Оценка квартиры в целях ипотечного кредитования

Недвижимость – это  товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут  выступать жилые и нежилые  помещения (дома, квартиры, коттеджи, таун-хаусы, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так  и физические.

Правом оценки принадлежащей  субъекту квартиры обладают равно как  юридические, так и физические собственники.

Говоря об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается  под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости – это последовательность действий, регламентированная законом  «Об оценочной деятельности в  РФ» и стандартами оценочной  деятельности, осуществляемая независимым  оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

Недвижимое имущество  в нашей стране находится в  свободном гражданском обороте  и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т.е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.

Следует различать цену и  стоимость объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости – это  цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью. Под стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее вероятная цена, которую можно  получить при продаже данной недвижимости.

 

1.2. Виды стоимости  в оценке жилой недвижимости

 

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов  стоимости.

Рыночная стоимость  объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как  цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних  воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при  наличии следующих условий равновесной  сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный  выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях  максимального удовлетворения собственных  интересов – увеличить доход  или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта  оценки.

Инвестиционная  стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная  стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.

Кадастровая стоимость - согласно действующему земельному законодательству для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для определения кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земли. Кадастровая стоимость представляет собой расчетный показатель, определяемый по утвержденным методикам.

 

 

1.3. Методы и  этапы оценки жилой недвижимости

 

В теории оценки недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход и сравнительный подход (рыночный).

Таблица 1 - Сравнительная характеристика подходов к оценке недвижимости.

Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный  подход
Сущность
это совокупность методов  оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых  для восстановления либо замещения  объекта оценки с учетом накопленного износа	это совокупность методов  оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с  его аналогами, в отношении которых  имеется информация о ценах сделок с ними		это совокупность методов  оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости  ожидаемых от нее доходов
2. Области применения
1. для оценки нового  или недавно построенного объекта; 2. для оценки объекта  незавершенного строительства; 3. при анализе наилучшего  и наиболее эффективного использования  земельного участка; 4. для технико-экономического  обоснования инвестиционных решений;  5. для переоценки основных  фондов предприятия; 6. для объектов недвижимости  на малоактивных рынках; 7. для уникальных и  недоходных объектов; 8. в целях налогообложения  и страхования	для оценки объектов недвижимости, относящихся к активному финансовому  рынку, на котором имеется открытая и доступная информация по аналогичным  объектам		для оценки доходоприносящей недвижимости
3. Основные принципы, на  которых базируется подход
замещения	1. замещения; 2. вклада; 3. спроса и предложения		1. ожидания; 2. замещения
7. Преимущества
1. является наиболее надежным  при оценке новых объектов; 2. является целесообразным  или единственно возможным во  многих случаях (см. п. 2)	1. в итоговой стоимости  отражается мнение типичных продавцов  и покупателей; 2. в ценах продаж отражается  изменение финансовых условий  и инфляция; 3. достаточно прост в  применении и дает надежные  результаты		1. в большей степени  отражает интересы инвестора

Как показывают данные таблицы, каждый подход к оценке недвижимости имеет свои преимущества, но в некоторых случаях оказывается единственно возможным к применению. При всех преимуществ есть и недостатки:

• В затратном подходе:

 1. затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

2. попытки достижения  более точного результата оценки  сопровождаются быстрым ростом  затрат труда;

3. несоответствие затрат  на приобретение объекта оценки  затратам на новое строительство  точно такого же объекта, так  как в процессе оценки из  стоимости строительства вычитается  накопленный износ;

4. проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых  строений;

  5. сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

6. отдельная оценка земельного  участка от строений.

• В сравнительном подходе:

1. сложность сбора информации  о практических ценах продаж;

2. проблематичность сбора  информации о специфических условиях  сделки;

3. зависимость от активности  рынка;

4. зависимость от стабильности  рынка; 

5. сложность согласования  данных о существенно различающихся  продажах.

• В доходном подходе:

1. применяется только  для доходной недвижимости;

2. основан на прогнозных  данных;

3. сложности в определении  ставки дисконтирования.

Однако оценщик при  проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов¹.

В рамках доходного подхода  используются 2 метода:

1. Капитализации дохода - применяется в том случае, когда доходы стабильны или их темп роста стабилен и прогнозируем, т.е. доходы существенно не меняются и рассчитывается по формуле:

       D

V=              где,

       R

V – стоимость объекта оценки;

D – доход от объекта оценки в год.

