Изучение состояния ипотеки и её проблем в России

    Серьезного  внимания требует применяемый инструментарий ипотечного кредитования. В настоящее  время в российских банках в подавляющем  большинстве случаев действует традиционный механизм выплаты ипотечной ссуды, который предусматривает неизменность величины процентной ставки в течение всего периода кредитования. В условиях высокой инфляции, и в условиях экономического и политического кризиса в стране такой механизм при долгосрочном кредитовании крайне неэффективен, да и при краткосрочном кредитовании он предполагает высокие процентные ставки, а значит, и малую доступность кредитов для населения.

    Для России вероятно наиболее приемлемо  использование индексов, основанных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиболее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансового рынка. Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и реальной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности. Такой механизм применяется, например, в США, Канаде, Великобритании, т. е. в странах с относительно стабильной экономикой. Однако он требует ограничения изменений процентной ставки ипотечного кредита как на весь период кредитования, так и по отдельным его этапам, что очень важно, поскольку неопределенность кредитной ставки лишает смысла сам кредит. В США, например, корректировка процентной ставки ограничена двумя процентами от начальной ставки в течение года и шестью процентами (в течение всего срока кредитования. Примечательно, что названные ограничения не зафиксированы ни в одном нормативном документе, тем не менее ипотечные банки и компании США соблюдают их. Кто и в каком размере установит подобные ограничения для наших финансовых структур и каков должен быть механизм контроля за соблюдением этих ограничений в современной России с ее нестабильной экономикой? Ответа на эти вопросы пока нет, и похоже, никто его и не ищет. 

     2.2. Анализ проблем ипотечного кредитования в Иркутской области 

    Ипотека все еще далека от массовой доступности. Рост числа выданных кредитов на покупку  готового жилья (объектов вторичного рынка) хотя бы в процентном отношении выглядит обнадеживающе. Долевое участие  в строительстве на заемные деньги остается трудноосуществимым. В общем небольшом объеме ипотечных кредитов доля первичного рынка составляет менее 10%.

    Качество  залога, которым на первичном рынке  жилья выступает право требования по договору долевого участия, большинство  банков не устраивает. Займы предоставляются для покупки из списка аккредитованных объектов, куда включены отдельные адреса отдельных компаний.

    Кроме того, в процентные ставки по кредитам на долевое строительство банк закладывает  собственные риски, и в результате кредиты обходятся дороже, чем даже недешевая классическая ипотека.

    В течение последнего времени кредитование под залог права требования если и развивается, то главным образом  по инициативе строительных компаний. Они сами ищут партнеров в лице банков, представляют необходимую информацию о финансовом положении, дают гарантии. При этом условия банков устраивают далеко не всех дольщиков, а потому застройщики вынуждены предлагать клиентам альтернативу в виде рассрочек платежей.

    Строители ждут принятия поправок к Закону "Об участии в долевом строительстве...". И только при условии, что изменения в ФЗ № 214 будут внесены и он заработает, строительство на средства граждан будет продолжено, а риски дольщиков заметно снизятся. Тогда, по идее, обязательная регистрация договора долевого участия, открытость информации о проекте и прозрачность фирмы должны обеспечить снижение рисков долевого строительства. Это повысит качество обеспечения банковского кредита. Возможно, тогда банки станут активнее кредитовать под залог права требования по договорам долевого участия и пойдут на снижение процентных ставок.

    Кредитование  приобретения квартир в строящихся домах "болеет" теми же проблемами, что и классическая ипотека. Отсутствие долгосрочных и дешевых ресурсов, слабая государственная поддержка, отсутствие гарантий. К ним добавляется консерватизм банков по отношению к строительным компаниям. Следствием чего становятся небольшие объемы кредитов и сохранение высоких процентных ставок по кредитам.

    Вопрос, почему страхование финансовых рисков дольщиков не устраивает банки в качестве гарантии, остается открытым. Работающих в сегменте долевого строительства страховщиков – единицы, и в отсутствие конкурентной среды их продукт, очевидно, грешит несовершенством.

    Банкиры не используют термин "ипотека" для кредитов на долевое участие, подчеркивая, что на момент выдачи кредита залога – самого объекта недвижимости – не существует. Этот фактор и является главным препятствием кредитованию долевого строительства. Той же точки зрения придерживаются и страховщики. По их мнению, надо строить на банковские кредиты, а конечному потребителю продавать уже готовый продукт – квартиру. Долевое участие в строительстве жилья они не считают стратегическим направлением.

