Международные стандарты финансовой отчетности и инвестиционная недвижимость в МСФО

 Известно, что рыночная  цена капитала определяется двумя  основными факторами: перспективной  отдачей и рисками. Некоторые  из рисков действительно характерны  для деятельности самих компаний, однако есть и такие, которые вызваны недостатком информации, отсутствием точных сведений об отдаче капиталовложений.

 

 Одной из причин  информационной недостаточности  является отсутствие стандартизированной  финансовой отчетности, которая,  сохраняя капитал, фактически приумножает его. Это объясняется тем, что инвесторы согласны получать чуть более низкие доходы, зная, что большая открытость информации снижает их риски.

 

 

1.3.  Понятие «инвестиционная недвижимость»

 

Инвестиционная недвижимость - земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью:

 

- получения арендных  платежей по договору операционной  аренды,

- доходов от прироста  стоимости капитала или того и другого,

 

Ключевым моментом при  идентификации недвижимого имущества  в качестве инвестиционной недвижимости является цель приобретения. Так, если земля или здание приобретаются  с целью использования в процессе производства или предоставления товаров  и услуг или для управленческих целей, то такое имущество классифицируется как основные средства и учитывается по МСФО (IAS) 16 (недвижимость, занимаемая владельцем); если же целью приобретения выступает продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы рассматриваются как товары и учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2.

 

Примерами объектов инвестиционной недвижимости являются:

 

- земля, предназначенная  для извлечения выгоды от повышения  ее стоимости в долгосрочной  перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе;

 

- земля, дальнейшее  предназначение которой на отчетную  дату пока не определено;

 

- сооружение, находящееся  в собственности организации  (или по договору финансовой  аренды) и предоставленное в аренду  по одному или нескольким договорам операционной аренды; и

 

- сооружение, не занятое  в настоящее время, но предназначенное  для сдачи в аренду по одному  или нескольким договорам операционной  аренды.

 

К числу активов, не являющихся инвестициями в недвижимость и на которые не распространяется действие МСФО 40, относятся:

 

- объекты, предназначенные  для продажи в ходе обычной  хозяйственной деятельности, или  объекты незавершенного строительства  и реконструируемые объекты, предназначенные  для продажи (учитываются в  соответствии с МСФО (IAS) 2 «Запасы»);

 

- недвижимость, занимаемая  владельцем (отражается в отчетности  согласно МСФО (IAS) 16 «Основные средства»),

 

- объекты незавершенного  строительства или реконструируемые  объекты недвижимости по поручению  третьих лиц (при меняются положения МСФО (IAS) 11 «Договоры строительного подряда»).

 

На практике может  возникнуть ситуация когда один объект используется и как объект инвестиций в недвижимость, и как недвижимость занимаемая владельцем. МСФО (IAS) 40 предлагает следующее решение: если данные части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо переданы в финансовую аренду), то разные части должны учитываться как разные учетные объекты; если такое разделение невозможно, то объект может быть классифицирован как инвестиции в недвижимость только в случае, если незначительная его часть предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или административных целей.

 

Пример 1

 

Компания АВС специализируется на предоставлении офисных помещений  по договорам операционной аренды. В текущем году приобретен бизнес-центр, площадью 6000 кв. м. Все офисные помещения бизнес-центра предназначены и сдаются арендаторам на условиях операционной аренды, за исключением трех помещений на первом этаже, общей площадью 200 кв. м., в которых находится отдел маркетинга компании АВС.

 

Если помещения, занимаемые АВС, и прочие помещения могут  быть реализованы или сданы в  финансовую аренду независимо друг от друга, то часть здания, предоставляемая  в операционную аренду, должна учитываться как инвестиции в недвижимость в соответствии с МСФО (IAS) 40, а помещение в 200 кв. м. (представляющая собой недвижимость, занимаемую владельцем) учитывается как основное средство (МСФО (IAS) 16).

 

В то же время, учитывая, что доля недвижимости, занимаемой владельцем, незначительна 3,33% (200 кв. м. : 6 000 кв. м.), здание целиком может быть квалифицировано как объект инвестиций в недвижимость.

 

МСФО 40 указывает на то, что при идентификации инвестиций в недвижимость необходимо опираться  на профессиональное суждение. Однако для соблюдения последовательности принимаемых решений и соответственно данных финансовой отчетности, компания должна разработать критерии для разграничения инвестиций в недвижимость и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности. Информация о таких критериях подлежит обязательному раскрытию.

 

 

1.4.  Критерии признания инвестиционной недвижимости и первоначальная оценка

 

Критерии признания  инвестиционной недвижимости совпадают с общими критериями признания активов, предусмотренными Принципами составления и представления финансовой отчетности, а именно:

 

- существует вероятность  притока в организацию будущих  экономических выгод, связанных  с инвестиционной собственностью; и

 

- можно достоверно  оценить стоимость инвестиционной  недвижимости.

 

Первоначальная стоимость  инвестиционной недвижимости определяется исходя из фактических затрат на приобретение, т.е. себестоимости (сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов, или справедливая стоимость другого возмещения, переданного в счет оплаты стоимости актива на момент его приобретения или сооружения).

По аналогии с основными  средствами, нематериальными активами в состав себестоимости помимо цены приобретения включаются любые прямые затраты. На величину первоначальной оценки инвестиционной недвижимости значительное влияние оказывает способ приобретения.

