Определение рыночной стоимости офиса, расположенного в отдаленном районе

 

Расчетная стоимость  объекта оценки по сравнительному подходу составит 250 тыс. руб.

 

4.2. Оценка стоимости недвижимости  затратным подходом

 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора  в приобретении недвижимости и исходит  из принципа замещения, гласящего, что  покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведения аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Этапы расчета стоимости  объекта затратным подходом:

1. Определение стоимости  земельного участка

Площадь земельного участка  равна 42 м².

Сз = 42 м² * 500 руб/м² = 21000 руб.

2. Определение полной  восстановительной стоимости

ПВС = 20*10 000 + 20*10 000*0,3 = 260 000 руб.

3. Определение накопленного  износа

Физический износ –  это потеря стоимости объекта  за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный износ  – это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

Внешний (экономический) износ – потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная  экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).

Оцениваемая недвижимость – достаточно новое здание, поэтому  величины внешнего и функционального  типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 2.

 

Таблица 2.

Физический износ конструктивных элементов здания.

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	Износ, %
1	Фундамент	5	8
2	Стены и перегородки	28	8
3	Перекрытия	17	7
4	Кровля	5	8
5	Полы	7	9
6	Проемы	10	10
7	Отделочные работы	7	10,5
8	Инженерное оборудование	13	8
9	Прочие работы	8	5
	ИТОГО	100	-

 

 

В данном расчете физический износ здания проведен методом поэлементного  анализа состояния здания (табл. 3)

Таблица 3

Расчет физического  износа объекта оценки

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	ПВС элемента, тыс. руб	Износ, %	Износ, тыс. руб.
1	Фундамент	5	13	8	1,04
2	Стены и перегородки	28	72,8	8	5,82
3	Перекрытия	17	44,2	7	3,09
4	Кровля	5	13	8	1,04
5	Полы	7	18,2	9	1,63
6	Проемы	10	26	10	2,6
7	Отделочные работы	7	18,2	10,5	1,91
8	Инженерное оборудование	13	33,8	8	2,7
9	Прочие работы	8	20,8	5	1,04
	ИТОГО:	100	260	ВСЕГО:	20,87

 

Рассчитаем стоимость недвижимости затратным подходом по формуле

Сзп = Сз+ПВС(ПСЗ) - £Износ,

где Сзп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.;

Сз – цена земли, тыс. руб.

ПВС(ПСЗ) – полная восстановительная  стоимость (полная стоимость замещения) строения, тыс. руб.

£Износ – накопленный износ  строения, тыс. руб.

Сзп = 21 + 260 – 20,87 = 260,13 тыс. руб.

 

Вывод по разделу: Рыночная стоимость  объекта оценки, полученная затратным  подходом составляет на дату определения  стоимости объекта оценки - 260,13 тыс. руб.

 

4.3. Оценка стоимости  недвижимости доходным подходом

 

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемой  недвижимости выполняется по формуле:

Сдп = ЧОД/СК,

 

где Сдп – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением  доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД – чистый операционный доход  от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;

СК – ставка капитализации.

Расчет ЧОД

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

1) Расчет потенциального валового  дохода (ПДВ)

Потенциальный валовый доход –  это сумма всех ожидаемых поступлений  от объекта 

Определим годовой ПДВ по формуле:

ПДВ = S*А*n,

Где А – арендная ставка в месяц  за оцениваемое нежилое помещение, руб./м²,

n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПДВ.

ПДВ = 20*150*12 = 36 000 руб.

2) определение действительного  валового дохода (ДВД)

Действительный валовый доход  – это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД – П1-П2,

где, П1 – потери от недозагруженности  помещений, тыс.руб.;

П2 – потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

В данной курсовой работе потери от недозагруженности  помещений равны нулю и потери от недосбора арендной платы и  смены арендаторов составляют 5% от ПДВ.

ДВД = 34 200 руб.

3) расчет чистого операционного дохода (ЧОД) произведем по формуле:

ЧОД = ДВД – Р,

где Р – расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

в данной курсовой работе расходы  на содержание оцениваемого объекта  принимаются равными 28% от ПДВ.

Расчет чистого операционного дохода за год представлен в таблице 4.

                                                                                                                     Таблица 4

Расчет чистого операционного  дохода оцениваемого нежилого помещения  за год

№ п/п	Показатели	Единицы измерения	Количество
1	Арендная ставка за месяц	Руб./м2	150
2	Площадь оцениваемого объекта	м2	20
3	ПВД за год	Тыс. руб.	36
4	Потери от недозагрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы	Тыс. руб.	1,8
5	ДВД за год	Тыс. руб.	34,2
6	Расходы арендодателя	Тыс. руб.	10,08
7	ЧОД	Тыс. руб.	24,12

 

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) – это  коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую  стоимость объекта недвижимости.

Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам представлен  в таблице 5.

Таблица 5

Расчет ставки капитализации  по сопоставимым объектам

Аналоги	ЧОДi, тыс. руб	ЦПi, тыс. руб.	СК,%
А1	53,13	483	0,11
А2	23,31	222	0,105
А3	33	275	0,12
А4	19,7	197	0,1
А5	34,1	325	0,104
А6	33,8	308	0,109
А7	55,2	425	0,129
А8	37,8	421	0,089
А9	27,1	247	0,109
Итоговая СК			0,11

 

Таким образом, стоимость чистого  операционного дохода равняется 219,27 тыс. руб.

5. Согласование результатов  оценки, полученных тремя подходами

 

При получении различных  величин стоимости в результате применения различных подходов, необходимо согласовать результаты.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

• анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %;
• затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;
• оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.

В данной курсовой работе весовые коэффициенты принимаются  выше перечисленные.

Расчет рыночной стоимости  оцениваемого объекта представлен в таблице 6.

Таблица 6

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке	Стоимость	Весовой коэффициент
Сравнительный	250	0,75
Затратный	260,13	0,10
Доходный	219,27	0,15
Итого рыночная	246,4	1,00

 

Рыночная стоимость  здания, общей площадью – 20 м², расположенного по адресу: Россия, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. 2 Станционная, д. 56, составляет на дату определения стоимости объекта оценки: 246,4 тыс. руб.

Заключение

Произведенный в работе расчет рыночной стоимости объекта недвижимости подтверждает актуальность темы исследования.

Оценка стоимости конкретного  объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования  результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости – определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Целью работы являлось на основе изучения теории и практики оценочной деятельности в современных условиях дать оценку объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели был поставлен ряд задач, по которым можно сделать следующие выводы.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных  схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму  затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных  на их износ.