Страхование недвижимости в РФ

    Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться  в защиту своих интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе). Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхованию недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества, представляющего собой объект страхования. Так, застрахованы могут быть не только такие разновидности недвижимого имущества как квартиры или дома, но и их внутренняя отделка вместе со стенами или без них. Застрахованы могут быть, в частности, такие разновидности недвижимости как сады. Собственники земельного участка могут застраховать все сооружения, находящиеся в его пределах, бани, бассейны, колодцы, заборы и т. д. В некоторых случаях фундамент дома не страхуется. Это обусловлено тем, что он в наименьшей степени подвержен разрушению.

    Существенным  условием любого договора страхования недвижимости является также определение характера события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай).

    Риски, от которых может быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны. Наиболее распространенными являются пожары, однако недвижимое имущество можно также застраховать на случай:

• аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализационных систем, в том числе произошедших вне застрахованного жилого помещения, и неблагоприятных последствий правомерных действий по их ликвидации;
• взрыва;
• проникновения воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара;
• ложного срабатывания автоматической системы пожаротушения;
• стихийного бедствия (к таковым относятся наводнение, землетрясение, буря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень, паводок, сель, выход подпочвенных вод, снежный завал);
• удара молнии;
• падения летательных аппаратов и их обломков;
• наезда самоходного транспортного средства;
• противоправных действий третьих лиц: поджога, ограбления и т.д.

    Выбор конкретного страхового риска зависит  в первую очередь от вида недвижимого имущества. Так, применительно к недвижимости, находящейся за городом, распространенным страховым риском являются противоправные действия третьих лиц, тогда как для городских квартир наиболее часто встречающаяся опасность - залив квартир.

    Частичное (пропорциональное) страхование применяется  тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению  застрахованного имущества (в качестве примера можно привести залив квартир). При определении страховой суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором страховое возмещение не производится.

    Таким образом, при наступлении страхового случая: представитель страховщика совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не превышает страховой суммы, заранее оговоренной в договоре (обычно она устанавливается в минимальных размерах оплаты труда), страховое возмещение не выплачивается.

    Важно, однако, иметь в виду, что при  страховании имущества, если договором  страхования не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать  его действительной стоимости (страховой  стоимости). Такой стоимостью для  недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.

    Гражданский кодекс РФ установил последствия  страхования сверх страховой  стоимости. Так, согласно ст. 951 если страховая  сумма, указанная в договоре страхования  имущества, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит. Если же согласно договору страхования страховая премия вносится в рассрочку и к моменту возникновения обязанности по выплате страхового возмещения внесена не полностью, оставшиеся страховые взносы должны быть уплачены в размере, уменьшенном пропорционально уменьшению размера страховой суммы.

    Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обязательное имущественное страхование для недвижимого имущества юридических лиц может быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью (п.З ст.935 ГК РФ).

    Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотечном кредитовании. Банки и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недвижимости, которая является предметом залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При этом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.

    Страховщик  в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует из п.2 ст.954 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.

    Для определения страхового тарифа с  учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы в договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.

    Такое же правило применяется, если страховая  сумма превысила страховую стоимость в результате страхования одного и того же объекта у двух или нескольких страховщиков - так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования (ст.952 ГК РФ).

    Существует  множество факторов, повышающих или  снижающих базовый тариф. К числу  факторов, повышающих стоимость страхования, относятся год постройки здания (до 30% к основному тарифу), непостоянное проживание (до 20%), состояние коммуникаций (до 30%), нижний и верхний этаж (до 10%), наличие убытков в предыдущий период (до 10%). При этом факторов, снижающих стоимость страхования, поменьше. Это перезаключение договора (до 10%), наличие сигнализации (до 5%), металлическая входная дверь (до  3%), домофон (до 2%).

