Международные стандарты финансовой отчетности и инвестиционная недвижимость в МСФО

 

Приток денежных средств  в 2008 году по текущей деятельности составляет 85,45%, по инвестиционной деятельности – 14,48%, по финансовой – 0,07%. По сравнению с предыдущим годом доля текущей деятельности уменьшилась на 9,45% (94,90-85,45), доля инвестиционной деятельности возросла в 3,5 раза или на 10,37% (14,48-4,11), и доля финансовой деятельности тоже уменьшилась на 0,92% (0,99-0,07). Сравнивая 2006 и 2007 годы, видно, что в 2007 году происходит увеличение доли по текущей деятельности на 34,1% (94,90-60,8), а инвестиционная деятельность уменьшилась на 25,09% (29,2-4,11), и финансовая деятельность уменьшилась на 0,91%.

 

Что касается оттока денежных средств, видно, что в отчетном 2008 году по текущей деятельности составляет 87,57%, по инвестиционной деятельности – 12,43%, оттока по финансовой деятельности не было. По сравнению с предыдущим годом доля текущей деятельности уменьшилась на 7,33%, доля инвестиционной деятельности возросла в 2,5 раза, и в 2007 году был отток финансовой деятельности, на который приходилось 0,01%, т.е. предприятие предоставило кредит другой организации.

 

Сравним 2006 и 2007 годы, отток  по текущей деятельности в 2007 году уменьшился на 0,1%, по инвестиционной деятельности в 2007 году произошло увеличение на 0,49%, финансовая деятельность уменьшилась  на 0,09%. По все трем годам видно, что  больший удельный вес в притоке и оттоке денежных средств приходится на текущую деятельность, второе место занимает инвестиционная и самый маленький удельный вес приходится на финансовую деятельность предприятия. Основная масса денежных средств по текущей деятельности в 2008 году поступает в связи с перемещением денежных средств (61,49%) и в виде средств, полученных от покупателей и заказчиков (38,21%). Хотя в предыдущем 2007 году большую долю составляли средства, полученные от покупателей и заказчиков (63,32%), а меньшую – перемещение денежных средств (36,25%). Приток денежных средств по инвестиционной деятельности в 2008 году создает выручка от продажи ценных бумаг и иных финансовых вложений (82,54%), тогда как в 2007 году ее не было. Также некоторую долю занимают полученные дивиденды – 15,81% против 63,44% в 2007 году. Все средства по финансовой деятельности представлены поступлениями от займов и кредитов, предоставленных другими организациями и в отчетном году и в предыдущем.

 

Отток денежных средств  по текущей деятельности связан с перемещением денежных средств – 66,47% в 2008 году и 54,55% в 2007 году, также значительная доля средств направлена на расчеты по налогам и сборам – 11,51% в 2008 году и 18,26% в предыдущем. Следует отметить уменьшение доли денежных средств, направленных на оплату приобретенных товаров, работ, услуг и сырья в 2008 году – 9,82% против 14,22% в предыдущем. Значительная доля оттока денежных средств по инвестиционной деятельности приходится на приобретение ценных бумаг и иных финансовых вложений, как в отчетном (87,64%), так и предыдущем периодах (69,95%). Весь отток средств по финансовой деятельности представлен погашением займов и кредитов только в предыдущем периоде. Что касается 2006 года, по данным таблицы 10 видно, что по притоку денежных средств от текущей деятельности больший удельный вес принадлежит операции по учету средств, полученных от покупателей, заказчиков 75,7%, что на 12,38 % больше чем в 2007 году. По оттоку денежных средств от текущей деятельности первое место занимают денежные средства, направленные на оплату приобретенных товаров, работ, услуг, сырья и иных оборотных активов 60,2%, что на 45,98% больше чем в 2007 году. По инвестиционной деятельности - выручка от продажи объектов основных средств и иных внеоборотных активов- 46,7%, что на 30,52% больше чем в 2007. По оттоку от инвестиционной деятельности - приобретение ценных бумаг и иных финансовых вложений 76,3%, что опять же больше чем в 2007 на 6,35%. Такие колебания в количестве получаемых и затрачиваемых денежных средств можно объяснить непостоянством состояния экономики нашей страны в течении 2006-2008 годов.

 

Анализ движения денежных средств прямым и косвенным методами

предоставляет ценную управленческую информацию для руководства предприятия, на основе которой принимаются оперативные решения по стабилизации платежеспособности и ликвидности организации, оцениваются возможности дополнительных инвестиций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Применение МСФО 40

 

3.1. Учет инвестиционной недвижимости

 

В соответствии с МСФО (IAS) 40 организация должна выбрать из двух моделей учета: по справедливой стоимости или по первоначальной стоимости. Важно отметить, что в отличие от международного стандарта МСФО (IAS) 16 «Основные средства», который допускается применение выбранной модели учета к группе объектов, выбранный метод учета согласно МСФО 40 должен применятся ко всем объектам инвестиционной недвижимости.

 

Модель учета по справедливой стоимости состоит в том, что  последующее отражение объекта  инвестиционной недвижимости в бухгалтерском балансе осуществляется по справедливой стоимости, при этом возникающая прибыль (убыток) от изменения балансовой стоимости относится на финансовый результат, т.е. признается непосредственно в отчете о прибылях и убытках.

 

Модель учета по первоначальной стоимости предполагает отражение объектов инвестиционной недвижимости (земли и/или зданий) в соответствии с МСФО (IAS) 16 по аналогичной модели, т.е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения, признанных согласно МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов».

 

Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости

 

Показатель	Модель учета  по справедливой стоимости	Модель учета  по первоначальной стоимости
Первоначальная оценка	По фактическим затратам на приобретение
Последующая оценка и  учет	Все объекты отражаются по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев	Все объекты отражаются по первоначальной стоимости за вычетом  накопленной амортизации и накопленных  убытков от обесценения (модель учета  по первоначальной стоимости по МСФО 16 «Основные средства»)
Отражение изменения  справедливой стоимости	Прибыль (убыток) от изменения  справедливой стоимости относится  на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли, т.е. отражается в отчете о прибылях и убытках
Амортизация	Амортизация не начисляется	Амортизация начисляется  также как по аналогичным основным средствам по МСФО 16
Исключения	В исключительных случаях, когда не возможно определить справедливую стоимость для учета объектов инвестиционной недвижимости используется модель учет по первоначальной стоимости, ликвидационная стоимость принимается равной нулю
Обесценение	Положения МСФО 36 не применяются (они уже выполнены, поскольку  применяется учет по справедливой стоимости)	Признаются убытки от обесценения в соответствии с МСФО 16 и МСФО 36 «Обесценение активов», включаемые в отчет о прибылях и убытках
Дополнительное раскрытие	В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя  основной метод учета МСФО 16, необходимо раскрывать дополнительную информацию, касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости	В финансовой отчетности обязательно должна быть раскрыта информация о справедливой стоимости или  причины, по которым она не может быть определена

 

 

 

3.2.  Справедливая стоимость  инвестиционной недвижимости

 

Независимо от выбранной  модели учета все организации  должны определять справедливую стоимость  инвестиционной недвижимости либо для  целей отражения в отчетности (модель справедливой стоимости), либо для выполнения требований раскрытия (модель по первоначальной стоимости).

 

В качестве справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, как правило, выступает ее рыночная стоимость.

 

Справедливая стоимость  актива – это сумма денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

 

Организация не обязана  прибегать к услугам независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости, хотя стандартом поощряется такой подход.

 

Важно отметить, что справедливая стоимость определяется на отчетную дату, таким образом, она должна отражать обстоятельства и условия именно на эту дату, а не на какие-либо прогнозы на будущее.

 

Идеальным вариантом, подтверждающим достоверность, справедливой стоимости  являются действующие цены на активном рынке. Однако если такая информация не доступна, то организация должна привлечь дополнительные сведения (альтернативные оценки). Например, данные о наиболее близких по времени ценах на других активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам.

