проекта в ПВТ. И это в то время, как  по итогам 2008 года долги FishmanGroup превышают ликвидные активы компании. В соответствии со своими финансовыми отчетами, риэлтерские компании Фишмана "Индастриал Билдингз" и "Дарбан Инвестментс" должны будут рассчитаться по обязательствам на сумму 1,6 млрд. новых израильских шекелей (около 400 млн. долларов) в основной сумме и процентах до 31 марта 2010 г. Ликвидные активы компании составляют всего лишь 1,3 млрд. шекелей (около 320 млн долларов)[16]. Финансовые отчеты Фишмана также указывают на то, что все компании, которые он контролирует, находятся в весьма затруднительном финансовом  положении, как, например, "Мондон инвестментс" в Индии, "Свитлэнд" в Литве, Беларуси и Украине, где цены на недвижимость падают, и отменяется выполнение проектов.

       Ситуация  усугубляется тем, что в соответствии с Приложением к Декрет у Президента Республики Беларусь от 22 сентября 2005 г. № 12 «О Парке высоких технологий», резиденты не обязаны вести свою деятельность непосредственно на территории Парка [11]. А с учетом расположения ПВТ (Академгородок по адресу  ул. Купревича 1), даже предусмотренные льготные ставки аренды не являются достаточным стимулом.

       И это при том, что уже зарегистрировано 80 резидентов ПВТ и ожидается  увеличение их числа до 100 до 2011 года. Из 80 резидентов[15]:

• 40 компаний созданы белорусскими инвесторами,
• 40 компаний – с участием иностранных инвесторов, из них:
• 22 – коммерческие организации со 100% иностранным уставным капиталом;
• 18 – совместные коммерческие организации.

       Также отметим, что 28 декабря 2009 года между компаниями "Девинвест" и "Минскпромстрой" был подписан договор на строительство первого здания Парка, строительство которого инвестируется израильской стороной. 5 февраля 2010 года на территории будущего Парка высоких технологий начались строительные работы. Застройка будет осуществляться поэтапно. Территория Парка разбита на зоны, которые включают офисные, жилые, общественные, торговые здания. Это здание будет представлять собой бизнес–центр, предназначенный для офисов настоящих и будущих резидентов Парка высоких технологий.

       Дополнительными преимуществами проекта является то, что оффшорный сбор не взимается с резидентов (потенциальных арендаторов) Парка высоких технологий при выплате (передаче) дивидендов их учредителям 
(участникам).