Оценка забалансовых активов на российском рынке

     Расчет  расходов на замещение элементов  улучшений с коротким сроком использования  производится путем деления суммы  затрат на создание данных элементов  улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств дл я замены элементов с коротким сроком использования. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий. При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений – учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

     Для оценки земельных участков, застроенных  коммерческими объектами, возможно использование техники остатка  дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех за трат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

     Условия применения техники остатка дохода для земли:

7. имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
8. стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации.
9. известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).
2. Методы сравнительного подхода

     Сравнительный подход широко используется в странах  с развитым земельным рынком. В  России он получил распространение  при оценке свободных земельных  участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков. Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж, метод распределения и метод выделения.

     4.2.1. Метод сравнения продаж

     Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных уча тков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами.
2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка.
4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка.
5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

     К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

     Наиболее  важными факторами стоимости, как правило, являются:

1. местоположение и окружение.
2. целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок.
3. физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.).
4. транспортная доступность.
5. Инфраструктура.

К характеристикам  сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

1. условия финансирования сделок с земельными участками.
2. условия платежа при совершении сделок с земельными участками.
3. обстоятельства совершения сделки с земельными участками.
4. изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

     Характер  и степень отличий аналога  от оцениваемого земельного участка  устанавливаются в разрезе элементов  сравнения путем прямого сопоставления  каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

     Величины  корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

1. прямым по парным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения.
2. прямым по парным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения.
3. корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка.
4. определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки. 
5. экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

     В результате определения и внесения корректировок цены аналогов, как  правило, должны быть близки друг к  другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги. Элементы, по которым проводится сравнение, значения корректировок.

     Процедура расчета стоимости методом сравнения  продаж.

     Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

     Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

1. целевое назначение земель.
2. зонирование и разрешенные варианты землепользования.
3. Местоположение.
4. потребительские свойства земель.
5. передаваемые юридические права собственности и др.

     Характеристики  типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

1. инвестиционную мотивацию.
2. Платежеспособность.
3. Социально-юридический статус.
4. источники и формы финансирования.
5. предпочтения покупателей и др.

     В результате сегментирования земельные  участки делятся на следующие  группы:

1. участки, используемые для целей садоводства и огородничества.
2. участки, используемые для индивидуального жилищного строительства.
3. участки, используемые для массового жилищного строительства.
4. участки под объектами коммерческой недвижимости.
5. участки под промышленной застройкой.
6. участки под общественными объектами и т.п.

     Затем необходимо собрать информацию о  недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как: территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории. Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.

     Количество объектов аналогов, используемых в расчетах, прежде всего зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемого земельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате чего использование цены продажи сопоставимого участка может привести к ошибочным оценкам.

     Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками.

     Проводится  отбор информации с целью повышения  ее достоверности и получения  подтверждения того, что совершенные  сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

     Источники информации о сделках с земельными участками:

1. регистрационные палаты. 
2. земельные комитеты.
3. риэлтерские и оценочные фирмы.
4. различные информационные издания.

     Необходимо  иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, а цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником. Кроме того, при выборе объекта аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

     Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

     Если  оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка. Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок. Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы: