Санкт-Петербургский  Государственный Политехнический  Университет

  Факультет Экономики и Менеджмента

  Кафедра: «Экономика и менеджмент недвижимости и технологий» 
 
 
 
 

  Курсовая  работа  

  Дисциплина: Методы финансирования и организации инвестиций. 

  Тема: Комбинированное финансирование жилищного строительства. 
 
 

  Выполнил  студент группы 5072/12                             Смирнов С. В.

  И.И.Иванов

  Л.И.Горчакова

  «___»________ 200   г.

    Руководитель                                                                С. В. Пупенцова 
 

                                                                 

Санкт - Петербург

  2011 
 
 
 

Содержание

Введение

     В настоящее время многие компании избирают альтернативные способы привлечения капитала частных лиц в жилищное строительство. В большинстве таких вариантов граждане, вкладывающие средства в строительство жилья, не защищены законодательством и рискуют не получить ни денег, ни квартиры.

     В данной работе будут рассмотрены  варианты финансирования жилищного строительства на основе:

• договоров долевого участия в строительстве
• создания жилищно-строительных кооперативов
• финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
• финансирование с использованием  векселей
• фонды развития жилищного строительства.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  1 Финансирование строительства за счет привлеченных средств.

     Долевое строительство - это вид строительства, при котором инвестиционные и строительные компании привлекают финансовые ресурсы инвесторов (дольщиков) для строительства объекта недвижимости, с последующим переходом прав собственности дольщикам на созданный объект недвижимости. Объект строительства делится на доли, которые выкупаются по мере строительства дома.

     Этот способ финансирования жилищного строительства был разработан в Санкт-Петербурге в 1995 г. Тогда это стало выходом из тупика, поскольку прекратилось бюджетное финансирование строительных проектов, перестали строить и на средства ЖСК, а банковские кредиты оказались недоступными из-за крайне высоких процентов. Жилищное строительство на 95% финансировалось исключительно за счет средств дольщиков. Часто случались срывы сроков строительства и двойные продажи из-за недобросовестности застройщиков. Но ситуация на рынке долевого строительства стабилизировалась и количество обманутых дольщиков заметно сократилось благодаря введению Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”

     Данный  закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

       На основании данного закона  привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только:

     1) на основании договора участия в долевом строительстве;

     2) путем выпуска эмитентом, имеющим  в собственности или на праве  аренды, праве субаренды земельный  участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

     3) жилищно-строительными и жилищными  накопительными кооперативами в  соответствии с федеральными  законами, регулирующими деятельность  таких кооперативов.

     Предметом договора долевого участия является участие лица в финансировании строительства в размере равном стоимости приобретаемого жилья. После завершения строительства дольщик получает право собственности на долю в построенном доме, которая соответствует определенной квартире.

     Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

     Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

     Дольщик - это участник долевого строительства, заключивший договор долевого участия (ДДУ) со строительной или инвестиционной компанией.

     Договор долевого инвестирования также должен быть составлен корректно.  
Во-первых, в договоре должны быть указаны следующие обязательные условия

     :—  четко определен объект долевого  строительства;

     — установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства  участнику долевого строительства;

     — указана цена договора, сроки и  порядок ее уплаты;

     — определен гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет). Важно, что если в договоре не прописаны  данные условия, он считается незаключенным.

     Во-вторых, должны быть соблюдены обязательные требования к данной категории договоров: они заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и считаются заключенными только с момента такой регистрации.

       Таким образом, застройщик должен сразу после заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником провести государственную регистрацию этого договора. Для этого обе стороны, застройщик и участник долевого строительства, подают соответствующее заявление в федеральный регистрирующий орган.

     Именно  из-за привлекательной цены покупка  жилья на стадии строительства пользуется спросом. Но при такой покупке могут возникнуть риски. Чтобы их избежать, покупателю необходимо разобраться с особенностями покупки квартиры по договору долевого участия.

     В соответствии с действующим законодательством, право на строительство дома возникает у застройщика на основании ряда документов:

• Постановления городского правительства о проектировании и строительстве;
• Договора с Комитетом по управлению городским имуществом на аренду участка под застройку;
• Если участок находится в собственности строительной компании, то должно быть распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре СПб, разрешающее начало работ;
• Разрешение государственной службы строительного надзора и экспертизы на строительство.

     До  исполнения указанных условий заказчику  запрещается рекламировать строительство объекта. При несоблюдении этих условий застройщиком в случае заключения ДДУ на строительство многоквартирного дома с гражданином последний вправе требовать от застройщика «немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков».

     Застройщик  обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. При нарушении условий о качестве объекта и передаче объекта с недостатками, которые делают его непригодным для использования, застройщик обязан устранить эти недостатки. Форма устранения недостатков может быть предусмотрена договором, но только из вариантов, установленных законом. Если договором не установлены формы устранения недостатков, то дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора и возмещения своих расходов на устранение недостатков.

     Для многих жителей России долевое строительство  является едва ли не единственным реальным способом получить собственную квартиру, поскольку рыночная цена недвижимости неподъёмна для большинства россиян, а банковское кредитование предполагает значительную переплату за квартиру, ввиду слишком высоких процентов, к тому же после мирового финансового кризиса доверие населения к банкам и кредитам близко к нулю. Долевое строительство позволяет купить квартиру по сравнительно низкой цене, ведь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, стоимость квартир в нём значительно возрастает, к тому же в большинстве случаев платежи рассрочены до завершения строительства.

2 Финансирование строительства посредством создания жилищных кооперативов.

     Нормативную базу деятельности жилищно-строительных кооперативов составляют следующие  нормы:

      1) Статья 116 Гражданского кодекса РФ

     2) Раздел 5 Жилищного кодекса РФ.

     В соответствии со статьей 110 Жилищного  кодекса РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение  граждан и (или) юридических лиц  на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

     В соответствии со статьей 112 жилищного  кодекса жилищный кооператив может  быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов жилищно-строительных кооперативов не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Решение о создании жилищно-строительных кооперативов принимается собранием учредителей. Правом на вступление в жилищно-строительный кооператив обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами.

     Единственным  учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав принимается одновременно с решением об организации жилищно-строительных кооперативов. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов жилищно-строительных кооперативов, а также для самого кооператива.

     Управление  деятельностью жилищно-строительных кооперативов