 

Предполагается, что организация  всегда может определить справедливую стоимость с достаточной степенью вероятность. Тем не менее, встречаются  исключительные случаи, когда в момент принятия к учету объекта инвестиционной недвижимости становится очевидным, что организация не может достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости. Например, отсутствует активный рынок для данного объекта, данные альтернативных оценок также не надежны. В такой ситуации организация может применять модель учета по справедливой стоимости для всех объектов инвестиционной недвижимости кроме «исключительного», для которого надлежит использовать модель учета по первоначальной стоимости, изложенной в МСФО 16 «Основные средства», сделав соответствующее раскрытие в примечании к финансовой отчетности. Ликвидационная стоимость инвестиционной недвижимости, для которой невозможно определить справедливую стоимость, признается равной нулю.

 

3.3. Реклассификация инвестиционной  недвижимости

 

В случае изменения предназначения того или иного объекта следует провести реклассификацию, включив (или исключив) объект из категории инвестиций в недвижимость.

 Реклассификация объектов  инвестиционной недвижимости

 

Операция	Реклассификация
владелец начинает занимать собственность	объект переводится  из инвестиционной недвижимости в категорию  «недвижимость, занимаемая владельцем»	ИН > ОС
заканчивается период, в  течение которого владелец занимает собственность	объект переводится  из категории «недвижимость, занимаемая владельцем» в инвестиционную недвижимость	ОС > ИН
начало реконструкции  в целях продажи	объект переводится  из инвестиционной недвижимости в запасы	ИН > З
объект передается в  аренду третьей стороне по договору операционной аренды	объект переводится из запасов в инвестиционную собственность>	З > ИН
завершение строительных работ или реконструкции недвижимо	объект переводится  из категории «вложения в незавершенное  строительство или реконструкцию» (рассматриваемой в МСФО 16, Основные средства) в инвестиционную недвижимость>	НС > ИН

Примечание: ИН – инвестиционная недвижимость, ОС – основные средства, З – запасы, НС – незавершенное  строительство.

 

 

3.4. Выбытие и отражение  инвестиционной недвижимости в  отчетности

 

Выбытие объекта инвестиционной недвижимости осуществляется в форме продажи актива, передачи в финансовую аренду или прекращения использования, в связи с тем, что организация более не предполагает получение выгод связанных с ним.

 Прибыль (убыток) от  выбытия инвестиционной недвижимости, отражается в составе доходов или расходов в отчете о прибылях и убытках и определяется как разность между чистой выручкой от выбытия и балансовой стоимостью актива.

 

В бухгалтерском балансе  объекты инвестиционной недвижимости отражаются в составе внеоборотных активов отдельной позицией по справедливой стоимости или по первоначальной за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения (в зависимости от выбранной модели учета).

 

В отчете о прибылях и  убытках представляется:

 

- финансовый результат  (прибыль/убыток) от изменения справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости) или

 

- сумма амортизации  за отчетный период и убыток  от обесценения/восстановление убытка (модель учета по первоначальной  стоимости).

 

 

 

 

3.5. Требования к раскрытию  информации в соответствии с МСФО (IAS) 40

 

Модель учета по справедливой стоимости	Модель учета по первоначальной стоимости
сверку балансовой стоимости  инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода, (представление  сопоставимой информации не требуется) в исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя  основной метод учета МСФО 16, суммы, относящиеся к данному объекту  инвестиционной недвижимости, в сверке следует раскрывать отдельно от прочих объектов, а также раскрывать дополнительную информацию, главным образом касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости.	использованные методы амортизации; срок полезной службы активов или использованные нормы  амортизации; совокупную балансовую стоимость и накопленную амортизацию (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец отчетного периода; сверку балансовой стоимости  инвестиционной недвижимости на начало и на конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) справедливую стоимость  инвестиционной недвижимости или указать  причины не возможности определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с достаточной степенью достоверности
критерии, разграничения  объектов инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности; методы и существенные допущения, использованные при определении  справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, факт привлечения для  определения справедливой стоимости  инвестиционной недвижимости независимого профессионального оценщика и факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности; показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках: доход от предоставления в операционную аренду инвестиционной недвижимости; прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, от которой был получен  доход в отчетном периоде; прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, которая не принесла арендный доход за отчетный период; наличие и размер ограничений  возможности продажи инвестиционной недвижимости; и существенные обязательства: по договору на приобретение, строительство или реконструкцию  инвестиционной недвижимости либо на проведение ремонта, текущего обслуживание или улучшение  инвестиционной недвижимости.