Перспективы развития ипотечного кредитования в условиях сложившегося экономического кризиса

      Ликвидация частной собственности в России привела и к полной ликвидации ипотеки. Ее возрождение началось в девяностые годы.

      Ипотека как элемент хозяйственной жизни  уходит глубокими корнями в историю. Понятие «ипотека», пришло в мировую  финансово-экономическую систему из Древней Греции. Оно было введено еще в VI в. до н.э. Для информации всех заинтересованных лиц, что данный земельный участок служит обеспечением претензий на определенную сумму, на его границе ставился столб с надписью об этом. Такой столб и называли ипотекой (по-гречески «hypothecs» -подставка, подпорка).

      Ипотека (залог) непосредственно связана с кредитными отношениями. Это  понятие используется в нескольких значениях:

• сдача в залог недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита;
• закладная - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог;
• долг по ипотечному кредиту.

      Наиболее  общее определение ипотеки - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации заложенного имущества.

      Следует подчеркнуть, что в случае неисполнения должником обязательств перед кредитором, кредитор не имеет нрава присвоить это имущество в счет долга; оно обязательно должно быть реализовано с аукциона, и только из вырученной суммы кредитор получает удовлетворение своего интереса. Если у заемщика существуют еще и другие обязательства, то при реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами. Остаток выручки получает собственник реализованной недвижимости.

      Нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в РФ составляют значительное количество законодательных актов, основными из которых являются:

• Гражданский Кодекс РФ, ч. 1, 2;
• закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ с несколькими последовавшими поправками;
• закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г, №122-ФЗ;
• закон РФ "Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ

      Ипотека может быть установлена на любое  недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным способом: предприятие как имущественный комплекс, земельный участок, жилое или нежилое строение, разного рода имущественные права. Согласно поправкам, внесенным в ФЗ «Об ипотеке», ипотека может быть установлена и на объекты незавершенного строительства (рис.1).

      Рис.1. Темпы жилищного  строительства в  России в период с 2004-2007гг. 

      Разновидностью  залога является заклад. В отличие от обычного залога, при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем недвижимость находится в распоряжении кредитора, которую он может предоставить в пользование заемщику на правах аренды. Для банка преимущество заклада перед залогом заключается в том, что в случае невыполнения заемщиком основного обязательства не возникает проблемы реализации залогового права. [10, стр.501]

      Ипотечный кредит оформляется кредитным договором, в котором оговариваются условия кредитования (сумма, срок, процентная ставка, схема погашения и пр.), и договором об ипотеке. Последний подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента регистрации. Требовавшееся ранее нотариальное удостоверите договора об ипотеке в настоящее время не является обязательным. Если соглашение об ипотеке включается в кредитный договор, тогда в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требований, установленные для договора об ипотеке.

      Заемщик, получивший кредит под залог принадлежащего ему недвижимого имущества, называется залогодателем, а кредитор – залогодержателем.

      Права залогодержателя по обеспеченному  ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, которая составляется залогодателем. Залогодателем может быть не обязательно сам должник, им может быть третье лицо. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее регистрации. [8, стр.98]

       Кредитор может осуществить переуступку прав требований по закладной вместе с передачей самой закладной. В этом случае на закладной делается передаточная надпись. При недостаточности на самой закладной места для  передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной, а заканчивались на этом листе. Закладная может иметь приложения (рис.2). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис. 2. Объем ипотечного жилищного кредитования Фонда за период 2003-2008 года 

      Вся система ипотечных кредитов, выдаваемых под залог недвижимости, образует ипотечный рынок. Он представляет собой часть финансового рынка. Как и любой рынок, он характеризуется: товаром, ценой, спросом и предложением. [10, стр. 250]                                                                                       

      Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый на приобретение объекта недвижимости под его залог. Ипотечные кредиты являются одним из видов долгосрочных кредитов, но они, несмотря на существенные различия систем ипотечного кредитования в различных странах, имеют свои существенные, только им присущие особенности, основной из которых является обеспечение кредита залогом недвижимости. Кроме этого можно отметить следующие черты:

длительный  срок кредита, обычно от 10 до 30 лет;

• крупная сумма кредита;
• целевое назначение кредита для приобретения недвижимости;
• как правило, процентная ставка по ипотечным кредитам ниже 
  рыночной процентной ставки коммерческих банков;
• обязательное страхование предмета залога, а иногда и залогодателя;
• участие в системе ипотечного кредитования, наряду с заемщиком и кредитором, посредников, инвесторов и государства.