 

 

1.5. Строительство инвестиционной недвижимости

 

 

Многочисленные поправки были внесены в МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость" (Investment Property): изменены параграфы 8, 9, 48, 53, 54 и 57, пар. 22 исключен и добавлены параграфы 53А и 53В.

 

Все изменения касаются классификации и оценки недвижимости, находящейся на стадии строительства  или разработки для дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости. Ранее к такой недвижимости применялись положения МСФО (IAS) 16, теперь же в соответствии с нововведениями на стадии создания она подлежит признанию в качестве инвестиционной недвижимости и оценке в порядке, предусмотренном в МСФО (IAS) 40.

 

В большинстве случаев  компании, владеющие инвестиционной недвижимостью, выбирают порядок учета  по справедливой стоимости, который  позволяет представлять финансовую информацию более достоверно.

 

Можно предположить, что указанные поправки приведут к серьезным изменениям в порядке представления информации об объектах недвижимости, находящихся на стадии сооружения или разработки и предназначенных для дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

 

Вероятно, возникнет необходимость  дополнительной оценки строящейся недвижимости для целей МСФО на каждую отчетную дату, что потребует дополнительных затрат времени и средств, связанных  с необходимостью ведения параллельного  учета на данном участке.

 

Поправки, внесенные в  МСФО (IAS) 40 "Инвестиционная недвижимость" (Investment Property), касающиеся изменения  порядка классификации и оценки недвижимости, находящейся на стадии сооружения  с целью дальнейшего  использования в качестве инвестиционной недвижимости, окажут позитивное влияние на отчетность многих компаний отрасли, поскольку позволят улучшить финансовые результаты за периоды, когда строительство объектов не завершено.

 

Поскольку стандарт предусматривает  раскрытие в пояснительной записке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, учитываемой по первоначальной стоимости, то у компаний могут увеличиться затраты на составление отчетности. Однако если активы несущественны, то компания может не привлекать профессионального оценщика, а выполнить оценку объектов самостоятельно.

 

1.6. Задачи организации по МСФО 40

 

Согласно параграфу 75 МСФО 40 "Инвестиционная недвижимость" организация должна раскрывать:

 

1) какую модель учета  она применяет: по справедливой  стоимости или по себестоимости;

 

2) в случае применения  ею модели учета по справедливой  стоимости: производится ли и,  если да, то в каких обстоятельствах,  классификация и учет прав  в инвестиционной недвижимости  по договорам операционной аренды  в качестве инвестиционной недвижимости;

 

3) в тех случаях, когда классификация затруднена, критерии, используемые организацией для разграничения объектов инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем, а также недвижимости, предназначенной для продажи в ходе обычной деятельности;

 

4) методы и существенные  допущения, использованные при  определении справедливой стоимости  инвестиционной недвижимости, включая  информацию о том, что послужило  основой для определения справедливой  стоимости: объективные рыночные  данные или в большей мере другие факторы (которые организация должны раскрыть) ввиду специфики объекта и отсутствия сопоставимых рыночных данных;

 

5) степень, в которой  справедливая стоимость объекта  инвестиционной недвижимости (оцененная  или раскрытая в финансовой  отчетности) основана на оценке независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиционной недвижимости той же категории и расположенной на той же территории, что и оцениваемый объект. Факт отсутствия подобной оценки подлежит раскрытию;

 

6) суммы, признанные  в прибыли или убытке для:

 

а) рентный доход от инвестиционной недвижимости;

 

б) прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и текущее  обслуживание), возникшие в связи с инвестиционной недвижимостью, от которой в отчетном периоде был получен рентный доход;

 

в) прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и текущее  обслуживание), возникшие в связи  с инвестиционной недвижимостью, которая  не принесла рентный доход за отчетный период;

 

7) наличие и размер  ограничений в отношении реализуемости  инвестиционной недвижимости или  распределения дохода или выручки  от выбытия;

 

8) обязательства по  договору на приобретение, сооружение  или развитие инвестиционной  недвижимости, либо на проведение ремонта, текущего обслуживания или улучшение инвестиционной недвижимости.

 

В случае применения организацией модели учёта по справедливой стоимости  наряду с указанной выше информацией  она должна раскрывать данные сверки между значениями балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода, показывая следующее:

 

1) приращения, с раздельным  указанием тех, которые получены  от приобретений, и тех, которые  являются результатом последующих  расходов, признанных в балансовой стоимости актива;

 

2) прирост стоимости  инвестиционной недвижимости в  результате приобретения объектов  при объединении предприятий;

 

3) выбытия;

 

4) чистую прибыль или  убыток в результате корректировки  справедливой стоимости;

 

5) чистые курсовые  разницы, возникающие при пересчете показателей финансовой отчетности в другую валюту представления, а также при пересчете финансовой отчетности зарубежной деятельности в валюту представления отчитывающейся организации;

 

6) переклассификацию  объектов инвестиционной недвижимости в категории запасов и недвижимости, занимаемой владельцем, и обратно;

 

7) прочие изменения.

 

В случае если полученная применительно к инвестиционной недвижимости оценка подвергается значительной корректировке в целях финансовой отчетности, организации следует раскрывать данные сверки между полученной оценкой и скорректированной оценкой, включенной в финансовую отчетность, отдельно показывая совокупную сумму любых признанных обязательств по аренде, которые были прибавлены обратно, и любых других значительных корректировок.