    Похоже, краткосрочная перспектива развития кредитования на первичном рынке жилья полностью зависит от инициативы самих строительных компаний.  

    Цены  на квартиры в Иркутской области  в 2008 году вырастут на 30% - такой неутешительный прогноз сделали в Союзе риэлторов Иркутской области на совещании, посвященном итогам 2007 года. За минувший год банки выдали более 4 миллиардов рублей на покупку квартир, что в 3 раза превысило ожидаемый прогноз. Приобретение жилья по ипотеке составило 70 % от всех сделок. За прошлый год цены на квартиры в Иркутске повысились в среднем на 30—40 %. Если в начале 2007 года квадратный метр в Октябрьском районе стоил 40 тысяч рублей, то сейчас - почти 60 тысяч. В новостройках же средняя цена составляет 55 тысяч рублей за квадратный метр на стадии сдачи квартиры.

    По  словам Натальи Комисаренко, президента Иркутского областного Союза риэлторов, на протяжении 2007 года возрос спрос на покупку новостроек. И те люди, которые могут ждать, у кого резко не стоит вопрос переселения в квартиру, готовы ждать инвестиционный период в пределах года постройки новой квартиры.

    Также специалисты сообщили, что в Приангарье процентные ставки на ипотеку выросли  на 1,5-2 %. Такое кредитование стало менее доступно, желающих приобрести жилье стало меньше. В итоге, за год 40 % банков отказались от предоставления ипотеки.

    Цены  на жилье в Иркутске растут быстрыми темпами. Наш город на 4 месте в рейтинге российских городов с самым дорогим квадратным метром жилья. Столица Восточной Сибири идет сразу за Москвой, Санкт-Петербургом и Калининградом /11/.

    Спрос на квартиры в Иркутске значительно превышает предложение - для многих стала доступна ипотека. И, как результат, выросли цены на вторичное жилье. В центре города квадратный метр стоит уже 90 тысяч рублей. Причем за 3 дня квартира может подорожать еще тысяч на 200. Строительные компании рады бы возводить новые дома, но весь вопрос где. Областные и городские власти долго не могли договориться, кто же будет распоряжаться землёй в Иркутске. Большие проблемы в регионе и с национальным проектом «Доступное и комфортное жилье». Контрольно-счетная палата после двух месяцев проверок выявила факты неэффективного использования средств. К тому же, были случаи, когда семьи, которые встали в очереди на квартиры позже, получали жилье раньше других.

    По  президентской программе в этом году в области квартиры смогут получить только 172 семьи, в следующем – около 200 семей. Хотя в очереди стоят тысячи людей. Чтобы их число хотя бы не увеличивалось, в регионе нужно строить 1 миллион квадратных метров в год. То есть в 2 раза больше, чем сейчас. Выполнить это чиновники планируют в следующем году. Пока же Иркутск славится дорогими квадратными метрами.

    На  реализацию социальной программы «Молодым семьям города Иркутска - доступное жилье» в 2008 году из городского бюджета было выделено 40 миллионов рублей, в рамках программы квартиры получат 200 семей. По сравнению с 2007 годом, финансирование программы увеличилось почти на 8 миллионов рублей. В этом году на эти цели направлено 32,6 миллиона рублей, жилье получат 130 молодых семей.

    По словам Елены Войцехович, заместителя главы администрации Иркутска, увеличение предоставляемого жилья связано с изменениями в финансировании городской программы. Если в 2007 году на реализацию программы из городского бюджета было направлено 32 миллиона 640 тысяч рублей, то в 2008 году - 40 миллионов рублей.

    В последующие годы объемы выделяемых средств также будут увеличиваться. В 2009 году на реализацию программы из бюджета Иркутска запланировано выделить более 65 миллионов рублей, в 2010 году — 70,5 миллионов рублей. Общий объем финансирования программы с 2005 по 2010 годы за счет средств городского бюджета составит почти 220 миллионов рублей.

