Анализ и оценка денежных потоков от инвестиционной деятельности с учетом требований бухгалтерского и налогового учета

В соответствии со ст. 38 и 146 НК РФ средства на финансирование капитальных  вложений не являются объектом обложения  НДС. В случае передачи средств финансирования в виде имущества (материалов, строительных машин, механизмов и др.) данная операция не признается реализацией и также  не облагается НДС в соответствии со ст. 39 НК РФ. При этом суммы налога, принятые ранее по данному имуществу  к налоговым вычетам, учитываются  в составе стоимости передаваемого  имущества и подлежат восстановлению на расчеты с бюджетом. Согласно инвестиционному контракту объединяемые средства финансирования могут аккумулироваться на счете у одного из инвесторов (основного инвестора) и передаваться заказчику в указанном выше порядке. В этом случае средства, полученные основным инвестором от других инвесторов, учитываются им на счете 86 «Целевое финансирование» в разрезе каждого инвестора как дополнительные средства финансирования.

В целях налогообложения  объект считается поставленным на учет, когда все работы по нему завершены, и он принят в эксплуатацию в установленном  порядке. Инвестор оформляет и передает в регистрационный орган документы  на государственную регистрацию  объекта недвижимости, после чего включает его в состав соответствующей  амортизационной группы. По объектам производственного назначения начисление амортизации в целях налогообложения  прибыли производится с 1-го числа  месяца, следующего за месяцем, в котором  этот объект был введен в эксплуатацию. Инвестор получает от заказчика-застройщика  соответствующие документы для  принятия построенного объекта к  учету, в том числе счет-фактуру  на сумму уплаченного поставщикам  и подрядчикам налога на добавленную  стоимость. Если строительство объекта  финансировали несколько инвесторов, то счета-фактуры выписываются заказчиком-застрой-щиком каждому из них, причем сумма НДС указывается пропорционально инвестиционной доле каждого.

Налоговое законодательство предусматривает два способа  вычетов НДС, уплаченного при  приобретении основных средств отдельно от строительства: по приобретенным  основным средствам, требующим сборки (монтажа); по приобретенным основным средствам, не требующим сборки (монтажа).

При первом способе вычеты сумм налога производятся в порядке, предусмотренном для объектов завершенного капитального строительства, т.е. вычеты производятся после сборки (монтажа) основного средства и постановки его на учет в том месяце, когда по объекту начинает начисляться амортизация.

Например, строительно-монтажная  организация приобретает для  собственных нужд строительные машины и механизмы (экскаваторы, башенные и стреловые краны и др.), требующие предварительной сборки для ввода их в эксплуатацию.

Капитальные затраты по приобретению таких основных средств, включая  расходы по сборке (монтажу), учитываются  предварительно на субсчете 08-4 «Приобретение  отдельных объектов основных средств». По окончании сборки (монтажа) объекты  вводятся в состав основных средств, по ним начинает начисляться амортизация  в целях бухгалтерского и налогового учета и организация получает право на налоговый вычет.

По основным средствам, приобретенным  отдельно от строительства и не требующим  сборки, вычеты сумм налога, предъявленных  продавцами указанных основных средств, производятся после оплаты и принятия данных объектов к учету в составе  основных средств. Амортизация по таким  объектам начинает начисляться по правилам бухгалтерского учета в следующем  месяце после ввода их в эксплуатацию.

Инвесторы при реализации незавершенных капитальным строительством объектов могут представить к  налоговым вычетам суммы НДС, предъявленные им заказчиками-застройщиками в части уплаченных поставщикам и подрядчикам при осуществлении капитального строительства.

При приобретении инвестором незавершенного капитальным строительством объекта производственного назначения и продолжении строительства  на данном объекте суммы налога, уплаченные поставщику (продавцу объекта), подлежат вычету по мере постановки на учет завершенного капитальным строительством объекта.

По окончании строительства  объекта, его реконструкции, модернизации и технического перевооружения инвестор принимает его к учету на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» согласно представленным заказчиком-застройщиком документам. В соответствии с правилами бухгалтерского учета на счете 08 числятся объекты недвижимости, не прошедшие государственную регистрацию. В отдельных случаях расходы по новому строительству зданий и со оружений, реконструкции, модернизации и техническому перевооружению действующих предприятий, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами, включаются в расчет среднегодовой стоимости имущества по состоянию на 1-е число месяца, следующего за истечением нормативного срока строительства (реконструкции, модернизации), установленного в проектно-сметной документации.

2.3 Учет и налогообложение  специализированных инвестиционных  компаний

Инвесторам предоставлено  право объединения собственных  и привлеченных средств со средствами других инвесторов для совместного  осуществления капитальных вложений на основании договоров и в  соответствии в законодательством Российской Федерации. В качестве инвесторов могут выступать компании по инвестированию и управлению инвестиционными проектами, в функции которых входит:

- разработка проектов  договоров для всех участников  инвестиционной деятельности на  всех стадиях реализации инвестиционного  проекта;

- выбор организаций, выполняющих  функции заказчика, проектировщика, подрядчика, заключение с ними  прямых договоров, координация  их деятельности по проекту;

- финансирование проектирования  и строительства объекта за  счет собственных и привлеченных  средств;

- осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

- бухгалтерский учет собственных,  привлеченных и заемных средств  на капитальные вложения, а также  учет расчетов с участниками  инвестиционного проекта: заказчиком, проектировщиком, подрядчиками, поставщиками  оборудования и материалов, организациями-соинвесторами.

Инвестиционные компании действуют на основании договора на реализацию инвестиционного проекта, заключаемого с соответствующим  директивным органом: федеральным  органом исполнительной власти, органом  исполнительной власти субъекта Российской Федерации, исполнительным органом  местного самоуправления и др. Источники  финансирования капитальных вложений инвестиционные компании формируют, как  правило, за счет привлеченных средств (средств долевого участия в строительстве, бюджетных и внебюджетных средств) и заемных средств (кредитов банков, займов у других организаций и др.). В случае ведения компанией предпринимательской деятельности, связанной с получением доходов (например, от операций с ценными бумагами, сдачи имущества в аренду и т.п.), их собственные средства формируются за счет прибыли, остающейся в распоряжении организации.

Собственные средства компании, а также поступающие от соинвесторов средства долевого участия в строительстве являются источниками целевого финансирования и не подлежат обложению НДС. Если же размер долевых средств, полученных от соинвесторов, превысит фактические капитальные затраты по окончании строительства объекта, то сумма превышения облагается НДС в общеустановленном порядке. Инвестиционная компания заключает со специализированной организацией договор на выполнение функций заказчика по строительству.

Финансирование строительства  компания осуществляет путем оплаты счетов проектных и подрядных  строительно-монтажных организаций, поставщиков оборудования и материалов по соответствующим распределительным  письмам заказчика. Заказчик согласно договору с инвестиционной компанией  производит приемку от исполнителей выполненных проектных, строительных и монтажных работ по актам  приемки формы № КС-2 и справкам формы № КС-3, на основании которых  представляет инвестиционной компании счета на оплату и распределительные  письма с указанием конкретных получателей  денежных средств (исполнителей) и их платежных реквизитов.

Инвестиционная компания отражает в учете оплату исполнителям за выполненные работы, поставщикам  за оборудование и материалы согласно распределительным письмам заказчика, перечисление заказчику вознаграждения за выполнение функций заказчика, в  том числе по ведению технического надзора, в процентах от общей  сметной стоимости выполненных  работ. При этом дебетуется счет 76, субсчет  «Расчеты с заказчиком по оплате капитальных  работ и затрат», и кредитуется  счет 51 «Расчетные счета».

Заказчик на основании  копий платежных документов компании учитывает суммы платежей по расчетам с соответствующими поставщиками и  подрядчиками (Дт счета 60 «Расчеты с  поставщиками и подрядчиками», субсчета «Расчеты за выполненные работы, товары, услуги» и «Расчеты по авансам выданным», в корреспонденции с Кт счета 76, субсчет «Расчеты с инвестиционной компанией по оплате капитальных работ и затрат».