R – ставка капитализации (т.е. ставка ожидаемого дохода на инвестируемые средства в объект сопоставимый по риску и доходности объекта).

В качестве дохода могут  быть использованы показатели чистой прибыли, денежного потока, чистого  операционного дохода, арендные платежи, в зависимости от оценки объекта.

2. Метод дисконтирования денежных потоков – применяется в том случае, если доходы существенно изменяются от периода к периоду и рассчитывается по формуле:

       D₁              D₂                                 D_n

V=         +             +  ….. +                            где,

     1+R      (1+R)²                 (1+R)ⁿ

V – стоимость объекта оценки,

D – доходы, полученные от объекта оценки в n период,

r - ставка дисконтирования,

n – количество прогнозируемых периодов.

 

 

Этапы оценки затратным подходом:

1. оценка рыночной стоимости  земельного участка как свободного;

2. определение суммы затрат без учета износа на создание идентичного или аналогичного объекту оценки объекта;

3. определение величины износа объекта оценки (количество лет эксплуатации);

4. определение суммы затрат  на воспроизводства и замещения объекта оценки;

7. определение стоимости  объекта с учетом стоимости  земли. 

Этапы оценки сравнительным подходом:

1. исследование рынка  и сбор информации о сделках  или предложениях по покупке  или продаже объектов-аналогов;

2. проверка точности и  надежности собранной информации  и соответствия ее рыночной  конъюнктуре;

3. выбираются элементы сравнения (производится корректировка по выбранным аналогам, определяются величины корректировки и применяются цены аналогов);

4.проводится согласование с корректированием цен аналогов и определяется итоговая стоимость объектов.

Этапы оценки доходным подходом:

1. определение периода  прогнозирования в будущем, на  который от даты оценки производится  прогнозирование факторов, влияющих  на величину будущих доходов;

2. исследование способности  объекта оценки приносить поток  доходов в течение периода прогнозирования;

3. определение ставки  дисконтирования, отражающей доходность  вложений в сопоставимые с  объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования;

4. осуществление процедуры  приведения потока ожидаемых  доходов в период прогнозирования.

2. Оценка жилой  недвижимости на примере трехкомнатной  квартиры в  г.Москва

2.1. Описание объекта  оценки

 

Произведем оценку рыночной стоимости квартиры для целей ипотечного кредитования, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, д. 3 кв. 78.

Для начала рассмотрим общую  характеристику рынка недвижимости.

Москва - главный экономический, финансовый, научный и культурный центр страны, а также важнейший транспортный узел. По объёму валового регионального продукта она занимает первое место среди всех субъектов федерации. В ней сконцентрировано более 10 % населения страны (ок. 16 млн. человек).

Для целей оценки квартир в городе Москва анализировался рынок жилой недвижимости города Москвы как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом. Информация по сделкам на рынке недвижимости выбиралась из различных источников, таких как интернет ресурсы «http://www.cian.ru/», «http://www.gdeetotdom.ru» и др..

По ценовым характеристикам город Москва можно разбить на несколько ценовых зон, это:

• Восточный округ
• Западный округ
• Северный округ
• Южный округ
• Центральный округ
• Юго-Западный округ
• Северо-Западный округ
• Юго-Восточный
• Северо-Восточный

Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогой зоной города Москвы являются Центральный округ, после идет Западный округ, Юго-Западный и Северо-Западный; чуть дешевле в Северном округе, а на последнем месте Восточный округ, Северо-Восточный, Южный округ и Юго-Восточный являются схожими по среднему уровню цен на жилье и его динамике².

Среди наиболее важных факторов – местоположение жилища, удалённость  от транспортных артерий, развлекательных  и крупных торговых центров, промышленных предприятий, а также тип дома, в котором располагается квартира. При этом год постройки здания зачастую имеет гораздо меньший  вес, чем, например, особенности внутренней планировки и размеры квартиры, как  в целом, так и отдельных её частей.

Право собственности на данный объект принадлежит физическому  лицу. Никаких иных ограничений на данное право не имеется. Все необходимый документы представлены: кадастровый паспорт, этажность, аппликация.

Данная жилая недвижимость находится в Юго-Западном округе, экологически-чистом районе Ново-Переделкино города Москвы, с хорошо развитой инфраструктурой. Единственный отрицательный фактор – местоположение района за МКАДом, а учитывая современный трафик движения и отсутствием метро в данном районе, возникает актуальная в наше время проблема передвижения от данного района до центра и обратно. Плюсом является доступность электрички, что является хорошей альтернативой загруженным дорогам.