Изучение состояния ипотеки и её проблем в России

    Глава 2. Изучение состояния ипотеки и её проблем в России  

    2.1. Исследование мировой практики ипотеки в сравнении с Россией. 

    Важной  проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).

    Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Время продажи квартиры составляет 4-6 недель. Менее ликвидны магазины и офисные площади, даже в центральных частях города. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.  
Сегодня идет активный поиск обходных путей в сфере ипотеки. Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельном участком, офиса, квартиры или иной недвижимости.

    При своевременном возврате ссуды по условиям договора кредитор обязуется продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют правового характера.

    В целях повышения эффективности  ипотеки и сделок с недвижимостью  Президент РФ издал 28 февраля 1996 г. Указ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. Согласно данному Указу при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.

    Развитие  ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием  нормативной базы, регулирующей ипотечные  сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

    Правительство РФ Постановлением от 11 февраля 2001 г. № 28 одобрило Концепцию развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки. В конце 2004 г. Государственная Дума приняла 28 «жилищных» законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья в стране.

    Развитие  ипотеки невозможно без существования  собственника предмета залога, поскольку  закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости.

    К категории недвижимости относится  земля либо объекты, непосредственно связанные с землей: предприятия, жилые и нежилые дома, земельные участки. В зависимости от объекта кредитования банки предоставляют жилищные кредиты трех видов: земельный, строительный и кредит на приобретение жилья.

    Каждый  ипотечный банк использует свою схему  предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного долга и процентов.

    В России уже несколько лет работает целый ряд ипотечных программ ряда финансовых институтов. Это долгосрочные кредиты, это кредиты под относительно невысокие для российского кредитного рынка для физических лиц проценты. И это кредиты под залог приобретаемого жилья.

    Здание, в том числе жилые дома и  иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Другими словами, если земля под недвижимостью арендуется, то владелец недвижимости по данному Указу не имеет права на получение ипотечного кредита. Владелец земельной доли не имеет право изменить ее целевое назначение; земля должна использоваться только для сельскохозяйственного производства.

    Земля может передаваться в аренду на срок не менее трех лет. Все земельные наделы, фактически принадлежащие гражданам РФ до 1991 г., передаются в частную собственность их владельцам бесплатно Указ Президента РФ № 293 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” не решает проблему права кредитора распоряжаться кредитным договором, то есть он не способствует созданию вторичного рынка ипотечного кредитования, поэтому необходим закон об ипотеке. Предметом ипотеки не может быть часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре не возможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах.

    Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, а также иного имущества, изъятого из оборота.

    Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем. Она указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству

    Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

    Во  всем мире ипотечное кредитование развивается  и функционирует как форма  долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и прежде всего проблемы обеспечивания жильем, c другой ( снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это обуславливает интерес федерального и региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых и развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

    Основными направлениями содействия органов  государственной власти становлению  и развитию ипотеки являются:

1. защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;
2. снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и систему страхования;
3. субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, её реконструкцию, ремонт; освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;
4. безвозмездные государственные взносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков;
5. оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;
6. вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту;
7. оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой по сравнению с кредитной ставкой.

    Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй для ипотеки США. В России практически отсутствует вторичный рынок ценных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути (более подробно система ипотечного кредитования была рассмотрена выше). Они организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жилья через продажу жилищных сертификатов, а также других ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынок закладных как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем, если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным “ Фенни Мей ”, то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти.

    Началом развития этих рынков и их сегментов  могут быть системы жилищных займов. Центр ипотечного бизнеса совместно с Фондом имущества г. Москвы разработал схему, в которой центральным звеном (мини “Фенни Мей”) должна быть Московская ипотечная компания, работающая в тесной связи с правительством Москвы и его департаментами. Примерно такая же схема жилищной ипотеки используется в Ярославле (ярославский филиал Ипотечного акционерного банка). Используя достаточно сложную организационную и правовую форму, обусловленную отсутствием соответствующей законодательно-нормативной базы, этот банк в конечном счете предоставил ипотечные кредиты на жилье за счет средств, привлеченных от продажи ипотечных сертификатов, обеспеченных данными кредитами. В качестве посредника, действующего на вторичном рынке ипотечных кредитов, выступила Ипотечная кредитная компания, которая стала приобретать у банка и распространять ипотечные сертификаты, обеспеченные ипотечными кредитами.

