Оценка недвижимости

      Исходя  из этих предположений при расчете  ставки дисконтирования необходимо учесть так называемую «премию за риск». Соответственно формула расчета ставки дисконтирования будет выглядеть следующим образом:

R = R_f + R₁ + ... + R_n,     (2.11)

где R — ставка дисконтирования;

     R_f — безрисковая ставка дохода;

     R₁ + ... + R_n — рисковые премии по различным факторам риска.

      Наличие того или иного фактора риска  и значение каждой рисковой премии на практике определяются экспертным путем.

      Методические  рекомендации по оценке эффективности  инвестиционных проектов [45] рекомендуют учитывать три типа риска при использовании кумулятивного метода:

• страновой риск;
• риск ненадежности участников проекта;
• риск недополучения предусмотренных проектом доходов.

      Страновой риск можно узнать из различных рейтингов, составляемых рейтинговыми агентствами и консалтинговыми фирмами (например, специализирующейся на этом немецкой фирмой BERI). Размер премии за риск, характеризующий ненадежность участников проекта, согласно Методическим рекомендациям не должен быть выше 5%. Поправку на риск недополучения предусмотренных проектом доходов рекомендуется устанавливать в зависимости от цели проекта.

       К недостаткам данного метода можно  отнести его субъективность (зависимость  от экспертных оценок рисков). Кроме  того, он значительно менее точен, чем метод расчета ставки дисконтирования WACC  или на основе САРМ.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение.

.

     Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

       В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости.

Недвижимое имущество  – это физические объекты с  фиксированным местоположением  в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.  Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

     Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

       Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости. 

     Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке. Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

    Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

     Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

      Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Список используемых источников