Граждане, желающие приобрести жилье и купившие не менее 30% от требуемого для этого  количества облигаций жилищного  займа, имеют право заключить  с эмитентом договор купли-продажи  на приобретение при условии оплаты оставшейся стоимости жилья.

     Преимуществом облигаций жилищного займа перед моделями ипотечного кредитования является:

• отсутствие угрозы выселения из жилья в случае потери гражданами платежеспособности;
• частие в моделях с жилищными облигациями не требует постоянного внесения ежемесячных платежей, часто довольно обременительных для семейного бюджета.

     Недостатком такой модели является ее конкретный адресный характер, что не всегда   может   удобно  для граждан , предполагающих иметь жилье в определенном месте.

     5 Финансирование строительства посредством выпуска жилищных сертификатов.

 

     Частный случай облигационного займа с целью финансирования жилищного строительства – это выпуск и продажа накопительных жилищных сертификатов.

     Жилищный сертификат - ценная бумага, которая соответствует стандартам Минюста и прошла регистрацию и в Федеральной службе по финансовым рынкам.

     Жилищный  сертификат можно рассматривать  как бескупонную облигацию с возможностью натуральной формы погашения. Он представляет собой высоколиквидную ценную бумагу, дающую право на получение от 0,1 до 1 м2 жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме

     По схеме организации применение ЖС для финансирования жилищного строительства является разновидностью договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости. Номинальная стоимость жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Схема индексации определяется при выпуске ЖС и остается неизменной в течение определенного срока действия.

     Жилищный сертификат – инструмент промежуточный. Его введение способствует прозрачности рынка: эмитенты проходят проверку на финансовую надежность, аудиту подлежат также строительная и проектная документация дома.

     . При всей внешней схожести  сертификатов и облигаций между  ними есть существенная разница: облигации привязаны к строительной организации, а сертификаты – к строящемуся объекту недвижимости.

     ЖС  могут быть привлекательны не только для мелких инвесторов, стремящихся защитить свои средства от инфляции и получить прибыль на росте стоимости бумаг, но и для крупных инвестфондов.

     Жилищный  сертификат можно рассматривать  как бескупонную облигацию с

     возможностью  натуральной формы погашения. Он представляет собой высоколиквидную ценную бумагу, дающую право на получение от 0,1 до 1 м2 жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме.

     По  сравнению с ипотекой ЖС имеют  следующие преимущества:

• отсутствует угроза выселения при утрате платежеспособности;
• не требуется постоянного внесения ежемесячных платежей, обременительных для семейного бюджета;
• цена сертификата ниже цены 1 м2 жилья, тогда как приобретение жилого объекта недвижимости через схемы ипотечного кредитования увеличивает его стоимость зачастую в 2-3 раза;
• сертификаты можно приобретать постепенно, по мере появления свободных денежных средств, ипотека же накладывает долговременные и жесткие ограничения на семейный бюджет.

     Жилищные  сертификаты дают владельцам право  на получение жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию. При этом банк может размещать сертификаты на рынке ценных бумаг, беря на себя роль финансового агента между эмитентом и покупателем, одновременно становясь поручителем (гарантом) возвратности средств в случае провала проекта строительства

     Доход по ЖС существует в натуральной или  денежной форме. Натуральный доход

     получается  при погашении их жилыми объектами  недвижимости соответствующей площади, а денежный – при погашении по цене строительства 1 м2 общей площади объекта, построенного на средства от продажи сертификатов

     Жилищный  сертификат можно трактовать как  безвозмездную жилищную субсидию.

     Государственный жилищный сертификат – это именное свидетельство на

     получение безвозмездной субсидии для приобретения жилого объекта недвижимости, а не ценная бумага, поэтому его нельзя передавать другим лицам. 

     Об  этом свидетельствует ряд программ федерального и регионального значения, реализуемых на территории России.

     Основной  программой по улучшению жилищных условий населения в Санкт-Петербурге является федеральная целевая  программа «Жилище», состоящая из следующих подпрограмм: «Государственные жилищные сертификаты»; «Молодежи - доступное жилье»; «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге»; «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения»; «Предоставление безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья гражданам льготных категорий.

     Программа «Молодежи—доступное жилье» (Закон Санкт-Петербурга от 11.04.2001г. № 315-45 «О целевой программе Санкт- Петербурга «Молодежи - доступное жилье») Программа носит социальный характер, предназначена для молодых граждан, возраст которых до 30 лет. В настоящее время изъявили желание участвовать в Программе 189 семей. Обеспечены площадью в рамках программы 9 семей.

     Программа «Развитие долгосрочного жилищного кредитования» (Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2004г.№ 215 «О порядке и условиях предоставления гражданам субсидий в рамках реализации целевой программы Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге «на 2002-2012 годы»). В соответствии с данной программой граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, и прошедшие квалификационный отбор согласно требований кредитного учреждения (банка) на получение ипотечного жилищного кредита, имеют право на получении безвозмездной субсидии в бюджете Санкт-Петербурга. В настоящее время жильем обеспечены в рамках данной программы 75 семей.

     Программа «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» (Закон Санкт-Петербурга от 30.11.05г. № 648-91) Цель - предоставление возможности приобретения жилья в рассрочку (10 лет) по себестоимости плюс предоставление субсидии на компенсацию первоначального взноса. Выразили желание принято участие в программе более 200 человек. Обеспечено 7 семей (19 человек).

     Программа «О предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» (Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 28.03.2006г. №312). Цель Программы - улучшение жилищных условий участников ВОВ, жителей блокадного Ленинграда, инвалидов, многодетных семей и др. категорий граждан с помощью собственных средств и безвозмездных жилищных субсидий из федерального и городского бюджетов. В 2006г. получили свидетельства на субсидии для приобретения и строительства жилых помещений 57 семей.

     Программа «Государственные жилищные сертификаты» (Постановление Правительства РФ от 21.03.2006г. № 153) Программа предназначена для обеспечения семей военнослужащих, уволенных из ВС; граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие радиоактивных аварий и катастроф; семей вынужденных переселенцев; граждан, выехавших из районов Крайнего Севера жилье с помощью выделения им субсидии из федерального бюджета. В 2006г. было оформлено 12 сертификатов.

     В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 29.04.2006 № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» Санкт-Петербург обеспечивает осуществление права граждан на жилище путем:

• предоставления гражданам жилых помещений жилищного фонда социального использования Санкт-Петербурга;
• оказания различных форм содействия Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан;
• обеспечения условий для осуществления прав граждан на жилище иными способами.

 

               Практика подтвердила, что предоставление бюджетных субсидий на приобретение жилья с использованием государственных жилищных сертификатов является наиболее эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем.

     .6 Финансирование строительства посредством создания фондов РЖС.

     Фонд  развития жилищного строительства  – это структура, предназначенная  для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но не имеющих для этого средств_. 

     Фонды развития жилищного строительства  создают необходимые условия  для обеспечения граждан жильем с использованием механизмов долгосрочного кредитования, развивают конкуренцию между строительными подрядными организациями, использование наиболее эффективных проектов жилищного строительства, учитывающих  национальные традиции и природно-климатические условия

     Ведущим фондом по развитию жилищного строительства  в Российской Федерации является фонд РЖС.

     Фонд  РЖС - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, создан в 2008 году и действует на основании Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

     Целью деятельности Фонда «РЖС» является содействие развитию жилищного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инженерной инфраструктуры (в том числе объектов инфраструктуры связи), объектов социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры (далее — объекты инфраструктуры), производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства и содействие созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов в целях формирования благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан.

     Основные  задачи Фонда РЖС:

     1. Оказание содействия развитию  рынка земельных участков, предоставляемых  для жилищного строительства,  в том числе для их комплексного  освоения в целях жилищного строительства, и иного строительства, а также содействия стимулированию развития рынка жилья.

     2. Оказание содействия развитию  деятельности по территориальному  планированию, градостроительному  зонированию, планировке территории  и архитектурно-строительному проектированию, в том числе по подготовке документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории.

     3. Оказание содействия обустройству  территорий посредством строительства  объектов инфраструктуры.

     4. Оказание содействия органам  государственной власти и органам  местного самоуправления, субъектам  естественных монополий, организациям  коммунального комплекса, проектным,  строительным, кредитным, финансовым  и иным организациям в целях  координации деятельности по согласованию программ жилищного строительства, производства строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территорий с программами социально-экономического развития субъектов Российской Федерации, программами комплексного социально-экономического развития муниципальных образований, программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований, программами развития объектов инфраструктуры.

     5. Стимулирование развития энергоэффективных  и экологически чистых технологий  и материалов, создания условий  для их использования в жилищном  строительстве.

               Функции Фонда РЖС

     Для достижения указанных целей и  решения соответствующих задач Фонд «РЖС» осуществляет следующие функции:

     1.Проводит  аукционы по продаже прав на  заключение договоров аренды  земельных участков, переданных  в собственность Фонда «РЖС»  в качестве имущественного взноса  Российской Федерации (далее — земельные участки Фонда «РЖС»), для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.