Определение рыночной стоимости офиса, расположенного в отдаленном районе

4-я группа: принцип наилучшего  наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости  недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить  потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости (например, эксплуатация земельного участка в особом режиме заповедник, лечебно-оздоровительные зоны – или связь объекта с историческими ценностями), а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода  рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого  объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно  платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной  полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что  при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е. стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания определяется тем, какой  доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и  удобства от использования объекта  недвижимости включая выручку от последующей перепродажи, ожидает  получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости  объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его  важнейших элементов в формировании полезности стоимости объекта.

Доходность  объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строениями (если участок  незастроенный то только земли), оборудования и технических средств (для незастроенного участка – также зданий и сооружений),рабочей  силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования, с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад – это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Принцип сбалансированности - для  каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное  сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами, любому типу недвижимости соответствует  оптимальное сочетание взаимодействующих  элементов в структуре объекта  недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения), при котором достигается состояние равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные  права на них можно разделять  и соединять таким образом, чтобы  достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается  в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования, объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются  посредством постоянного соперничества  субъектов рынка, которые стремятся  к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Принцип соответствия состоит в том, что  максимальная стоимость объекта  недвижимости возникает тогда, когда  имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а следовательно, и высокую стоимость.

Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует установившимся социальным, экономическим и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа.

Принцип изменения внешней среды  предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения  и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды  обязательно учитывается при  написании отчета об оценке посредством  указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние указанных  ранее трех групп принципов оценки, является наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ННЭИ) означает, что из возможных  вариантов использования объекта  недвижимости выбирается тот, при котором  наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при  сборе платежей, анализируя ретроспективную  информацию по конкретному объекту  с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улучшениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости - доходный, сравнительный и затратный.

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс  обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

 

2. Общая характеристика  объекта оценки

На момент определения рыночной стоимости с целью продажи 20.01.2012 г. объект оценки, находящийся по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. 2 Станционная , д. 56. представляет собой: офисное помещение площадью 20 м² в трех этажном нежилом здании с общей площадью 20 м².

Факторы, определяющие местоположение:

1. Удаленность от транспортных магистралей (станций метро) – ближайшая магистраль ул. Станционная находится примерно в 500 метрах от объекта оценки, ближайшая транспортная остановка «Бетонный завод» - в 500 метрах.
2. Транспортная доступность – хорошая (около 18 маршрутов наземного общественного транспорта).
3. Плотность окружающей застройки – средняя.
4. Наличие и развитость близлежащей инфраструктуры – ближайшая застройка представляет собой административные здания.
5. Экологическая обстановка - запыленность, загазованность, уровень шума, и другие показатели не превышают нормативных.
6. Район расположения недвижимого имущества – отдаленный.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

 

Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования (ННЭИ) позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование  объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

На практике анализ ННЭИ объекта недвижимости выявляется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  четырем критериям. Оно должно быть:

- физически возможным;

- законодательно допустимым;

- финансово состоятельным;

- максимально эффективным.

Для любой недвижимости может существовать ННЭИ земельного участка, как свободного (незастроенного), а также для всего объекта  недвижимости в целом.

На основании проведенного анализа рынка недвижимости, ставок аренды помещений данного типа и назначения, разрешенного использования земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка с учетом имеющихся улучшений, является использование его для размещения офисного помещения, так как местоположение объекта делает это использование физически возможным, законодательно допустимым, и финансово состоятельным.

Конкурентоспособность оцениваемого объекта определим через дифференциацию его потребительских качеств. При  этом будем считать наиболее эффективным его использованием - использование его в качестве помещения офисного назначения.

Число потребительских качеств  ограничим наиболее значимыми: необходимая  и достаточная обеспеченность инженерными  коммуникациями, площадь объекта, местоположение.

К положительным потребительским  качествам оцениваемого объекта  относится:

- удобное местоположение для  данного объекта;

- наличие инженерных коммуникаций;

- площадь помещений;

- хорошее техническое состояние.

Отрицательных потребительских качеств у объекта оценки не обнаружено.

 

 

4. Оценка стоимости  недвижимости тремя подходами

 

4.1. Оценка стоимости  недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

Были проанализированы сделки совершенные за декабрь 2011 г. и выставленные на продажу объекты, 9 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом.

После выбора перечня сравнимых  объектов одноцелевого использования  необходимо провести корректировки  по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо различия (таблица 1).

 

 

Таблица 1

Корректировочная таблица  для сравнительного подхода

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещений	Ц, тыс. Руб.	Ц*, тыс. Руб.	Поправки в долях			Скорректированная цена в тыс. руб.
							По местоположению	По материалу	По состоянию
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Объект оценки	О	20	К	Пл	250	250	1	1	1	250
А1	С/о	30	К	ср	483	322	0,85	1	0,92	251,80
А2	С/о	15	К	пл	222	296	0,85	1	1	251,60
А3	С/о	18	П	ср	275	306	0,85	1,05	0,92	251,26
А4	О	15	П	ср	197	262,6	1	1,05	0,92	253,67
А5	О	25	К	пл	325	260	1	1	1	260
А6	О	22	К	ср	308	280	1	1	0,92	257,6
А7	Ц	24	К	ср	425	354,1	0,75	1	0,92	244,3
А8	Ц	25	К	пл	421	336,8	0,75	1	1	252,6
А9	Ц	15	П	ср	247	329,3	0,75	1,05	0,92	227,21