Определение рыночной стоимости офиса, расположенного в отдаленном районе

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧЕРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ  АКАДЕМИЯ

( ФГБОУ ВПО «СГГА» )

Кафедра: Экономика землеустройства  и недвижимости

 

 

Курсовая работа

 

        ТЕМА: «Определение рыночной стоимости офиса, расположенного в             отдаленном районе»

 

 

 

 

 

 

Выполнила : Ермоленко М.С.

Студентка4-го курса 

Группа ЭУП (н) -

Руководитель: Лобанова Е.И.

 

 

 

 

 

 

                г. Новосибирск. 2011 г.

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………….3

1. Правовые основы оценочной  деятельности…………………………...5

2. Общая характеристика объекта  оценки………………………………16

3. Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта  недвижимости…………………………………………………………..16

4. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами………………...19

4.1. Оценка стоимости недвижимости  сравнительным (рыночным) подходом…………………………………………………………………………19

4.2. Оценка стоимости недвижимости  затратным подходом…………..22

4.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом…………..24

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами…29

Заключение………………………………………………………………..31

Список использованных источников……………………………………34

Введение

Актуальность темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

- земельные участки; 

- объекты  жилой недвижимости (квартиры);

- объекты  загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты  коммерческой недвижимости (офисные  помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);

- сооружения  и передаточные устройства;

- объекты,  незавершенные строительством.

Оценка  недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом  факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

В условиях рыночных товарно-денежных отношений  важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг.

Оценки  осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.

Исходя из этого, целью курсовой работы является изучения теории и  практики оценки недвижимости в современных  условиях и расчет рыночной стоимости  объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в  данной работе были поставлены следующие  задачи:

- изучение теоретических аспектов  понятия «недвижимое имущество»;

- изучение принципов, стандартов  и подходов к оценке недвижимости;

- анализ оцениваемого объекта;

- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объект исследования в данной курсовой работе является нежилое помещение, находящийся по адресу: г. Новосибирск, ул. 2 Станционная, д. 56, площадью 20 м².

Методической основой исследования в курсовой работе послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы.

Прежде чем перейти к исследование напишем определение, что же такое недвижимость-это объект гражданских прав на ряду с вещами, деньгами, ценными бумагами, имущественными правами, услугами, работами, интелектуальной собственностью, не материальными активами.

 

1. Правовые основы  оценочной деятельности

 

Согласно Гражданскому кодексу  Российской Федерации (ст. 130) недвижимость относится к недвижимым вещам, которые в свою очередь, принадлежат к объектам гражданских прав, и недвижимость выделена в самостоятельный объект гражданского права.

Ст. 130 ГК РФ (в последней редакции) гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и всё что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество»

В соответствии со ст. 132 ГК РФ «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

В современных условиях субъекты различных  форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют  право на проведение оценки принадлежащих  им объектов недвижимости. Данное право  является безусловным и не зависит  от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью  или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

- приватизации;

- передаче в доверительное  управление либо передаче в  аренду;

- использовании объектов  недвижимости в качестве предмета залога;

- продаже или ином  отчуждении объектов недвижимости;

- переуступке долговых  обязательств;

- передаче объектов  недвижимости в качестве вклада  в уставные капиталы, фонды юридических  лиц;

- возникновении спора  о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

- составлении брачных  контрактов и разделе имущества  разводящихся супругов;

- при выкупе или  ином изъятии имущества у собственников  для государственных или муниципальных нужд;

- в целях контроля  за правильностью уплаты налогов  и исчислении на налогооблагаемой  базы.

Указанные выше случаи определения  рыночной стоимости недвижимости относятся  к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости  недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает  при:

1. купле-продаже объектов недвижимости;
2. акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
3. внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
4. дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;
5. ликвидации объектов недвижимости;
6. сдаче недвижимости в аренду;
7. уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости зданий и земельных участков;
8. страховании объектов недвижимости;
9. кредитовании под залог объектов недвижимости;
10. разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

исполнении прав наследования, судебного  приговора, разрешении имущественных споров.

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков  – независимых экспертов по определению  рыночной стоимости, с другой стороны  – юридическим фактом , устанавливающим  стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке (или иного основания проведения оценки) цели (целях). Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.

С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяет намного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определение стоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление которого требует серьезного экспертного исследования. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также в целях установления их правового статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность. Если широко определить понятие оценочной деятельности, то оценка представляет собой суждение кого-либо обладающего специальными знаниями об объекте окружающей действительности.

Оценка в рамках законодательства РФ об оценочной деятельности рассматривается в контексте установления суждения о стоимости объекта оценки.

Под оценочной деятельностью, в  рамках законодательства об оценочной  деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Исходя из логики законодательства об оценке, деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценки, не подпадает  под регулирование законодательства об оценочной деятельности. Отчет, составленный не оценщиками, не может иметь доказательственного значения и такая стоимость не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако, оценка, не соответствующая требованиям законодательства не запрещена законом. На практике инвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества. Даже на бытовом уровне мы часто анализируем стоимость различных товаров, услуг, объектов недвижимости. Однако, суждение о стоимости, не подпадающие под сферу правового регулирования законодательства об оценке, не может являться независимым экспертным заключением о стоимости объекта оценки, и не имеет законного доказательственного значения. Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости является осуществление этой деятельности субъектами оценочной деятельности в соответствии с законодательством.

Основой правового регулирования  оценочной деятельности в РФ является федеральный закон «Об оценочной  деятельности».

Согласно ч. 2 ст. 15 Конституции РФ: органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные  лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы в РФ имеют большую юридическую силу, чем подзаконные нормативные акты (Постановления Правительства РФ, нормативные акты министерств и ведомств и др.). Условием юридической силы иных законов и нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в РФ является соответствие ФЗ Об оценочной деятельности и международным договорам. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие  из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные  действием рыночной среды;