Оценка недвижимости

• метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
• метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии  достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример 1. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа — 21 000 тыс. руб.; стоимость земли — 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли — 10%; норма капитализации для земли — 15%.

Решение:

1. Определим  потерю чистого дохода за счет  внешних факторов:

тыс. руб.

2. Определим  чистый доход, относящийся к  зданию:

тыс. руб.

3. Определим  потерю чистого дохода, относящуюся  к зданию:

тыс. руб.

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

тыс. руб.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Пример 2. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка — 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка — 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов со

ставляет 60 тыс. руб.

Решение:

1. Определим  стоимость внешнего (экономического) износа склада:

тыс. руб.

Затратный подход обладает рядом преимуществ и  недостатков.

Преимущества  затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

    Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не  всегда эквивалентны рыночной  стоимости. 

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие  затрат на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же объекта, т. к. в  процессе оценки из стоимости  строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность  расчета стоимости воспроизводства  старых строений.

5. Сложность  определения величины накопленного  износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная  оценка земельного участка от  строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.  
 

2.2. Сравнительный подход.

       Сравнительный подход к оценке собственности базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемых объектов собственности (имущества) с аналогами.            

       Исходной  предпосылкой применения сравнительного подхода к объектам собственности является наличие развитого рынка этих объектов собственности. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект собственности является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

       Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки объектов собственности: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки объектов собственности в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

       Основополагающим  принципом сравнительного подхода  к оценке объектов собственности, как уже отмечалось ранее, является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение объекта собственности аналогичной полезности.

       Методология оценки объекта собственности с использованием сравнительного подхода имеет свои особенности для различных видов имущества (недвижимое, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы). Эти особенности будут изложены в последующих главах настоящего методического пособия. Вне зависимости от типов оцениваемого имущества  можно всегда выделить основные этапы, которые являются общими при оценке любого объекта оценки сравнительным подходом.

       Рассмотрим  основные этапы оценки объектов собственности  сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка объектов собственности и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты собственности, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов (сопоставимых объектов) и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта собственности на основе сравнительного подхода.

       На  первом этапе необходимо сегментирование  рынка, т. е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

       Сходные объекты группируются по:

• назначению использования;
• качеству;
• передаваемым правам;
• местоположению (в большей степени относится к объектам недвижимого имущества и бизнеса);
• физическим характеристикам.
• платежеспособности;
• возможностям финансирования;
• инвестиционной мотивации.

       Сопоставимые  объекты должны относиться к одному сегменту рынка объектов собственности, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке экспозиции;
• независимости субъектов сделки;
• инвестиционной мотивации.

       Необходимо  отслеживать следующие моменты.

       Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

       Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей имущества умерших лиц;
• занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т. д.

      Инвестиционная мотивация определяется:

• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа .

      Например, для недвижимости. Объект, степень  износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

• 1) права собственности на объект собственности;
• 2) условия финансирования;
• 3) условия и время продажи;
• 4) местоположение;
• 5) физические характеристики.

       Права собственности. Корректировка на права собственности для недвижимости, бизнеса (если предприятие как имущественный комплекс сдается в аренду) есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

       Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта собственности (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

       Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

       Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке объектов собственности с течением времени.

       Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж особенно для объектов недвижимости, бизнеса, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

       Физические характеристики объекта собственности - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

       Поправки (корректировки) вносятся в сопоставимые объекты. Методология определения поправок будет представлена в последующих главах.

       При внесении поправок используют единицы  сравнения, величина которых зависит от вида оцениваемого объекта собственности. Единицы сравнения могут быть либо физическими (например, м² общей площади здания, сооружения) либо экономическими (например, стоимость одной акции открытой компании). 
 
 

2.3. Доходный подход.

       Доходный  подход, используемый при оценке объекта  собственности, предполагает, что потенциальный покупатель покупает объект собственности с целью получения дохода. Доходы он (покупатель) получит в будущем. В зависимости от вида объекта собственности и способа его использования доход можно получить в виде рентного дохода, предпринимательского и дохода от реверсии (перепродажи) за счет ценовой ренты. Стоимость объекта собственности будет зависеть от уровня получаемого дохода в будущем. По сути дела, стоимость объекта оценки может быть приравнена к капитализированной стоимости будущих доходов. Таким образом,  при оценке объекта собственности необходимо решить, в основном две задачи:  первая задача состоит в определении размера доходов, получаемых от использования объекта собственности, а вторая задача состоит в определении текущей стоимости (капитализации)  этих будущих доходов.