Страхование недвижимости в РФ

    -  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

    -  престижность района;

    -  экологическая обстановка в районе;

    -  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

    -  социальная однородность дома;

    -  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

    -  юридическая «чистота» объекта.

    Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время - деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

2.Сравнительный анализ условий страхования квартир на примере страховых компаний «Цюрих», «РОСНО», «Ингосстрах»

    В настоящее время страхование недвижимости очень разнообразно, и в мире достаточно большое количество людей страхуют своё имущество для того чтобы получить компенсацию при наступлении страхового случая. В г.Хабаровске функционируют в основном филиалы больших страховых организаций, которые находятся в более крупных городах (Москва, Санкт-Петербург).

     Группа Zurich Financial Services работает в России с 1996 года. Ранее Zurich успешно вел бизнес в Российской империи в 80-х гг. XIX в. Сегодня компания имеет свыше 280 точек продаж и 4000 агентов в порядка 200 населенных пунктах России. Клиентами ООО «Цюрих» являются свыше 700 000 россиян, а также крупнейшие международные и российские компании. Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг надежности Zurich на уровне А+. Эксперты агентства приняли во внимание высокие объемные показатели деятельности компании и влияние собственника — группы Zurich Financial Services. Положительно оценивается также высокая репутация и достаточно развитый бренд страховщика. ООО СК «Цюрих» является членом Всероссийского союза страховщиков, Российского союза автостраховщиков, Ассоциации Европейского Бизнеса в Российской Федерации, а также ряда других профессиональных и отраслевых объединений. Страховая компания «Цюрих» занимается всеми видами страхования и их выплаты при наступлении страхового случая достаточно велики.

    Группа  компаний РОСНО является одной из крупнейших страховых групп в России. В нее входят универсальная страховая компания федерального уровня ОАО СК «РОСНО» и ее дочерние компании: ОАО «РОСНО-МС», ОАО «Альянс РОСНО Управление Активами», СЗАО «Медэкспресс», НПФ «Альянс» и ОДО «Аllianz Украина». Контрольным пакетом акций РОСНО владеет Allianz New Europe Holding GMBH (100% — 1 акция), подразделение ведущего международного страховщика Allianz SE, объединяющее компании в Центральной и Восточной Европе. Главным принципом деятельности Группы компаний РОСНО является забота о клиентах. Страховые полисы и договоры ГК РОСНО имеют более 17 млн. человек и свыше 50 тыс. предприятий и организаций. ОАО СК «РОСНО» создано в 1991 г. и является одной из крупнейших российских универсальных страховых компаний. В распоряжении ее клиентов более 130 видов добровольного и обязательного страхования. Региональная сеть РОСНО насчитывает 88 филиалов, объединенных по территориальному признаку в 8 дирекций, и 383 агентства во всех субъектах РФ. В национальном рейтинге страховых компаний России, проводимом рейтинговым агентством «Эксперт РА», РОСНО с 2001 года присваивается наивысший рейтинг А++ «Исключительно высокий уровень надежности». При определении рейтинга в 2008 году рейтинговое агентство впервые распространило данную оценку на Группу компаний (ОАО СК «РОСНО» и ОАО «РОСНО-МС»).

    Страховая компания «Ингосстрах» работает на международном  и внутреннем рынках с 1947 года. За этот период «Ингосстрах» из скромного управления, входящего в Министерство финансов СССР, вырос в солидную компанию с разветвленной региональной сетью. Сегодня это крупнейшая страховая компания федерального уровня и один из лидеров отечественного страхового рынка как по объему страховой премии и сумме выплаченного страхового возмещения, так и по основным балансовым показателям. Высокая деловая репутация страховой компании «Ингосстрах» подтверждена международным рейтинговым агентством Standard & Poor’s:долгосрочный кредитный рейтинг контрагента и рейтинг финансовой устойчивости «Ингосстраха» на уровне «ВВВ-», рейтинг по национальной шкале «АА+», прогноз «Стабильный».  Российское рейтинговое агентство «Эксперт РА» в очередной раз присвоило «Ингосстраху» максимальный рейтинг A++. Впервые этот рейтинг страховщик получил в 2002 году. Услуги страховой компании «Ингосстрах» доступны на всей территории Российской Федерации благодаря широкой региональной сети, включающей 83 филиала. Офисы компании действуют в 220 населенных пунктах России. Кроме этого, компании с участием капитала «Ингосстраха» работают в странах ближнего и дальнего зарубежья. Международная страховая группа «ИНГО» объединяет в своем составе страховые компании, в капитале которых «Ингосстрах» контролирует более 50 %. На сегодняшний день членами ИНГО являются 8 компаний за рубежом и 8 компаний на территории России.

    Для того чтобы сделать выбор в пользу одной страховой компании, необходимо провести небольшую сравнительную характеристику показателей в этих компаниях.

    Сравнительный анализ условий страхования квартир на примере страховых компаний «Цюрих», «Росно», «Ингосстрах»:

    Табл.1

    По  данным в таблице можно сделать вывод что страховая компания «Ингосстрах» охватывает большее количество страховых случаев и имеет большее количество преимуществ, а также у них самая наименьшая стоимость страхового полиса и самая низкая минимальная сумма взноса, что говорит о том что это компания уже вполне сложившаяся и устоявшаяся страховая компания на рынке услуг. Также по итогам 2008 года «Ингосстрах» занимает второе место после «СОГАЗА» по общим суммам собранных страховых взносов и выплаченных страховых премий. Также по данным РА "Эксперт", рейтинг надежности компаний «Ингосстрах» А++, «Росно» имеет такой же рейтинг надежности как и «Ингосстрах», а рейтинг «Цюрих» А+, что является менее надежным.

    Из данной сравнительной характеристики можно сделать вывод, что чем более страховая компания устоялась на рынке и подтвердила свой статус, тем больше у неё клиентов и соответственно выручки.

3. Проблемы и пути их решения в страховании недвижимости

    О том, что страховать необходимо не только саму недвижимость, но и различные  сделки, совершаемые с ней, страховые компании говорят довольно давно. Однако, в отличие от Запада, в России этот вид страхования еще не настолько распространен и популярен. Но вот то, что эта область страхования неизбежно будет развиваться, очевидно уже сейчас: ведь когда на кон поставлены большие деньги, нет резона полагаться на авось.

    Надо  заметить, что покупатели недвижимости зачастую страхуются не только от недобропорядочности  продавцов, но и от собственной безграмотности. Потенциальному инвестору бывает совсем не просто оценить надежность объекта и его выгодность. Усложняет ситуацию и не до конца проработанное законодательство. Поэтому при страховании объектов первичного рынка учитываются любые факторы: как физические, так и юридические. По словам специалистов страховых компаний, страховщики не только проводят тщательную правовую проверку документов, но и несут финансовую ответственность в размере инвестиционной стоимости объекта недвижимости.

    Сделки, совершаемые на рынке вторичного жилья, лишены строительно-инвестиционных рисков, однако у объектов этого рынка уже существует определенная история, включающая как возникновение права собственности, так и возможные переходы этого права. При определенных условиях сделка может быть признана недействительной. Приобретая объект недвижимости, покупателю необходимо отдавать отчет в том, что как бы тщательно риэлтор и нотариус, оформляющий сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, это не дает покупателю полной гарантии того, что эта сделка не будет когда-либо оспорена бывшими владельцами. По статистике Департамента муниципального жилья, каждый сотый владелец лишается своих прав на квартиру по причинам, от него не зависящим. Наибольший процент конфликтов вызывают споры о недействительности сделки. Причем законодательством РФ установлен 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами квартиры к новому собственнику. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на жилье. Действительно, обзор судебной практики последних лет подтвердил тот факт, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной влекло расторжение всех последующих сделок. Защита права собственности покупателя квартиры в случае предъявления к нему претензий бывших владельцев или пользователей, а также третьих лиц, сохранивших в силу закона права на жилье, хотя квартира могла уже несколько раз сменить владельца, осуществляется в форме страхования права собственности. Конечно, страховка не исключает претензий и утраты права собственности, но она гарантирует возврат денежных средств. Итак, под страхованием рисков потери права собственности понимается так называемое титульное страхование - имущественные интересы покупателя, связанные с владением, распоряжением и пользованием недвижимостью. Под утратой права собственности на недвижимость понимается прекращение этого права на основании вступившего в законную силу решения суда. Такая компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам, в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей. Тщательная юридическая проверка чистоты квартиры или дома призвана защитить от подобных неожиданностей, однако полную гарантию отсутствия возможного ущерба со стороны покупателя может дать только договор титульного страхования.

    Специалисты страховых компаний рекомендуют страховать ответственность владельцам квартир, особенно при проведении строительно-монтажных работ. В наше время очень много исков направляется в суды как раз в связи с тем, что покупается квартира, начинается делаться ремонт и по неосторожности люди топят соседей, вернее, это делает бригада строителей.

    По  желанию арендодателя или арендатора страховые компании заключают с тем или другим договоры добровольного страхования имущества (квартиры, отделки, инженерного оборудования и имущества в ней) и страхования гражданской ответственности. Выгодоприобретателем по договору назначается тот, кто несет ответственность за тот или иной риск. При страховании гражданской ответственности это может быть и список лиц. Участники сделок, связанных с приобретением недвижимости, уделяют большое внимание титульному страхованию, то есть страхованию риска утраты имущества в результате потери права собственности. Этот риск особенно актуален, если с приобретаемым объектом уже совершались сделки. Страховые компании гарантируют возмещение финансовых потерь, если одна из сделок признается недействительной по решению суда и владелец имущества лишается права собственности.

    В России нет обязательного страхования  сделок с недвижимостью, кроме как  в случае покупки ее по ипотеке. Начальник отдела центра комплексного страхования финансовых рисков «РОСНО», отмечает, что страхование вышеуказанных рисков является еще достаточно редким для российского рынка недвижимости, притом что в западных странах титульным страхованием охвачено подавляющее число сделок на рынке недвижимости. Впрочем, многие покупатели и без этого начинают понимать необходимость страхования, поэтому именно они чаще всего становятся инициаторами страхования недвижимости. Большинство договоров страхования заключается при ипотечном кредитовании, в этом случае инициатором титульного страхования становится банк. На рынке всегда был и остается спрос на страхование риска неисполнения застройщиком по сделке своих обязательств. Однако такое страхование связано для страховщика с большим риском, и страховые компании пока идут на него неохотно.

    Существует  также страхование гражданской  ответственности арендаторов помещений перед третьими лицами за нанесенный им ущерб, при заключении договоров аренды крупных помещений может быть застрахован предпринимательский риск арендодателя, связанный с неуплатой арендных платежей арендатором. Наиболее редкими видами страхования на российском рынке жилья страхование гражданской ответственности арендаторов помещений перед третьими лицами за нанесенный им ущерб, титульное страхование и страхование финансовых рисков инвесторов при заключении ими договоров долевого участия в строительстве.