Перспективы развития ипотечного кредитования в условиях сложившегося экономического кризиса

      Недостаток: в случае невозможности продолжать выполнять кредитные условия инвестор может лишиться заложенной недвижимости.

      Риски, связанные с привлечением заемных  средств в качестве источника  финансирования, - это риски ошибок в расчетах эффективности такого привлечения. Риск состоит в том, что если прибыль от заемного капитала ниже цены кредита, инвестор несет тем больше потерь, чем больше величина заемных средств, т. к. разница между ценой кредита и прибылью, полученной в результате его использования, - это уже его убыток. Если дохода от собственного капитала, вложенного в недвижимость, не хватает для платежей кредитору, то заемщик должен либо производить выплаты из других источников, либо его собственность будет реализована с аукциона.

      С целью уменьшения риска заемщика при заключении кредитного договора в него можно включить пункт об отказе от права оборота. Это так называемое «оправдывающее обстоятельство» означающее, что в случае неплатежеспособности заемщика кредитор может рассчитывать только на заложенный объект и ни на что больше.  Естественно, в случае включения в договор «оправдывающего обстоятельства» повышается риск кредитора и он стремится либо снизить уровень левереджа, либо повысить процентную ставку. [11, стр.80]

      Имеется много видов  ипотечных кредитов, используемых для финансирования недвижимости.

      По  способам амортизации различают  кредиты:

• с постоянными выплатами (его также называют постоянным 
  ипотечным кредитом, или аннуитетными, или самоамортизирующимся, или стандартным, или классическим);
• кредит с переменными выплатами долговых  обязательств.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Глава 2. Анализ состояние  ипотечного кредитования в г. Железнодорожный  Московской области  на примере  ООО  АН «Мегаполис-Сервис» 

1. Состояние «жилищный» проблемы в г. Железнодорожный

 

      Железнодорожный - один из примечательных историко-культурных центров восточного Подмосковья общая площадь города - 2467,2 га., численность населения - 117,2 тыс. чел.

      Первые  упоминания о поселениях, находящихся  в черте современного города, датированы 1573-1574 годами, а Обираловка упоминается в документах с 1799 года. Со временем к ней присоединили Ольгино и Сергиевку. В 1939 году Обираловка была переименована в поселок Железнодорожный. В 1952 году он получил статус города районного подчинения, а в 1960-м -города областного подчинения.

      Железнодорожный находится близко к Москве и известен давними прочными деловыми, научными и культурными связями со столицей. В 1904 году здесь был создан Кучинский аэродинамический институт, сыгравший важную роль в становлении отечественной авиационной науки. После Великой Отечественной войны в Железнодорожном открыли научно-исследовательский институт строительной керамики, научно-исследовательский технологический институт. [15]

      На  территории Железнодорожного - четыре православных храма, среди которых церковь Преображения Господня с уникальным фаянсовым иконостасом, выполненным в бело-розово-лазурныхтонах на всемирно известной Кузнецовской фабрике в 1904 году.

      Город богат духовными, культурными традициями, памятными местами, связанными с  такими именами, как известный ученый, основатель аэродинамического института Дмитрий Рябушинский, выдающийся поэт серебряного века Андрей Белый, один из блестящих представителей и организаторов советского, российского хорового искусства Георгий Струве. Седую древность и современную историю города, его жителей достойно представляет городской краеведческий музей, располагающий почти 3.5 тысячами экспонатов и исторических документов.

      Железнодорожный внес достойный вклад в Победу в Великой Отечественной войне, возрождение народного хозяйства в послевоенный период. Здесь живут замечательные люди всех поколений - от заслуженных ветеранов войны и труда до их детей, внуков, правнуков. Город бурно строится и развивается на родной земле Подмосковья.

      Создание  благоприятного инвестиционного климата для предпринимательства и его ориентация на развитие социального сектора экономики и сферы услуг позволит значительно увеличить число новых рабочих мест.

      Объем инвестиций за счет всех источников финансирования в действующих ценах в 2006 году составит 5,6 миллиарда рублей, что на 0,6 миллиардов рублей больше, чем в 2005 году.   

      Инвестируемые средства направляются, наряду с промышленностью, в строительство центров досуга, культуры и здоровья, в жилищно-коммунальное хозяйство, строительство объектов сервиса вокруг жилых комплексов. 
   Иностранные инвестиции в размере 20,6 млн. долларов США вложены в ООО "Росевропласт", где производятся упаковочные материалы нового поколения.  
   Значительный приток иностранных инвестиций предусмотрен для нового предприятия - ООО "Хеттих РУС", выпускающего мебельную фурнитуру. [15]

      Концепция г.Железнодорожный до 2010г. предполагает разработку и осуществление комплекса  мероприятий по снижению антропогенной  нагрузки на окружающую среду, в том  числе:

• стимулирование внедрения экологически чистых безотходных и малоотходных производств, вывод из эксплуатации устаревшего оборудования;
• проведение экологического мониторинга;
• инвентаризацию и обновление зеленых насаждений;
• строительство очистных сооружений для ливневых сточных вод;
• очистку и благоустройство прибрежной зоны реки Пехорка;
• благоустройство и восстановление Пестовского парка;
• развитие экологически безопасных технологий реконструкции жилищно-коммунального комплекса и строительства нового жилья;
• развитие систем использования вторичных ресурсов, в том числе переработки отходов;
• сохранение и восстановление целостности природных систем.

