Жилищный кодекс РФ довольно жестко закрепил структуру  органов управления жилищно-строительных кооперативов. Статья 115 Жилищного кодекса РФ является императивной нормой, то есть не может быть изменена уставом кооперативом. В соответствии с вышеуказанной статьей в систему органов управления жилищно-строительного кооператива входят: 
1) Общее собрание членов жилищно-строительного кооператива 
2) Правление жилищно-строительного кооператива 
3) Председатель правления жилищно-строительного кооператива.

     Статья 117 Жилищного  кодекса РФ устанавливает, что общее  собрание правомочно в том случае, если на него явилось более 50% членов жилищно-строительного кооператива. Решения принимаются простым большинством присутствующих, однако в уставе могут быть указаны вопросы, решения по которым принимаются квалифицированным большинством (3/4). Принятое на общем собрании решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов жилищно-строительного кооператива.

     Правовое положение  членов кооператива.

     Изначально единственными  членами кооператива являются его  учредители (лица, проголосовавшие  за создание кооператива). Однако кооператив вправе принять в свой состав и других членов.

     Лицо, желающее вступить в жилищно-строительный кооператив подает в правление жилищно-строительного  кооператива соответствующее заявление. На рассмотрение заявления правлению  отведен 1 месяц. Решение правление должно быть утверждено общим собранием жилищно-строительного кооператива. Именно общее собрание окончательно решает – принять данное лицо в члены жилищно-строительного кооператива или отказать ему в приеме. Если общее собрание утвердило решение правление, то лицо становится членом жилищно-строительного кооператива, но не сразу, а с момента уплаты вступительного взноса.

     К основным правам членов жилищно-строительных кооперативов можно  отнести право на участие в  общем собрании, право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме, право на пай, право на вселение временных жильцов, право на сдачу жилого помещения в наем, право собственности на предоставленное жилое помещение с момента полной выплаты паевого взноса.

     Право на пай является одним из основных имущественных прав члена жилищного кооператива. Жилищный кодекс не установил порядка внесения паевого взноса членами кооператива. Данный вопрос должен быть решен в уставе жилищно-строительного кооператива.

     Паевой взнос представляет собой имущественный (денежный) взнос, соответствующий покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос может быть внесен единовременно или в рассрочку, в зависимости от положений устава. До полной оплаты паевого взноса жилое помещение принадлежит жилищно-строительному кооперативу на праве собственности. 
Пай складывается из паевого взноса и начислений на пай (если они предусмотрены уставом). Он принадлежит члену кооператива со всеми вытекающими последствиями – пай может быть продан или подарен другому лицу (если устав кооператива это допускает), в случае смерти члена кооператива он входит в состав наследственной массы, в случае исключения лица из кооператива пай должен быть выплачен в сроки и на условиях, установленных уставом кооператива (но не позднее чем через два месяца после исключения).

     Главная обязанность  члена кооператива – внести паевой взнос в порядке и сроки, установленные  уставом жилищно-строительного кооператива.

     «Жилищно-строительные кооперативы – довольно распространенная схема реализации квартир в строящихся домах. Она полностью отвечает действующему законодательству и поэтому привлекательна как для застройщиков, так и для покупателей.

     По оценкам участников рынка, В Санкт-Петербурге по этой схеме продается около 30% строящихся домов.¹ На сегодняшний день существуют следующие виды кооперативов:

• жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) - образуются в рамках одного многоквартирного дома;

• жилищно-накопительный (ЖНК) - вновь появляющиеся в соответствии с недавно разработанной законодательной базой объединения покупателей жилья, работающие по принципу взаимного кредитования с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

      Важной отличительной  особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что право требования по этому договору не регистрируется в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу. В данном случае право на регистрацию собственности дает не договор, а справка о полной выплате паевого взноса.

      Большим плюсом в  схеме ЖСК для покупателей  является то, что члены кооператива  имеют право не только выбирать и  переизбирать руководство ЖСК, они  еще и имеют право контролировать строительство – отслеживать  ход строительных работ, иметь доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями. Кроме того, уже после сдачи дома в эксплуатацию пайщики имеют право на получение прибыли от коммерческой деятельности ЖСК, например от сдачи в аренду помещений.

      Также можно отметить несколько минусов ЖСК. Во-первых, на кооператив не распространяется Закон «О защите прав потребителей». Претензии по качеству строительства и срокам кооперативу предъявить нельзя. Во-вторых, у пайщика могут возникнуть проблемы с выходом из кооператива, если договор с застройщиком заключен таким образом, что деньги обратно забрать нельзя.

3 Финансирование строительства с помощью векселей

Суть  вексельной схемы состоит в том, что клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме.

