Ипотечное страхлвание

Другая актуальная проблема – это необоснованное занижение  страховых тарифов, которое происходит на фоне высокой конкуренции. Кредитные  организации, заключая соглашения, отдают предпочтение тем страховщикам, которые  предоставят наиболее выгодные условия  страхования для заемщиков. Благодаря  такой политике банки делают свои ипотечные продукты наиболее привлекательными. Но страхование по экономически необоснованным тарифам может привести к снижению финансовой устойчивости страховой  компании и как следствие к  возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случаев.

Говоря о проблемах  комплексного ипотечного страхования, следует обратить внимание на тот  важный факт, что ипотечное кредитование для России является новым социальноэкономическим институтом, который находится в  стадии разработки. Именно поэтому  страховые компании, которые начинают работать по ипотечным кредитам, постоянно  имеют дело с проблемами, которые  обычно возникают на этапе апробации  нового проекта, и все их охватить практически невозможно, можно говорить лишь о наиболее актуальных из них.

Одной из таких актуальных проблем является отсутствие в Российской Федерации правовой основы для комплексного ипотечного страхования. Этот вид страхования  сегодня осуществляется путем сложной  юридической комбинации фактически несовместимых видов страхования (обязательное с добровольным; страхование  в рамках договора публичного и непубличного характера и т. п.). Мировая же практика ипотечного кредитования предусматривает  комплексную страховую защиту, включающую в себя страхование предмета ипотеки, риска утраты права собственности  на предмет ипотеки, а также на случай причинения вреда жизни и  здоровью заемщика. В Российской Федерации  принципы ипотечного кредитования закреплены лишь в «Концепции развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобренной постановлением Правительства Российской Федерации, но эти принципы пока еще  не все введены в действующее  правовое поле, в частности, по вопросам, касающимся личного страхования  жизни и здоровья заемщика, которое  не может быть обязательным, но Концепция  предусматривает страхование жизни  и здоровья заемщика в качестве одного из основных условий выдачи ипотеки.

Особого внимания заслуживает  точка зрения президента страховой  компании АИЖК Леонида Векшина. Он считает, что классического ипотечного страхования  в России сегодня нет, а то комплексное  страхование, которое осуществляют сегодня страховые компании, не имеет  к нему никакого отношения, так как  комплексное ипотечное страхование  – это страхование нескольких самостоятельных рисков в рамках одного договора (страхование имущества, титульное страхование и личное страхование). Ипотечное страхование  в классическом варианте – это  страхование кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика (неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательств) и недостатка денежных средств после  обращения взыскания на заложенную недвижимость. Речь идет о том, что  часть рисков, связанных с кредитоспособностью  заемщика и в большей степени  с рынком недвижимости, банк передает в страхование. Эти риски имеют  кумулятивный характер. Изменения на рынке труда, падение доходов  населения неизбежно влекут за собой  падение спроса на недвижимость и  снижение цен. Дополнительный фактор –  рост предложения на рынке недвижимости, на которое обращено взыскание. Как  правило, реализация данных рисков связана с макроэкономическими циклами. Поэтому ипотечное страхование имеет долгосрочный характер и требует длительного периода накопления и обособления страховых резервов, чтобы использовать для выплат в кризисные годы.

Поправка к федеральному закону об ипотеке, позволяющая заемщику страховать свою ответственность, была принята еще в декабре 2004-го. С 2005 года компании могут предлагать такого рода продукты, но до сих пор  не предлагают. В 2009 году Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) был проведен опрос среди  страховщиков. В результате установлено, что страховщики сегодня не готовы принимать на себя такие риски. Во-первых, отсутствует статистика, позволяющая адекватно оценить тарифы и сформировать резервы. Во-вторых, недостаточно проработана нормативная база, не отлажены процедуры взыскания и все вопросы, связанные с продажей недвижимости.

Сегодня Агентством по ипотечному жилищному кредитованию создана собственная страховая  компания (СК АИЖК), которая намерена продвигать на страховой рынок услуги по классическому ипотечному страхованию. С одной стороны, это позволит развить в России практически  новый вид страхования, к которому постепенно присоединятся и другие страховые компании через систему  перестрахования, но с другой, это  создаст конкуренцию комплексному ипотечному страхованию, так как  кредитные организации получат  совершенно иной, более надежный способ страхования рисков по ипотечным  кредитам. Страховая компания АИЖК намерена принимать в перестрахование  не риски заемщиков, а риски самих  кредитных организаций по ипотечным  кредитам. Пока планируется, что сумма  страховых возмещений по данным договорам  будет составлять 20% от суммы кредита, но со временем, с накоплением страхового фонда этот процент будет увеличиваться, и комплексное ипотечное страхование  постепенно станет невостребованным в  части страхования жизни и  здоровья заемщика, а также титульного страхования. Останется лишь обязательное страхование заложенного имущества, которое установлено законом, и  классическое ипотечное страхование  риска кредитной организации.

В качестве одного из основных недостатков комплексного ипотечного страхования следует  также отметить непредсказуемость  рынка ипотечного кредитования и  запутанность его нормативного регулирования. В результате крупные зарубежные страховщики и тем более перестраховщики так и не пришли на российский рынок ипотеки, что лишает большинство российских страховщиков возможности снижения собственных рисков путем передачи их части в перестрахование.

Таким образом, главная  проблема комплексного ипотечного страхования  на сегодняшний день заключается  в той неопределенности, которая  сложилась в данном секторе. С  одной стороны, «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» стимулирует  развитие услуг по страхованию жизни  и здоровья заемщика, титульному страхованию  и страхованию заложенного имущества, но с другой стороны, Правительство  РФ стимулирует развитие классического  ипотечного страхования, создавая на базе Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию перестраховочную компанию, которая примет на себя около 80% страховых  рисков, принятых страховщиками у  кредитных организаций. Тем самым  явно просматривается отсутствие долгосрочной перспективы развития комплексного ипотечного страхования в его  сегодняшнем варианте. Те законы, которые  на сегодняшний день принимаются, подтверждают данное предположение. Так, нормативно закреплено только обязательное страхование  заложенного имущества, при этом банки, следуя Концепции развития системы  ипотечного кредитования, вынуждены  прибегать к различным хитростям, чтобы заставить заемщика застраховать свою жизнь и здоровье, а также  застраховать риск утраты права на заложенное имущество.

Стоит ли искать выход  из сложившейся ситуации, или ипотечное  страхование развивается в нужном направлении? Ответить на этот вопрос сложно. Возможно, что комплексное  ипотечное страхование является промежуточным вариантом, который  будет востребован до тех пор, пока в России не наберет необходимые  обороты страхование банкакредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и  недостаточности денежных средств  от продажи заложенной недвижимости для погашения задолженности  по кредиту. Если такое произойдет, то структура комплексного ипотечного страхования может сильно измениться. 
 

3.Особенности  в ипотечном страховании.

Итак, в совокупности страхование добавляет до 5% к  сумме выплат по ипотеке. Сейчас Правительство  своей инициативой предлагает заемщикам  самим выбирать – добавлять этот «страховой» процент годовых  к ипотечному кредиту или нет? В случае вступления закона в силу у каждого клиента появится возможность  уменьшить ставку по ипотеке, тем  самым сэкономив деньги и сделав покупку жилья более реальной. Однако специалисты советуют хорошенько подумать, прежде чем принять это  решение. 

Во-первых, сложно предположить, что может случиться с человеком  за срок погашения кредита, тем более  если он составляет 15-30 лет! К примеру, через пару лет после оформления договора ипотеки с заемщиком  происходит несчастный случай и он остается инвалидом. Его семья проживает  в залоговой квартире и в сложившейся  ситуации не имеет средств для  погашения кредита. От выселения  и банкротства может спасти только страховая компания, которая возьмет  на себя обязательства своего клиента  перед бaнкoм. Другой, к сожалению  не редкий случай – когда умирает  или становится нетрудоспособным один из созаемщиков. Выплачивать кредит целиком приходится второму. Выплата  страховой суммы может значительно  облегчить этот груз. 

Таким образом, страхование  жизни и здоровья обеспечивают гарантию как банку, так и самому заемщику. Вообще, специалисты страхового рынка  советуют страховать по возможности  максимальное количество рисков –  не только исходя из собственной выгоды, но и опираясь на свою многолетнюю  практику. 

В то же время есть другие способы сэкономить на страховке  при оформлении ипотеки. Так, если у  заемщика уже есть большая часть  денег на покупку квартиры, то скорее всего ему требуется кредит, размер которого меньше стоимости залога (другой квартиры). Тогда лучше не переплачивать  и застраховать жилье не целиком, а только на сумму кредита. Страховая  сумма будет меньше, соответственно снизится и размер взносов. Как правило, банк идет навстречу такому пожеланию клиента. 

Значительная экономия по страховке выйдет, если кредит будет  погашен досрочно. В этом случае заемщик имеет право потребовать  от страховой компании вернуть взносы за неистекший период. Необходимо лишь написать заявление и предоставить страховщикам документ, подтверждающий отсутствие обязательств перед банком. 