         Жилищно-коммунальное строительство - отрасль, которая, согласно предусмотренному объему инвестиций, по-прежнему занимает ведущее место. По прогнозу на 2006 год он составит 5,1 млрд. рублей.

В 2005 году было введено в эксплуатацию почти 40 тыс. кв. метров жилья;

• В 2006 году планируется ввести 145,7 тыс. кв. метров.
• В 2010 - 2012 годах планируются ввести в эксплуатацию 1,2 млн. кв. м. общей жилой площади.

      Основное  строительство ведется в микрорайонах: Керамик, Ольгино, Саввино, Северное Кучино, а также на улице Кооперативной.

      Предусмотрены также строительство объектов коммунального назначения:

• напорного коллектора от Фенинской КНС до Люберецкой станции аэрации;
• инженерных сетей в микрорайоне Саввино;
• магистральных инженерных сетей и сооружений в микрорайоне Ольгино;
• станции обезжелезивания подземных вод и др. Капитальный ремонт коллектора "Фенино - Люберцы".

      Продолжится строительство объектов образования, здравоохранения, торговли и общественного  питания, культуры, спорта и др. В  микрорайонах Павлино, Саввино, Купавна, Центральном микрорайоне появятся современные зоны отдыха.    

         Количество прибывших человек на территорию г.Железнодорожный за январь-февраль 2008 года, превышает количество выбывших. Таким образом, прирост населения за счет миграции за январь-февраль составил 51 человек. [15]  

        Положительный миграционный прирост  остается единственным элементом, частично замещающим естественную убыль населения (табл.2).

      Таблица 2

      Показатели  миграционного движения за январь-февраль 2008 года. 

 
 

2.2. Основная характеристика  и направления деятельности

«АН «Мегаполис – Сервис» 

     Общество  с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Мегаполис – Сервис»  город Железнодорожный», именуемое  в дальнейшем «Общество», создано и действует в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственности». [15]

       Целями деятельности Общества  являются расширение рынка товаров  и услуг, извлечение прибыли.  Общество вправе осуществлять  любые виды деятельности, не запрещенные законом. Предметом Общества является:

- риэлтерская  деятельность;

- все  операции с недвижимостью;

- услуги  организациями и гражданам   в  поиске нежилых и жилых  помещений,  аренде, по обмену и найму жилья, оформлению сделок;

- оказание услуг в сфере ипотеки;

- оценочная  деятельность;

- геодезическая  деятельность;

- проведение  землеустроительных работ;

- ремонт, сервис, предоставление в прокат, торговля автомобильными и иными  транспортными средствами, запчастями к ним;

- строительство,  реконструкция, ремонт производительных  и непроизводительных объектов;

- осуществление  рекламной, издательской и полиграфической  деятельности;

- осуществлять  консультационную деятельность;

- проведение  брокерских и лизинговых операций;

- инвестиционно  – страхования деятельность;

- разработка  компьютерных программ  и программно-аппаратных  комплексов;

     Организационная структура «АН «Мегаполис – Сервис» г.Железнодорожный представлена на рис.5

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис.5 Организационная структура «АН «Мегаполис-Сервис» г.Железнодорожный 

2.3.Организация работы Агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис» по предоставлению ипотечных кредитов 

    В настоящее время АН «Мегаполис – Сервис» работает по следующим программам:

     1. Оформление ипотечного  кредита через банк:

Сбербанк России: процентные ставки от 14% до 17% годовых.

ВТБ-24: процентные ставки от 15% до 18% годовых.

     2. Московская областная ипотечная программа

1. Принцип  «Одного окна» - заемщик обращается только в Мегаполис-Сервис, все остальное делают сотрудники компании;

2. Минимальные  сроки:  

- рассмотрения  заявки на выдачу кредита –  1 день с даты предоставления полного пакета документов;  

- предоставления  кредита – в течение недели  после проведения оценки жилого помещения.

3. Минимально  предлагаемая на территории г.  Москвы и Московской области процентная ставка в рублях – от 12% до 16% годовых;

4. Минимальная  сумма вознаграждения за подготовку, оформление и выдачу кредита – всего 15 тысяч рублей, независимо от суммы и срока кредитования.

5. Сумма  кредита от 100 тысяч до 16 миллионов  рублей;

6. Получение  заемщиком кредита в городе  проведения сделки;