Изучение состояния ипотеки и её проблем в России

Содержание  
 
 

Введение 3 

Глава 1. Ипотека в России 4

1. Определение термина «ипотека». Развитие ипотеки 4
2. Преимущества и недостатки ипотеки 6

Глава 2. Изучение состояния ипотеки и её проблем в России 8

    3.1.Исследование  мировой практики ипотеки в  сравнении с Россией 8

    3.2. Анализ проблем ипотечного кредитования в Иркутской области 16 

Заключение 21 

Библиографический список 23 
 

     Введение

    Приобретение  собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

    Анализ  ситуации, сложившейся в области  жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость  социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

    Основой для достижения целей государственной  жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Главным преимуществом является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы ипотеки на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заёмщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заёмщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и её повреждения, а так же потери заёмщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть ещё ряд «плюсов»: заёмщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счёт того, что заёмщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

    В связи с этим значимость и актуальность выбранной темы состоит в том, что именно с ипотечным кредитованием как наиболее реальным инструментом связано развитие всей кредитно-финансовой системы страны на ближайшее время.  

    Глава 1. Ипотека в России.

    1.1. Определение термина «ипотека». Развитие ипотеки

    Ипотека (греч. Hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. При ипотечном кредитовании заёмщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заёмщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

    После революции 1917г старая правовая система  претерпела изменения. В 1922г был принят Гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и  регулировался нормами раздела «Вещное имущество» В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него. Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.  Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931гг кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930 г. В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой  способ обеспечения обязательств потерял смысл. В принятом в 1964г ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом. Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х начале 90-х гг.  Следствием этого явилось принятие в 1992г закона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее определение: Залог—это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995г части 1-ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК. ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога - залог  прав (требований)

    Самый распространенный вариант использования  ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

    Оформление  ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

    Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

    1.2. Преимущества и недостатки ипотеки.

    Главным преимуществом является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы ипотеки на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заёмщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заёмщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заёмщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заёмщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заёмщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

    Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заёмщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

    Ещё один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заёмщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

    Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

    Покупка квартиры в кредит возможна при следующих условиях: заёмщик ипотечного кредита подобрал для покупки квартиру, отвечающую требованиям к ипотечному жилью, банк-кредитор одобрил предложенную квартиру; между ипотечным банком и заёмщиком заключен кредитный договор. Только после этого ипотечный банк предоставляет заёмщику деньги для покупки квартиры в кредит.

    Обмен денег на квартиру происходит в несколько  этапов. При достижении предварительной договоренности продавца и покупателя, с последнего может потребоваться некоторая сумма в залог для подтверждения серьезности намерений по покупке и для того чтобы продавец прекратил поиск покупателей. Сумма эта несущественна по сравнению с полной стоимостью квартиры, но достаточна, чтобы ощутить ее потерю в случае срыва сделки. Основная сумма денег передаётся продавцу после государственной  регистрации сделки купли-продажи. Некоторые ипотечные банки допускают передачу денег продавцу квартиры до государственной регистрации, но в этом случае заёмщику ипотечного кредита приходится уплачивать дополнительный сбор. Последняя часть денег выплачивается после подписания продавцом и покупателем акта приема-передачи квартиры.

    При покупке квартиры в кредит используются в основном два способа проведения взаиморасчетов между продавцом и покупателем жилья. Первый – расчет наличными через сейфовую ячейку банка и второй – расчет безналичными денежными средствами. В части ипотечного кредита способ расчетов обычно определяет банк-кредитор.

    Наиболее  распространено использование сейфовой банковской ячейки, в которую закладывается наличными деньгами вся сумма, включая ипотечный кредит. Доступ к ячейке все заинтересованные стороны – продавец, покупатель и банк – получают только при соблюдении заранее оговоренных условий. Это наиболее безопасный способ расчетов при покупке квартиры в кредит.

    Некоторые ипотечные банки предпочитают безналичный перевод средств ипотечного кредита на счет продавца квартиры. В этом случае, средствами первоначального взноса покупатель жилья распоряжается самостоятельно по договоренности с продавцом. А при выполнении условий, указанных в договоре купли-продажи недвижимости и договоре ипотеки, банк-кредитор перечисляет сумму ипотечного кредита на счет, указанный продавцом квартиры.

    Завершается покупка квартиры в кредит оформлением акта приема-сдачи жилого помещения между покупателем (заёмщиком ипотечного кредита) и бывшим собственником жилья. В этот же момент продавец получает от покупателя оставшуюся часть денег по сделке.

    На  сегодняшний день в России существует большое количество крупных и  средних банков. Один из лидеров  в банковском сегменте рынка является ВТБ 24 (ЗАО). На сегодня эта компания может предоставить как вполне стандартные услуги, так и довольно оригинальные инновационные предложения, выделяющие его среди множества остальных. В ВТБ 24 всегда можно рассчитывать на услуги потребительского, ипотечного кредитования (ипотека), кредитование бизнеса, инвестиционные услуги, выгодные депозиты, выпуск и обслуживание широкого спектра банковских карт, страховые услуги и множество других.

    История Внешторгбанка насчитывает уже  более 17 лет, с момента его основания в 1990-м году, однако в начале название звучало как банк Внешней торговли РФ, которое уже было впоследствии изменено на - Внешторгбанк. Целью создания было проведение операций по внешнеторговым расчетам. Безопасность сотрудничества гарантируется ещё и тем, что одним из главных акционеров (90 % акций) является Правительство России. Еще одним весомым аргументом является 108-е место по капиталу в рейтинге 1000 лучших мировых банков за 2007 год от престижного финансового издания «The Banker». Высокими темпами растут и объемы кредитных вложений в нефинансовый сектор, составивших на 1 декабря 2007 года более 400 млрд. рублей. Основная сфера кредитных вложений - внутренняя и внешняя торговля, предприятия топливно-энергетического комплекса и машиностроение.

    На  протяжении реализации программы ипотечного кредитования условия кредитования в ВТБ 24 (ЗАО) качественно изменились в лучшую сторону для клиента. 4 февраля 2008 года появилось такое нововведение, как выдача кредита на срок до пятидесяти лет, при этом возраст потенциального заемщика до 75 лет, независимо от пола. Новое предложение ВТБ 24 (ЗАО) адресовано прежде всего молодым людям в возрасте до 30 лет. Именно молодые специалисты и молодые семьи сегодня наиболее остро нуждаются в улучшении жилищных условий и обладают наибольшим потенциалом для дальнейшего карьерного роста, роста доходов. Увеличение срока кредитования позволяет увеличить сумму кредита и при этом снизить размер ежемесячных выплат. Таким образом, возможность решить свои жилищные проблемы получает та часть целевой аудитории, для которой ранее ипотечные продукты были недоступны.