Автор: Пользователь скрыл имя, 28 Декабря 2011 в 15:26, курсовая работа
Целью моей работы является рассмотрение важных аспектов забалансовых активов и их оценка.
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ЗАБАЛАНСОВЫХ СЧЕТОВ………………..5
1.1 Понятие и сущность забалансовых счетов………………………………….5
1.2 Законодательно-нормативное регулирование………………………………6
ГЛАВА 2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ЗАБАЛАНСОВЫХ АКТИВОВ И ПРОБЛЕМЫ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ…………………………………………11
2.1. Затратный подход………………………………………………………….11
2.2. Доходный подход…………………………………...…………………………13
2.3. Сравнительный подход……………………………………………………15
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕТОДОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗАБАЛАНСОВЫХ АКТИВОВ………………………………………………..17
3.1. Методы оценки доходного подхода……………………………………17
3.1.1. Метод капитализации земельной ренты……………………………….17
3.1.2. Метод предполагаемого использования………………………………...22
3.1.3. Метод остатка…………………………………………………………….24
3.2. Методы сравнительного подхода………………………………………..27
3.2.1. Метод сравнения продаж…………………………………………………28
3.2.2. Метод выделения………………………………………………………….37
3.2.3. Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов…………..42
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………45
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………46
Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.
Доля земли в стоимости объекта = Стоимость земли / Стоимость объекта
Стоимость объекта = Стоимость земли + Стоимость зданий
Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.
Например, в г. Москве сложились два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:
Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.
Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:
Эти данные содержатся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в г. Москве.
Пример.
Земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий. Площадь здания 3 000 кв.м. Коэффициент капитализации 20%.
Определить инвестиционную стоимость земельного участка с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Решение
Таблица 1
|
Таблица 2
|
Таблица 3
|
Вывод: Таким образом, лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офисного здания.
Инвестиционная
стоимость земельного участка с
учетом лучшего и наиболее эффективного
использования равна 787 500 долл. США.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом оценка забалансовых активов весьма долгий и трудный процесс. Однако этот процесс необходим для отражения активов на забалансовых счетов. В ином случаи по ст. №120 Налогового кодекса Российской Федерации за искажение или не учете забалансовых активов грозит штраф в размере 5 000 руб.
Также оценка забалансовых активов необходима для ведения адекватного управления капиталом, и принятием ответственных решений.
С
точки зрения оценочной деятельности,
оценка забалансовых активов регулируется
ФСО и ФЗ № 135 «об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Информация о работе Оценка забалансовых активов на российском рынке