Ипотечное страхлвание

  Введение

 Ипотечное страхование  — комплексный вид страхования,  призванный максимально снизить  все риски неплатежеспособности  Заемщика при ипотечном кредитовании. Другими словами, задача страховщика  состоит в минимизации рисков  банка, связанных с прекращением  клиентом выплат. Данный вид страхования  включает в себя различный  набор рисков, определяющийся взаимоотношениями  банка и страховой компании  в каждом конкретном случае. 

При выдаче кредита  банк может включить дополнительные требования по страхованию: страхование  жизни и трудоспособности, страхование  гражданской ответственности, вытекающей из эксплуатации заложенного объекта. В договор могут включаться и  другие виды страхования, обеспечивающие гарантию на случай непредвиденных расходов клиента, которые могут повлечь  за собой приостановление или  прекращение платежей по ипотечному кредиту. 

Перечень рисков может быть очень широким - сама квартира, ее конструктивные элементы, внутренняя отделка, инженерное оборудование могут  страховаться от стихийного бедствия, пожара и последствий ею тушения, взрыва газа, криминального взрыва, аварий канализационных, водопроводных, отопительных сетей, аварий внутренних водостоков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. История развития ипотечного страхования.

1.2 История ипотеки  в России 

В России ипотека  появилась в результате возникновения  права частной собственности  на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице  Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных  банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считался Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий  ипотечных банков не стало. 

Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя  банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 9-19% годовых [18]. 

Сегодня ипотека  в России и СНГ - это система  долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования, необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило, 5-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка в качестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку  квартиры по последним данным - в  среднем 10-30 лет. 

Россия - ипотека  сегодня 

Зарубежный опыт - отличная основа для развития ипотеки  в России, и сегодня в нашей  стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково  пользуются услугами банков, предоставляющих  ипотечные кредиты, то в России, с  пока только отрабатываемыми механизмами  ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в  России популярно потому, что ипотека - это зачастую единственный способ получить собственное жилье для  российского гражданина. 

В России и странах  СНГ банки предлагают самые разные условия, что предполагает совершенствование  ипотечного кредитования. В развитии ипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым: 

-  банки предлагают  различные ипотечные программы  (приложение 2), поэтому клиент сам  может выбрать подходящую ему  программу покупки квартиры в  кредит; 

- для получения  ипотечного кредита не требуется  огромного количества справок,  как раньше; 

-   зависимости  от доходов клиента, сроков  займа и вида покупаемого жилья  процентные ставки разнятся. 

Если говорить о  совершенствовании ипотечного кредитования в России, то одно из главных препятствий  развитию ипотеки - неграмотность и  слабая информированность населения  в вопросах кредитования покупки  жилья. Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенство законодательства отрицательно сказываются  на активизации населения в вопросах покупки собственной квартиры. 

Подобная форма  кредитных отношений, при которой  степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала  и на территории дореволюционной  России. При упоминании об ипотеке  почти всегда ассоциируется Америка - ее 60- летний опыт не только в решении  «квартирного вопроса» граждан, но и  в формировании такой ипотечной  системы, которая в свое время  вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке  уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные  слои населения. Представляет живой  интерес опыт выведения экономики  США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса  в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное  кредитование также получает более  активное развитие. 

2.Теоретические аспекты комплексного ипотечного страхования.

2.1. Система ипотечного  страхования.

Одним из обязательных условий покупки жилья по ипотеке  является страхование. По закону предмет  залога должен быть обязательно застрахован  от повреждения или полного уничтожения. Но банками-кредиторами зачастую выдвигаются  так же дополнительные требования по страхованию жизни и трудоспособности самого заемщика, а так же страхование  риска по утрате собственности на жилье (титул). Срок обязательного страхования  равен сроку самого ипотечного кредита.

Как правило, банк требует  страховать приобретенное жилье  на размер ипотечного кредита, увеличенный  на 10%. Заемщики же чаще страхуют квартиру на полную ее стоимость. В этом случае при утрате заемщиком квартиры страховая  компания возмещает банку полученный у него кредит, и выдает заемщику оставшуюся стоимость по страховому договору.

В случае, когда жизнь  и трудоспособность заемщика уже  страхованы им самим (или его работодателем), а менять страховщика он не намерен, то ему необходимо заняться поисками банка, которые готовы к зачтению уже имеющегося страхового полиса даже в том случае, если страховщики  не являются партнерами банка-кредитора [15].

Если покупатель (заемщик) приобретает квартиру в  новостройке, то ему не обязательно  страховать риск утраты права на собственность  жилья. При приобретении заемщиком  квартиры на вторичном рынке, банк может  потребовать застраховать этот риск. Некоторые банки требуют страхования  на весь период ипотечного кредита, а  некоторые только на 3 года. Так как  это период является сроком исковой  давности по недействительным сделкам.