           Вексель - это долговое обязательство, по которому векселедержатель (собственник векселя, то есть, лицо, купившее вексель) имеет право погасить его по истечению указанного в нем срока с получением процента

     В простом векселе участвуют два  лица, из которых плательщиком является векселедатель. Последний, выписывая  вексель обязуется уплатить своему кредитору (векселедержателю) определенную сумму в определенный срок. 

     В переводном векселе участвуют 3 и  более лица. Плательщиком является не векселедатель, а другое лицо, которое  принимает на себя обязательства  оплатить такой вексель в срок.

     Покупатель  векселя (векселедержатель) может по истечении срока векселя (он соответствует окончанию срока строительства дома) обменять вексель на деньги (заработав на проценте или на повышении курса этой ценной бумаги, если такие векселя играют на бирже) или расплатиться ими за свое жилье. Поскольку стоимость жилья в последнее время постоянно растет, то ценность векселя увеличивается и приносит доход своему владельцу.

     Вексельная  схема покупки  квартиры применяется  в следующих вариантах: 
— В первом случае дольщики покупают за денежные средства вексель сторонней (третьей) организации, а затем либо сразу передают вексель застройщику за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору, либо по окончании строительства расплачиваются этим векселем по договору купли-продажи построенного объекта.  
В данном случае возникает долг третьего лица перед застройщиком на основании данного векселя, поэтому застройщик вправе предъявить данный вексель третьему лицу для погашения.— Во втором случае сам застройщик выдает дольщику вексель с обязательством погасить его путем передачи объекта.

     При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключается два договора: 
Предварительный договор, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя.

     Если детально подходить к заключаемым договорам, можно  сделать вывод в соответствии с которым физическое лицо – дольщик, приобретает у застройщика ценную бумагу – вексель, а дополнительно между застройщиком и приобретателем квартиры возникают отношения из предварительного договора по возможному дальнейшему заключению основного договора купли-продажи на недвижимость.

     Таким образом, с правовой точки зрения, рассматриваемые сделки - это 2 различные  сделки, не связанные друг с другом. Нечеткие юридические отношения в вексельной схеме могут привести к уклонению от исполнения обязательств со стороны недобросовестного застройщика.

     Если  у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя.  
            С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру.

4 Финансирование строительства посредством выпуска облигаций жилищного займа.

     Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан  и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск облигаций  жилищного займа.

     Облигация – это ценная бумага, удостоверяющая отношения займа между

     владельцем  и выпустившим ее лицом. Главное достоинство облигации состоит в том, что она позволяет, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечивать развитие жилищного сектора рынка недвижимости

     В качестве участников такой модели выступают заказчик, заемщик-эмитент и кредитор. При этом функции кредитора выполняют, граждане, которые желают приобрести жилье. Возможно также присутствие посредника (финансового агента) при размещении и реализации облигаций жилищного займа. В качестве эмитента, могут выступать государственные органы, юридические лица, имеющие права заказчика на проведение строительства жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и необходимую проектную документацию. Возможно совмещение функций заказчика и эмитента.

     В этой модели прямые договорные отношения  между кредитором и эмитентом  заменяются на систему выпуска и  размещения специальных ценных бумаг, дающих право их владельцам на получение  впоследствии жилья, под которое  эмитент производит эмиссию, т.е. облигации  жилищного займа гарантируются недвижимостью – незавершенным строительством в виде жилья, находящегося по конкретным адресам.

     Граждане  имеют возможность постепенно накапливать  средства на приобретение жилья путем  покупки облигаций жилищного  займа. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Как правило, облигации жилищного займа дают право приобретать жилье в домах, построенных муниципалитетом.

     Развитие  договорных отношений между участниками  данной модели развития представлено на след схеме.

     Рис.1 Договорные отношения в облигационной  сделке.

     По  данной схеме заключаются следующие  виды договоров:

     Между заказчиком и эмитентом – договор о выполнении функций заказчика и эмитента облигаций жилищного займа;

     Между эмитентом и финансовым агентом – договор о выполнении функций финансового агента;

     Между кредитором и финансовым агентом – договор купли-продажи облигаций жилищного займа;

     Между кредитором и эмитентом – договор погашения облигаций жилищного займа жильем.

     Эмитент имеет возможность погашения  облигаций тремя способами: денежными  средствами, исходя из рыночной стоимости  одного квадратного метра общей  площади построенного жилья, жильем, обменом на облигации последующих  серий

     Облигации жилищного займа могут носить краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный характер, что дает право выбора гражданам.

     .Каждая облигация дает право на получение определенного количества площади жилья (не менее 0,1 м²) [69]. Срок их обращения может достигать 30 лет [134]. В России предельный срок – 10 лет. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. В случае отказа от приобретения жилья, облигации выкупаются по текущей номинальной цене.