Оценка квартиры в целях ипотечного кредитования

Рядом с домом находятся  две школы, два детского сада, магазины, фитнес центр, Сбербанк, расстояние до парка по времени составляет 5 минут, до торгового центра 10 минут.

 

Характеристика оцениваемого объекта таблица 2:

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Округ, микрорайон	ЮЗАО, Муниципальный округ «Ново-Переделкино»
Местоположение  в микрорайоне	Фасад здания выходит на проезжую часть ул.Скульптора Мухиной Здание располагается параллельно ул.Скульптора Мухиной
Преобладающая застройка  микрорайона	Жилая панельная
Транспортная  доступность	18 мин.на автомобиле и 25 мин.на городском транпорте от ст. м. «Юго-Западная», так же на электричке 25 мин.до Киевского вокзала
Обеспеченность  общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Магазины, банки, школы, д/сады, предприятия службы быта, аптеки, поликлиники, спорткомплексы, зона отдыха и т.п.
Обеспеченность  объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Отличная. Район с развитой инфраструктурой
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружены
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона	ул. Скульптора Мухиной, Боровское шоссе, Киевское шоссе, автобусные маршруты, электричка
Состояние прилегающей  территории (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная  существенная информация	Близкое расположение городского парка и леса, очень много новых  детских площадок

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Общая характеристика здания таблица 3:

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный трехподъездный панельный дом, серия КОПЭ
Год постройки	2004г.
Материал наружных стен	Железобетонная панель
Материал перекрытий	Железобетон
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение  здания	Лифт, мусоропровод, горячее  и холодное водоснабжение, электроснабжение
Организованная  стоянка личного а/т или подземный  гараж	Отсутствует
Количество этажей в здании	22
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная  существенная информация	Снос или реконструкция  дома с отселением не предполагается

 

Характеристика объекта  оценки таблица №2.1.3:

Показатель	Описание или  характеристика показателя
Этаж расположения	6
Площадь, кв. м: общая / жилая	100 / 49
Кол-во комнат, их площадь, кв. м	3 изолированные комнаты  / 20,0/16,0/13,0
Площадь кухни, кв. м	11,0
Санузел	раздельный
Высота потолков, м	2,65
Вспомогательные и подсобные помещения	Отсутствуют
Лоджия (балкон)	Две лоджии (не застеклены)
Вид из окон	На ул.Скульптора Мухиной  и  во двор
Слаботочное обеспечение	Телефон, ТВ-антенна
Дополнительные  системы безопасности	Металлическая дверь и  домофон в подъезде, консьерж, металлическая дверь на входе в квартиру
Состояние отделки (субъективная оценка)	Евроремонт, состояние хорошее, проведения значительных ремонтных  работ не требуется
Видимые дефекты  внутренней отделки	Отсутствуют
Данные о перепланировке	Не производилась. Стандартная  типовая планировка
Дополнительная  существенная информация	Плита на кухне – электрическая. Окна – пластиковые стеклопакеты

 

 

2. Определение стоимости недвижимости затратным методом

 

Определим стоимость воспроизводства  объекта недвижимости.

Стоимость воспроизводства  строения – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного  оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта (п.15 ФСО №1).

Для начала надо определить полную без учета износа сумму затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки. Для расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта применяется метод сравнительной единицы. На сегодняшний день средняя рыночная цена предложения 1 кв.м. нового жилья в  районе Ново-Переделкино города Москвы составляет 91 000 рублей с учетом рыночной предпринимательской прибыли и налогов.

Таблица 4:

Восстановительная стоимость 1 кв.м.	ВС	91 000
Площадь объекта оценки, кв.м.	S	100
Полная восстановительная стоимость, руб.	ПВС =S * ВС	9 100 000

 

Далее расчет величины накопленного (совокупного) износа. При расчете физического износа оцениваемого объекта используем метод срока жизни.