      Для получения ипотечной ссуды заемщик обращается с кредитной заявкой в банк, где заполняет необходимые документы и предоставляет о себе требуемую информацию финансового и нефинансового характера, которая впоследствии проверяется банком. На 
этапе рассмотрения заявки банк осуществляет комплексный анализ заемщика: проверяет его финансовое положение, оценивает смету строительства или рыночную стоимость приобретаемой недвижимости и пр.; на основании полученных данных банк проводит андеррайтинг кредита, то есть оценивает кредитоспособность заемщика. Основные критерии андеррайтинга:

1. отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному 
   доходу заемщика, многие банки требуют, чтобы он не превышал 0,30-0,35;
2. отношение суммы кредита к рыночной (оценочной) стоимости залога, обычно 0,75-0,80;
3. наличие у заемщика других активов;
4. наличие у заемщика кредитной истории.

      Цену ипотечного кредита как товара на ипотечном рынке представляет процентная ставка. Она, как правило, ниже, чем по другим видам кредитов. Это обусловлено своеобразным механизмом формирования относительно дешевых кредитных ресурсов для ипотечного кредитования (подробно он будет рассмотрен ниже) а также целенаправленной политикой государственного регулирования ипотеки. [10, стр. 250]                                                                                       

      Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домохозяйств, приобретающих потребительскую недвижимость, и со стороны хозяйствующих субъектов и инвесторов, приобретающих коммерческую недвижимость. Спрос со стороны домохозяйств непосредственно связан с несколькими факторами;

• потребностью населения в жилье;
• соотношением уровня доходов населения и цен на жилье;
• доступностью ипотечных кредитов (уровень процентной ставки, доля первоначального взноса, размер периодических платежей по обслуживанию долга и др.).

      Спрос со стороны фирм на ипотечные кредиты  для приобретений или строительства недвижимости (офисных, торговых, складских и производственных помещений) зависит от общего состояния экономики, уровня деловой активности, инвестиционного климата, налоговой политики государства и многих других.

      Предложение на ипотечном рынке создают байки (универсальные, кооперативные и ипотечные) и иные финансовые организации. Объем предложения ипотечных кредитов в основном определяется развитостью финансовой системы страны, ее способностью привлекать «Длинные» деньги на ипотечный рынок. [11, стр.105]

      Развитие  ипотечного рынка (Рис.3) имеет существенное значение для решения экономических и социальных проблем, а также непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности финансового сектора. Ипотека обладает огромными возможностями в обеспечении долговременной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка, а также делает доступным приобретение жилья населением, способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве (рис.3)

      Рис.3. Прогноз рынка ипотеки до 2009г.

      Роль  государства на ипотечном рынке - особенно на рынке жилищных ипотечных кредитов - значительно шире, чем на других сегментах финансового рынка. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, а также защиты интересов кредиторов, проводит налоговую политику, стимулирующую развитие ипотечного кредитования, создаст необходимые институты для организации рынка (Рис.4) и участвует в управлении ими (рис.4). [10, стр. 273]                                                                                       

      Рис.4.Сегментация  рынка жилой недвижимости 

      Ипотечный рынок подразделяется на первичный  и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых создает это право.

      Выпуск  ценных бумаг как средство повышения  ликвидности кредитной организации, снижения рисков и снижения трансакционных издержек называется секьюритизацией.

      Если  приобретение недвижимости сопровождается ипотечным кредитованием, то способы  его амортизации (возврата основной суммы кредита вместе с  процентами) можно считать инструментами финансирования инвестиции.

      Дело  в том, что в недвижимости, приобретенной  с помощью ипотеки, доля собственного капитала инвестора составляет незначительную величину. По мере амортизации кредита эта доля повышается, то есть инвестор как бы постепенно выкупает собственность. [11, стр.115]

      Если  ставка ежегодного чистого дохода от использования недвижимости превышает  процентную ставку по кредиту, то левередж называется положительным, если наоборот - то отрицательным. Если ставка дохода равна кредитной ставке, то левередж нейтральный.

      Выгоды  использования левереджа для инвестора:

повышение доходности собственного капитала инвестора;

• возможность реализовать инвестиционный проект, если не 
  хватает собственного капитала для инвестиции;
• снижается предпринимательский риск, если собственный капитал распределяется по нескольким инвестиционным проектом, в каждом из которых составляет лишь часть общей инвестиции, вместо того, чтобы целиком «вложиться»  в один проект (принцип «не класть яйца в одну корзину»);
• можно получить существенный выигрыш  на налогах, так как 
  уплата процентов по кредиту вычитается из налога облагаемо 
  го дохода;
• позволяет укрупнить инвестиционный проект и получить выигрыш на масштабах.