Также можно сократить  расходы, снизив тариф на страхование  жизни. Как известно, повышающие коэффициенты при расчете страховых тарифов  применяются, если заемщик относится  к группе риска: имеет хроническое  заболевание, курит, неумеренно выпивает, имеет опасную профессию, занимается экстремальными видами отдыха (дайвинг, прыжки с парашютом, горные лыжи и  т.п.). Конечно, лучше всего для  заемщика начать вести здоровый и  спокойный образ жизни… Однако если это невозможно, выгоднее оформить ипотечный кредит на нескольких членов семьи. Причем большую его часть  стоит «водрузить» на самого молодого, здорового и не рискового домочадца. 

Страхование ипотеки  в России пошло по американскому  пути. «Жизнь в кредит», когда-то казавшаяся россиянам красивой западной сказкой, за последние годы стала привычным  явлением. Но покупку в кредит предметов  обихода можно тщательно спланировать и рассчитать, а как быть с жилищным займом, который выплачивается многие годы? Ведь за это время могут  произойти самые непредсказуемые  события! Но меняется состав семей, подрастают дети, и практически перед каждым человеком встает вопрос изменения  жилищных условий. На этом фоне возрастает популярность ипотечного кредитования. Чтобы минимизировать риски при  заключении такой долгосрочной сделки, существует страхование ипотечных  займов. 

Большинство банков при оформлении ипотечного займа  требуют минимальное количество страховок, кредитование сейчас предусматривает  два обязательных вида страхования: страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и страхование риска  утраты и повреждения жилья-предмета ипотеки. Третий вид страхования  – страхование риска утраты права  собственности на приобретенное  жилье (титульное страхование) –  является необязательным, но желательным  для вторичного рынка жилья, где  возможны случаи недобросовестности продавцов. Часто страховые компании предлагают страхователю заключить договор  комплексного ипотечного страхования, включающий все три вышеуказанных  вида страхования. Это оптимальный  вариант и по страховой защите, и по стоимости страховки. 

На этапе выдачи кредита для покупки жилья  на вторичном рынке покупателя часто  интересует расширение страхового покрытия по риску утраты права собственности  на приобретаемое жилье. Это связано  с тем, что данный риск при совершении подобной сделки велик, особенно с учетом достаточно большой вероятности  мошеннических действий со стороны  недобросовестных продавцов или  посредников. 

Помимо обязательного  страхования трех видов рисков (титула от утраты, недвижимости от повреждений  и жизни от прекращения) можно  дополнительно застраховать те же риски, но указав себя, а не банк в качестве выгодоприобретателя при наступлении  страхового случая. Можно застраховать и мебель, и «ремонт» в квартире на случай, если затопят соседи. В  обязательную страховку включена только «коробка», то есть страховым случаем  будет считаться обвал стены  дома, взрыв, пожар, но не потоп.  

Востребованность  дополнительного страхового покрытия в части страхования конструктива и отделки крайне низка в связи  с тем, что при оформлении кредита  заёмщик получает огромное количество различной информации, и в тонкости страхового покрытия вникать уже  не получается. Но при продлении договора страхования (когда недвижимость уже оформлена в собственность) данное страховое покрытие вызывает интерес заёмщика. 

Учитывая риски, связанные  с участием в долевом строительстве, для этой области тоже предусмотрены  определенные виды страхования. Для  участников долевого строительства  многоквартирных жилых домов  очень полезно заключить договор  страхования финансового риска  при долевом участии в строительстве  объектов недвижимости. По такому договору страхователь получает сумму страхового возмещения в случае, если объект строительства  не будет сдан в срок, указанный  в договоре о долевом участии  в строительстве. Если страхователь брал кредит на приобретение жилья  путем участия в строительстве, он сможет погасить кредит на счет средств  полученных по страховке».  

Предпринимательский риск банка, связанный с несоблюдением  условий и сроков выполнения кредитных  обязательств заёмщиком по договору (например, в случае потери трудоспособности) также может быть застрахован. «В этом случае при наступлении страхового события страховая компания возмещает  банку-кредитору сумму остатка  задолженности заёмщика по кредиту  и по уплате процентов за пользование  кредитными средствами, необходимые  расходы по выяснению обстоятельств  страхового случая и уменьшению убытков, а также понесенные банком судебные расходы (издержки)». 

Однако, в связи  с бурным развитием ипотечного кредитования на рынке банковских услуг, связанным  с ростом продаж как на первичном, так и на вторичном рынках, а  также созданием новых кредитных  продуктов, предполагающих минимальные  затраты заёмщика, страхование некоторых  рисков вообще может быть не предусмотрено. До момента оформления права собственности  на недвижимость и оформления его  в залог банку обеспечения  кредита как такового нет. В этой части некоторые банки рассматривают возможность страхования своего предпринимательского риска, но в настоящий момент оно не имеет особого распространения.