    Риски, входящие в стандартный договор  страхования строений (дачное страхование), в целом соответствуют рискам страхования квартир - пожар, аварии коммуникаций, противоправные действия третьих лиц, стихийные бедствия. Однако на величине тарифа сказывается существенно большее разнообразие возможных природных воздействий и длительное отсутствие владельцев. К числу фактор, повышающих стоимость страхования относятся незавершенность строительства, расположение строений в рисковых зонах: в поймах рек, торфяниках, на склонах оврагов (30%), наличие источников открытого огня (до 20%). Постоянное проживание на даче снижает стоимость страхования в среднем на 10%, наличие сторожа - на 5%. Самое существенное снижение стоимости страховки дает франшиза - до 20-30% в зависимости от размера и условий страхования.

    «Франшиза» - часто встречающийся в страховании  термин, обозначающий определенную часть  убытков страхователя, не подлежащие возмещению. Франшиза может быть условной и безусловной. При безусловной франшизе страховое возмещение выплачивается за минусом установленной франшизы. При условной франшизе, если ущерб составляет сумму, большую установленной франшизы, он выплачивается полностью, без вычетов.

    При покупке объекта недвижимости на вторичном рынке может возникнуть неприятная ситуация: одну из предшествующих сделок признают недействительной, в  результате чего новый хозяин лишится  своего права на предмет спора, а  процесс возвращения денег перерастет в многолетнюю волокиту без всякой надежды на успех. Поэтому страховщики советуют воспользоваться новой на российском рынке услугой - страхованием права собственности на объект недвижимости. Приобретая такой полис, владелец жилья защищает свои финансовые интересы в течение срока страхования. Конечно, страховая компания не вернет клиенту квартиру, но компенсирует средства, затраченные на ее приобретение, а затем сама предъявит иск должнику. Договор страхования права собственности может быть заключен на срок от полугода до 10 лет. Оптимален срок в 10 лет, так как он равен предельному сроку исковой давности.

    Подавляющее большинство квартир находят  своих владельцев до окончания строительства  дома, когда оформления права собственности  еще не произошло, а деньги за будущую квартиру уже отданы. В этом случае существует риск потерять деньги, так и не дождавшись окончания строительства дома. В середине 90-х гг. это был удобный вид мошенничества на рынке недвижимости. После ряда мер (в частности, введения обязательного лицензирования строительных фирм) количество таких случаев резко сократилось. Тем не менее страхование финансовых рисков остается надежной гарантией спокойствия для физических и юридических лиц - инвесторов строительства объектов недвижимости. При невыполнении договорных обязательств (нарушение сроков строительства, фактический отказ в выполнении договора) страховая компания возместит клиенту потерянные деньги. Пользуются этой услугой чаще всего юридические лица, так как для частных инвесторов стоимость страховки зачастую сводит на нет экономию средств при покупке квартиры по схеме долевого участия.

    С началом действия в России ипотечных  программ страховые компании начали предлагать заемщикам банков программы  комплексного страхования рисков, связанных с обладанием заложенным имуществом. Поскольку заемщик получает право пользования приобретенной на средства кредита квартирой, появляется риск возникновения пожара, взрыва газа, причинения ущёрба третьим лицам. Кредитные организации заинтересованы в сохранении заложенного имущества и поэтому обязывают заемщика заключать договор страхования. Программы ипотечного страхования предусматривают страхование жизни и здоровья заемщика, а также имущественное страхование приобретаемой квартиры на сумму остаточной задолженности перед банком. В ряде случаев в комплексное ипотечное страхование включают страхование права собственности и гражданской ответственности. В настоящее время стоимость комплексного страхования при ипотеке составляет в среднем 1,5% от стоимости кредита, т.е. примерно 1% от стоимости заложенной квартиры в год. Договор заключается на весь срок сразу или подлежит ежегодной пролонгации.

    Договор страхования недвижимого имущества может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необходимые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.

    Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов:

    1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

    -  макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

    -  микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

    2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

    -  массированная реклама;

    -  инфляционные ожидания;

    -  симпатии;

    -  осведомленность и т.д.

    3. Физические факторы:

    -  местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно - близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

    -  архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

    -  состояние объекта недвижимости;

    -  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

    -  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

    4. Факторы, влияющие на цену и  скорость продажи квартир:

    -  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;