    Основным  источником ресурсов для ипотеки  современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные  для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитных ресурсов при активном участии местных органов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипотеки.

    В процессе купли-продажи недвижимости право собственности переходит от продавца к покупателю, будь то юридическое (предприятие) или физическое (гражданин) лицо, только с момента регистрации договора купли-продажи. Описание прав собственности на недвижимое имущество составляет его титул (отсутствие на момент регистрации других собственников или претендентов на эту зарегистрированную собственность называется чистотой титула). Органы регистрации должны нести ответственность за чистоту титулов. К сожалению, такая ответственность не предусмотрена сегодня действующими законодательными актами. На практике же нередки случаи, когда предпринимаются попытки получить кредит под залог имущества людьми, которые сами фактически не являются его собственниками, или имеются другие собственники этого имущества, или, что еще хуже, когда оно приватизировано вопреки всем действующим законам. Вопросы чистоты титула особенно остро встают при сделке по земельным участкам и жилому фонду. Один из путей удовлетворительного решения ( страхование чистоты титула. Однако в России нет пока страховых компаний, которые выполняли бы или были бы готовы выполнять такие операции. Чистота титула чрезвычайно важна еще и потому, что в ипотечном кредитовании в залог идет не само недвижимое имущество, а право собственности на него.

    Нормальному развитию ипотеки в России мешает и нынешнее разделение процедуры регистрации сделок между органами Госкомимущества, Госкомзема, Бюро технической инвентаризации. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость (это земельный участок и все, что с ним неразрывно связано. Стало быть, любое здание или сооружение следует рассматривать в неразрывном единстве с земельным участком, на котором оно стоит, и регистрировать сделку в целом.

    Высокий уровень инфляции (который наблюдался до последнего времени) и система  налогообложения в России обуславливают наличие в период приватизации государственной собственности двух цен на недвижимость: цены регистрации (или нормативной цены) и реальной (рыночной) цены сделки. Первая проходит во всех документах, оформляющих сделку купли-продажи недвижимости, и используется как база исчисления соответствующих налогов и платежей. Именно эту цену приходится учитывать как залоговую, так как в случае неплатежей иск к залогодателю может быть предъявлен только на эту официально зарегистрированную сумму. На рынке недвижимости фигурирует вторая цена, и не в рублях, а в долларах США. Кроме того, плата за приобретенную у физического лица квартиру должна вноситься наличными деньгами. Организация же как юридическое лицо может оплачивать сделку наличными в сумме не более пяти миллионов рублей. В этих условиях организация вынуждена заниматься переводом рублевых средств из безналичной формы в наличную, т. е. операцией, которую по действующему законодательству можно осуществлять только при заключении международных контрактов и т. д. Ни для кого не секрет, что, решая эти проблемы, различные риэлтерские и финансовые структуры идут на прямое или косвенное нарушение действующего законодательства. Наиболее распространенная схема взаимодействия банка и риэлтерской фирмы (это, когда последняя берет на себя все риски кредитования, оформляет недвижимость, по которой идет сделка, в свою собственность и в аренду заемщику. Заемщик оплачивает кредит или непосредственно банку, выплачивая риэлтерской организации арендную плату, включающую стоимость ее услуг по сделке, или риэлтерской организации (в виде арендной платы, а последняя перечисляет часть ее в виде платы за кредит банку. Строго говоря, здесь нет прямого залога недвижимости, а выдаваемый заемщику кредит нельзя назвать ипотечным. Существующая практика порождена нынешней хозяйственной системой. Чтобы покончить с подобной практикой, нужно изменить ценообразование, перейти к рыночной оценке недвижимости, ввести льготную систему налогообложения на отдельные операции с ней (особенно с жилым фондом), улучшить законодательную базу ипотеки.