    Рост  спроса на ипотечные кредиты и  политический статус ипотеки заставляют участников этого бизнеса сильнее подогревать рынок. Сейчас, когда столичный рынок недвижимости находится в состоянии ожидания на фоне традиционного летнего затишья, продавцы уже не рассматривают ипотечных покупателей как неизбежное зло. «Хотите продать быстро - соглашайтесь на торг и ипотеку», - настоятельно советуют риэлторы продавцам квартир. Риэлторские компании сообщают об увеличении объема предложения квартир в Москве, которые можно купить с помощью ипотечного кредита. Например, компания МИАН отмечает, что число ипотечных квартир составляет уже более половины всего выставленного на продажу жилья. С этой тенденцией согласны и другие ведущие агентства. Но на практике оказывается, что реально пригодных к ипотеке квартир становится все же меньше. А заемщикам, которые ищут дешевые квартиры, обольщаться не стоит. Под грифом «ипотека» в агентствах недвижимости может выставляться и такое жилье, которое не возьмет в залог большинство банков.

    Банк, выдающий ипотечный кредит, обеспечивает себе его возврат залогом квартиры и потому крайне заинтересован в  том, чтобы это жилье было качественным, по возможности не падало со временем в цене и не шло под снос. В общем, чтобы в случае неплатежей банк или заемщик легко могли бы продать квартиру без потерь. Поэтому банки, занимающиеся ипотекой, принимают в залог только удовлетворяющую определенным требованиям недвижимость. «В банках есть ограничения по году постройки дома, износу, качеству перекрытий и месту расположения (Иркутск или Иркутская область), - рассказывает руководитель службы ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО). -  Например, панельные пятиэтажные дома в Иркутске должны быть построены не ранее чем в 1970 году». Немногие банки в принципе согласны брать в залог панельные и даже блочные пятиэтажные дома. От панельной хрущевки, которую готовы продать в кредит, отказались все наиболее активно кредитующие банки. Почти безнадежными с этой точки зрения продавцы называют и квартиры так называемого гостиничного типа (без кухни), трудно оформить в кредит и малогабаритные квартиры (17-20 кв. м) с маленькой кухней (3-4 кв. м). Впрочем, это не мешает продавцам выставлять такие объекты на продажу в кредит.

    ВТБ 24 (ЗАО) разместил требования к квартирам  на своем сайте: он не кредитует малогабаритные квартиры и квартиры гостиничного типа, а также жилье в хрущевках (пятиэтажных панельных домах), расположенных в Иркутске и Иркутской области. Банк жестко следует этому правилу: как рассказал один из его заемщиков, несколько вариантов хрущевок, найденных в разных агентствах недвижимости, менеджер банка посоветовал даже не оценивать - вероятность зря потратить деньги близка к 100%  /10/.

    Возможности риэлторов или ипотечных брокеров, имеющих хорошие партнерские  отношения с банками, тоже не безграничны. Некоторые риэлторы намекают покупателям  на возможность особых отношений  с банком, который может пойти им навстречу и принять в залог квартиру, под которую в обычных случаях не дал бы кредит. Но, как правило, ждать этого было бы весьма самонадеянно, признаются сами участники рынка недвижимости.

    Управляющий партнер агентства недвижимости «Вернисаж» города Ангарска Татьяна Буянова считает, что даже самые хорошие и дружеские отношения агента или брокера с банком не помогут, если квартира неинтересна в качестве залога: «При выдаче ипотечного кредита у банка в залоге оказывается приобретаемая недвижимость. И этот залог должен быть ликвидным. Квартиру в хрущевке под снос к таким отнести невозможно. Если клиент обратится к нам с желанием приобрести квартиру в старой панельной пятиэтажке (что само по себе не самое ликвидное приобретение), мы можем подобрать вариант. Но сразу предупредим его, что ипотеку на эту квартиру он, скорее всего, не получит - ведь деньги выдаем не мы, а банки, с которыми мы сотрудничаем (хотя их более двух десятков)». В самом банке квартиру рассматривают кредитный и залоговый комитет, а затем еще и страховая компания, в которой нужно будет страховать недвижимость. И вероятность повлиять на решения всех этих инстанций низка.

    В этой ситуации ипотечным покупателям  можно посоветовать одно - четко  помнить требования к недвижимости вашего банка-кредитора. В противном случае все средства на оценку и подготовку документов могут быть потрачены впустую.

    Заключение

    На  протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно.