Оценка квартиры в целях ипотечного кредитования

ОP – операционные расходы.

         При определении величины операционных расходов, их подразделяют на:

• Условнопостоянные (налог на имущество, страховые взносы и т. п.);
• Условнопеременные (коммунальные платежи);
• Расходы на замещение.

В данной работе использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество, страхование, коммунальные платежи. Телефонную связь и электроэнергию оплачивает арендатор. В данных расчетах принято ОР = 5%.

Таблица 6 - расчета чистого операционного дохода :

№ п/п	Показатель	Значение
1	Ставка арендной платы, руб./мес.	40 000
2	Ставка арендной платы, руб./год	480 000
3	Потери от недоиспользования, % в год	5
4	Годовой доход с учетом недоиспользования, руб.	456 000
5	Операционные расходы, % в год	5
6	Чистый операционный доход, руб./год	433 200

 

За основу установления величины ставки капитализации использовалось значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.

Таблица 7 – Расчет ставки капитализации

п/п	Аналог, местоположение	Цена предложения, руб. (V)	Предполагаемый чистый операц. доход, руб./год (D)	Ставка капитализации (R), %
1	Ул.Скульптора Мухиной, д.5	9 000 000	433 200	20,78
2	Ул.Скульптора Мухиной, д.1	8 850 000	400 710	22,09
3	Ул.Скульптора Мухиной, д.7	9 100 000	433 200	21,01
4	Ул.Чоботовская, д.2	9 150 000	433 200	21,12
5	Ул.Лукинская, д.1	8 900 000	400 710	22,21
Среднеарифметическое  значение ставки капитализации(R):				21,44

R= V\D, Ср r =R/5

 

Таблица 8 – расчет рыночной стоимости квартиры методом капитализации дохода:

№ п/п	Показатель	Значение
1	Ставка арендной платы, руб./месяц	40 000
2	Ставка арендной платы, руб./год   п.1 х 12 мес.	480 000
3	Потери от недоиспользования, %	5%
4	Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. п.2 х (1–п.3/100)	456 000
5	Операционные расходы, руб.	5%
6	Чистый операционный доход, руб./год    п.4 – п.5	433 200
7	Ставка капитализации (R)	21,44
8	Рыночная стоимость квартиры, руб.    п.6 /п.7	2 020 522,39

 

.

Вывод: рыночная стоимость  трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, д. 3, кв. 78, по состоянию на  ноябрь 2011 года, рассчитанная доходным подходом, округленно составляет: 2 020 500 рублей.

 

2.5. Вывод итоговой  рыночной стоимости

Для получения согласованного результата полученную тремя подходами, используется метод анализа иерархий (МАИ), являющийся математической процедурой для иерархического представления  элементов, определяющих суть любой  проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшей обработке  последовательных суждений оценщика, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная  степень (интенсивность) взаимодействия действия элементов в иерархии. Эти  суждения затем выражаются численно.

 

Таблица 9 – Определение итогового значения весов применяемых подходов:

Матрица парных сравнений  важности характеристик подходов
	Соответствие подхода поставленной цели	Надёжность оценки	Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n	ВЕС(An)=Xn/SUMMA
Соответствие подхода поставленной цели	1	1	1	0,5
Надёжность оценки	1	1	1	0,5
SUMMA Xi			2	1
Матрица парных сравнений  соответствия цели
	Затратный	Доходный	Сравнительный	Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n	ВЕС(An)=Xn/SUMMA
Затратный	1	1/3	1/9	0,33	0,062
Доходный	3	1	1/9	0,69	130
Сравнительный	9	9	1	4,33	0,808
SUMMA Xi				5,35	1,0
Матрица парных сравнений  надёжности оценки
	Доходный	Затратный	Сравнительный	Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n	ВЕС(An)=Xn/SUMMA
Доходный	1	1/3	1/9	0,33	0,062
Затратный	3	1	1/9	0,69	0,130
Сравнительный	9	9	1	4,33	0,808
SUMMA Xi				5,35	1,0
Определение итогового  значения весов применяемых подходов.
Альтернатива (Альт.к.n)	Вес критерия [Вес (An)]		Итоговое значение веса для каждой альтернативы.
	Соответствия цели	Надёжность оценки	Вес (Альт.к)=Альт.1.к х Вес (А1)+Альт.к.n х Вес (An)
	0,500	0,500
Доходный	0,062	0,062	0,062
Затратный	0,130	0,130	0,130
Сравнительный	0,808	0,808	0,808

 

На основе полученных весов  рассчитаем согласованную стоимость  оцениваемой недвижимости путем  умножения, полученного с помощью  данного подхода ориентира стоимости  на вес подхода.

Таблица 10 – Согласование результатов

Объекты недвижимости	Доходный подход		Сравнительный подход		Затратный подход		Согласованная стоимость, руб.
	Стоимость, руб.	Вес	Стоимость, руб.	Вес	Стоимость, руб.	Вес
Квартира	2 020 500	0,06	9 100 000	0,81	8 463 000	0,13	8 592 420
Итого округленно, руб.							8 600 000

 

В данной работе проведена  оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, д. 3, кв. 78, по состоянию на ноябрь 2011 год для цели передачи в залог.

Рыночная стоимость с  учетом принятых допущений и ограничений, округленно составляет 8 600 000 рублей.

 

 

.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Как следует из положений  стандартов, «все методы, процедуры  и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно  применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей  сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить  ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе был проведен ипотечно - инвестиционный анализ, рассмотрены понятия оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, их связь, роль, функции, виды. Рассмотрен вопрос о том, каким образом происходит оценка, расписаны этапы. Так же были рассмотрены методы оценки недвижимости. Показаны характеристики расчета по каждому из методов с помощью формул и различных коэффициентов;

Недвижимое имущество  – имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Под объектом недвижимости понимаются:

- земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты; 

- здания, сооружения, имущественные  комплексы, жилые и нежилые  помещения; 

- леса, многолетние насаждения  и др.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Вторая, практическая глава, рассматривала на примере затратного, сравнительного и доходного методов оценку жилой недвижимости на примере трехкомнатной квартиры в городе Москва. Стояла задача, используя эти три метода определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный  покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную 8 463 000 рублей.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости  недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 9 100 000 рублей.

Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может  принести использование объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную 2 020 500 рублей.

В конце курсовой работы, сведя стоимостные показатели в  итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов  была выведена рыночная стоимость объекта  недвижимости, равная 8 600 000 рублей. Эта сумма и будет являться определяющей в кредитной организации и по условию договора может быть кредитована под залог.

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Жилищный  кодекс РФ № 188-ФЗ от 29.12.2004г.;

2. Федеральный Закон «№135 – ФЗ редакция от 29.07.1998г. (ред. от 28.12.2010) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2011);

3. Гражданский кодекс РФ №130 ФЗ(в редакции ФЗ от 30.12.2004 №213-ФЗ;

от 30.06.2006 №73-ФЗ);

4. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия и принципы оценки ФСО №1»;

5. Асаул А.Н. Экономика недвижимости 2-е изд. – СПб.: Питер, 2009

6. Виноградов Д.В.. Экономика недвижимости: Учебное пособие ; - Владимир, 2009;

7. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие. Изд. «Маросейка», 2009;

8. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Изд. «Финансы и статистика», 2010;

9. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/Е.И. Лобанова, Т.Е. Межуева, О.А. Мирошникова; под ред. Е.И. Лобановой, СПб: ГОУ ВПО СГГА, 2009;

10. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.:Изд. «МКС»., 2010;

11. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Учебник - Москва, ЭКСМО, 2009;

12. URL: http://www.irn.ru Информационный портал «Индикаторы рынка недвижимости»;

13. URL: http://www.cian.ru (Информационный портал);

14. URL: http://www.9 r.ru (Сайт компании «Эксперт оценка»);

15. URL: http://www.ecogis.ru («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости недвижимости»).

¹ ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденные Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007г., №256 от 20.07.2007г.

² Информационный портал «Индикаторы рынка недвижимости»