Расходы на содержание инвестиционной компании предусматриваются сметой расходов, утверждаемой руководителем  компании. Учет расходов можно вести  на счете 26 «Общехозяйственные расходы». До окончания конкретного инвестиционного  проекта расходы на содержание компании отражаются в составе незавершенного производства и учитываются в  составе налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество. Смету расходов на содержание таких инвестиционных компаний можно составить в порядке, предусмотренном для заказчиков-застройщиков.

При реализации инвестиционного  проекта и вводе объекта в  эксплуатацию компания формирует инвестиционный доход как разницу между полученными  средствами и направленными на финансирование строительства.

2.4 Учет и налогообложение  организаций-застройщиков

Застройщик -- действующая организация, осуществляющая основную деятельность и ведущая также собственное строительство подрядным или хозяйственным способом.

Застройщик может осуществлять новое строительство, проводить  реконструкцию, техническое перевооружение действующих предприятий, модернизацию технологического оборудования. Он может  быть собственником, землевладельцем  или землепользователем земельного участка под строительство либо использовать его на правах аренды.

При строительстве подрядным  способом застройщик для выполнения функций по организации строительства  привлекает специализированную организацию-заказчика, либо выполняет функции заказчика  самостоятельно. В этом случае застройщик оформляет государственную лицензию на выполнение функций заказчика. Застройщик заключает с подрядчиком договор  строительного подряда, при этом застройщик по отношению к подрядной  организации выступает в роли заказчика-застройщика.

Организации обязаны вести  раздельный учет текущих затрат на производство продукции (работ, услуг) по основной производственной деятельности и учет капитальных вложений. Учет затрат на производство по основной деятельности организации ведут согласно общим  правилам ведения бухгалтерского учета, Положениям по бухгалтерскому учету  ПБУ 9/99 «Доходы организаций», а также  отраслевым рекомендациям по вопросам планирования, учета затрат на производство продукции (работ, услуг) и калькулирования себестоимости.

Учет затрат, связанных  со строительством, застройщик отражает не на счетах учета затрат на производство (счета 20, 23, 25, 26), а на счете 08 «Вложения  во внеоборотные активы». Организация-застройщик в соответствии с действующими положениями по бухгалтерскому учету разрабатывает учетную политику, в которой наряду с методами ведения бухгалтерского учета по основной производственной деятельности предусматривает методы учета капитальных затрат и источников финансирования. Особо оговаривается метод распределения общехозяйственных расходов между основной и инвестиционно-строительной деятельностью организации. В рабочий план счетов застройщик вводит специальные счета по учету капитальных вложений: 07 «Оборудование к установке», 08 «Вложения во внеоборотные активы», 86 «Целевое финансирование».

Застройщик должен распределить общехозяйственные расходы между  текущими расходами по основной деятельности и капитальными затратами по инвестиционно-строительной деятельности согласно методу, закрепленному в учетной политике. В учете делается запись:

Дт 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Кт 26 «Общехозяйственные расходы».

По окончании строительства  застройщик вводит объект в эксплуатацию путем оформления акта приемки законченного строительством объекта формы №  КС-11 и акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией формы № КС-14. После  государственной регистрации вновь  построенного здания или сооружения как объекта недвижимости застройщик принимает его к учету в  составе основных средств, при этом оформляется акт о приеме здания (сооружения) формы № ОС-la. В учете делается запись:

Дт 01 «Основные средства»

Кт 08 «Вложения во внеоборотные активы» -- отражена инвентарная стоимость объекта в размере фактических капитальных затрат застройщика.

Одновременно к учету  в составе основных средств принимается смонтированное оборудование, на каждую единицу которого оформляется акт о приемке-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) формы № ОС-1. Оборудование зачисляется в состав соответствующей амортизационной группы согласно Классификации основных средств, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1 (с изменениями и дополнениями от 09.07.2003 г. № 415).