Все риски, которые  требует застраховать банк, страхуются по определенным ставка. Ставки определяются конкретно для каждого заемщика.

Страхование жилья  может составлять порядка 0,3-05% от суммы  страховки. Это зависит от параметров самого жилья: перекрытия дома деревянные или иные, общее техническое состояние  дома, наличие или отсутствие отделки  и другие параметры.

Тарифы на страхование  жизни и трудоспособности зависят  от возраста, состояния здоровья и  профессиональной деятельности заемщика. Тариф на страхование жизни и  трудоспособности составляет 0,3-1,5%. Если при получении кредита (расчете  размера кредита) учитывались доходы созаемщиков, банк может потребовать  застраховать и его [16].

При страховании  титула значение имеет «юридическая чистота» жилья. Тарифы по этому риску  составляют около 0,2-0,7%.

При ипотечном кредите  расходы заемщика на страхование  могут составлять около 1-1,5% в год  от остатка по кредиту (с учетом процентов).

Платежи по страхованию  происходят раз в год. Когда наступает  время платежа, банк сообщает в страховую  компанию остаток задолженности  заемщика, и страховая компания рассчитывает сумму страхового взноса с учетом суммы задолженности по кредиту. Соответственно, с каждым годом страховые  платежи становятся все меньше, пропорционально  уменьшению долга перед банком. 

Заемщик должен застраховать свою жизнь и риск по потере трудоспособности с момента получения кредита. Жилье страхуется в зависимости  от того, какое оно приобретается: если квартира приобретена в готовом  доме или на вторичном рынке, то недвижимость и титул страхуются с момента  получения кредита, а если дом  еще строится – то страхование  оплачивается с момента оформления жилья в собственность.

Прежде чем подписать  договор страхования, заемщику необходимо внимательно знакомиться с тем, какие страховые случаи приводят к возмещению ущерба.

Страхование жизни  и трудоспособности обычно гарантируют  страховые выплаты в случае смерти застрахованного и частичной  или полной утраты трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора.

Страховыми  случаями при страховании  жилья являются следующие: гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было.

Страховым случаем при страховании  титула является утрата права собственности  на предмет ипотеки, например, вследствие вступившего в  законную силу решение  суда.

При наступлении любого страхового случая заемщику следует немедленно поставить в известность страховую компанию и кредитора. В страховой компании необходимо уточнить порядок необходимых действий.

В случае смерти заемщика или утрате им трудоспособности, все обязательства перед банком-кредитором переходят к страховой компании, и она выплачивает кредит банку (включая проценты). Заложенная квартира при этом становится собственностью заемщика (наследников заемщика).

При повреждении застрахованного  жилья, заемщику выплачивается страховое возмещение. Если в договоре страхования была указана сумма лишь ипотечного кредита, а не полная стоимость жилья, то заемщику может не хватить страховой выплаты на восстановление. 

Если же жилье  физически утрачено, или потеряно право собственности на него, страховую  выплату получает банк-кредитор. Он получает от страховой компании остаток  задолженности по кредиту и 10%. Если жилье было застраховано не полную стоимость, то разница выплачивается  непосредственно заемщику.

Страховые компании обычно предлагают комплексную программу  страхования ипотечного жилищного  кредитования населения, которая  поможет  заемщику исполнить кредитные обязательства  при снижении платежеспособности в случаях:

Ø    лишения привычного дохода вследствие утраты трудоспособности застрахованного человека или его смерти;

Ø    непредвиденных расходов, связанных с утратой или повреждением квартиры, купленной в кредит;

Ø    утраты права собственности или его ограничения на квартиру, купленную в кредит.

Комплексная программа  ипотечного страхования включает в  себя:

Ø    страхование жизни и здоровья Заемщика (Созаемщика). Страхование проводится на случаи смерти Заемщика по любой причине; временной утраты Заемщиком трудоспособности в результате несчастного случая, а также на случай постоянной утраты трудоспособности в результате несчастного случая, приведшей к инвалидности;

Ø    страхование приобретаемого имущества. Страхование проводится на случаи пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и др;

Ø    страхование риска возможной утраты права собственности клиента на приобретенную недвижимость (титульное страхование). Страхование проводится на случаи ограничения либо потери Заемщиком права собственности на недвижимое имущество.

Комплексный договор  ипотечного страхования заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок в среднем  от 1 до 30 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита [16].

Для заключения договора комплексного ипотечного страхования Заемщику необходимо:

Ø    предоставить сведения о предыдущих сделках с квартирой для проверки юридической чистоты

Ø    заполнить заявление-анкету

Страховая сумма  по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере  выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может  быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается  в соответствии с графиком погашения  кредита.