Таблица 5:

Наименование показателей		Показатели	Обоснование показателей
Хронологический возраст, лет	ХВ	7	2011- 2004 = 7
Физическая жизнь здания, лет	ФЖ	100	Согласно методики определения  износа жилого здания
Физический износ, %	Ифиз	7	Ифиз = (ХВ : ФЖ) * 100

 

Величина физического износа объекта  оценки составляет 7%. Признаков функционального износа у оцениваемого объекта не обнаружено. Объект оценки соответствует современным стандартам объемно — планировочных и конструктивных элементов недвижимости. Величина функционального износа принята на уровне 0%.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту  недвижимости. Это - местоположение объекта, состояние рынка недвижимости, любые  местные или федеральные ограничения и т.д. Внешний износ относится как к земельному участку, так и к улучшениям.

Внешний износ принимаем равным 0%.

Последним этапом определим остаточную стоимость объекта оценки (сумма затрат на воспроизводство):

 

Сн = ПВС×(1-Ифиз)= 9 100 000×(1-0,07)= 8 463 000 руб.

 

Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет: 8 463 000 рубля.

 

2.3 Определение  стоимости недвижимости сравнительным  методом

 

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними (п.14 ФСО №1). Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Этапы при использовании  сравнительного подхода:

1. Осуществляется сбор информации об аналогах;
2. Осуществляется обработка информации, проверка на достоверность;
3. Выбираются элементы сравнения, производится корректировка по выбранным аналогам, определяются величины корректировок;
4. Проводится согласование с корректированием цен аналогов и определяется итоговая стоимость объектов.

При сравнительном анализе  стоимости объекта оценки с ценами аналогов использовались данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (официальных интернет-сайтов). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько  аналогов с соответствующим местоположением  и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим  и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам  аналогов были внесены корректировки  на различия, существующие между аналогами  и объектом оценки. Отрицательная  корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться  в обязательном порядке:

права собственности на недвижимость,

условия финансирования,

условия продажи,

состояние рынка,

местоположение,

физические характеристики,

экономические характеристики,

характер использования,

компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения  при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для  остальных корректировок.

 Также учтены следующие виды  корректировок:

тип дома; этаж расположения квартиры; общая площадь; площадь кухни; наличие  балкона/лоджии; состояние и уровень  отделки квартиры; наличие телефона, электроснабжения, санузла, мусоропровода, лифта, наличие металлической двери и тд.

На основании «Жилищного кодекса  РФ» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст. 15 п.5 «Общая площадь жилого помещения состоит  из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений  вспомогательного использования, предназначенных  для удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас.»

Аналоги находятся в том же районе, что и объект, вокруг домов располагается  парк, шумной автомагистрали нет, доступ к магазинам и остановкам общественного  транспорта одинаков, в каждом дворе  построены новые детские площадки, не так давно расширили места  для парковки личных автомобилей  у каждого дома. Сами дома новые, внешний вид отличный.

Подобранные аналоги и их характеристика приведены в Приложении № 1.

Вывод: стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом прямого сравнения продаж, составляет: 9 100 000 рублей.

 

3. Определение стоимости недвижимости доходным методом

 

При использовании данного подхода стоимость объекта определяется, как его способность приносить доход в будущем.

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы . Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. В ходе подготовительной работы выяснено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 40 000 рублей в месяц.

В данной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Рыночная стоимость будет определяться по формуле:

       D

V=              , где

       R

V – стоимость объекта оценки;

D – доход от объекта оценки в год.

R – ставка капитализации (т.е. ставка ожидаемого дохода на инвестируемые средства в объект сопоставимый по риску и доходности объекта).

Для расчета D (чистого операционного дохода) применяется следующая формула: 

 

D=PGI –V&L – ОР     , где

ПВД (или PGI) – потенциальный валовый доход, доход при 100% использовании (определяется путем умножения месячной рыночной ставки арендной платы на количество месяцев в году);

ПД или V&L – потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности (заложено 5%);