Ипотекалық несиелендіру

3.               «Темірбанк»

«Темірбанк» АҚ 1992 жылдың 26 наурызында құрылды. Бас кеңсе Алматы қаласында орналасқан. Банктің филиалды байланысы 21 филиалға толы және Қазақстан Республикасы бойынша 100-ге жуық сату орталықтары бар. Банк Қазақстанның барлық дерлік облыстық орталықтарында және 50 000-нан астам халқы бар қалаларда көрсетілген. 2010 жылдың жазында Темірбанк қайта құрылу процесін сәтті бітірді.

Екінші нарықта тұрғын жылжымайтын мүлікті иелену займы.

   Займның максималды сомасы – жылжымайтын мүліктің бағалау құнынан 70%-ға дейін

   Займның максималды мерзімі – 20 жылға дейін

   Мерзімсіз өтеу – комиссияны алусыз

   Жылжымайтын мүлікті сақтандыру – талап етілмейді.

Кесте 4 - «Темірбанктің» несиелендіру шарттары

4.               «Альянс Банк»

«Альянс Банкі» акционерлік қоғамы қазақстандық жетекші банкілердің бірі болып табылады және банкілік қызмет көрсету нарығында 17 жылдан аса уақыт жемісті еңбек етіп келеді.

Бүгінгі күні «Альянс Банкі» АҚ активтер мөлшері бойынша елімізде алтыншы орында және бөлшек нарықта артықшылық фокуспен бизнестің барлық бағыттары бойынша, сондай-ақ ШОБ субъектілерін несиелеуде әмбебап қаржы институты ретінде дамуда.

«Альянс Банкі» АҚ мажорлық акционері болып Банкінің 67% жай және 67% артықшылықты акцияларына ие «Самұрық-Қазына» Ұлттық әл-әуқат қоры табылады. 33% жай және 33% артықшылықты акциялар миноритарлы акционерлерге тиесілі.

                        Бастапқы жарна - сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнының 15%-ынан

Бастапқы жарна болмаған жағдайда қосымша кепіл ретінде өтімді тұрғын үй жылжымалы мүлкін ұсыну мүмкіндігі бар.

                        Төлем қабілеттілігін талдау:

- бастапқы жарнада жылжымайтын мүлік құнынан 15% – кірісті толық растау талап етіледі

- бастапқы жарнада жылжымайтын мүлік құнынан 50% – кірісті жартылай растау мүмкін

- бастапқы жарнада жылжымайтын мүлік құнынан 70% және онан жоғары – төлем қабілеттілігін талдау сауалнама мәліметтеріне сәйкес

                        Несие мерзімі - 20 жылға дейін.

                        Несие сомасы - 50 000 000 теңгеге дейін:

- бастапқы жарна ретінде ұсынылған, өтімді тұрғын үй жылжымайтын мүлігі түріндегі қосымша кепілі бар болғанда, сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнынан 100% дейін;

- кірістерін толық растағанда сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнынан 70% дейін;

- кірістерін жартылай растағанда сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнынан 50% дейін;

- анкетадағы мәліметтерге сәйкес кірістерді есептегенде, сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнынан 30% дейін. 

30 000 000 теңгеге дейін - кірістерін толық растағанда сатып алынатын жылжымайтын мүлік құнынан 85% дейін. 

                        Сыйақы мөлшерлемесі:

- 14,0% - қарыз мерзімі 1 жылдан 10 жылға дейін болса;

- 14,5% - қарыз мерзімі 10 жылдан 15 жылға дейін болса;

- 15,0% - қарыз мерзімі 15 жылдан 20 жылға дейін болса.

                        Жылдық тиімді мөлшерлеме:

- 15,08%-дан - қарыз мерзімі 1 жылдан 10 жылға дейін болса;

- 15,62%-дан - қарыз мерзімі 10 жылдан 15 жылға дейін болса;

- 16,18%-дан - қарыз мерзімі 15 жылдан 20 жылға дейін болса.

                        Қамтамасыз ету - көп пәтерлі тұрғын үйден алынатын/бар пәтер, іргелес жер телімімен алынатын/бар тұрғын үй, сондай-ақ алғашқы жарна (болған жағдайда) ретінде ұсынылған өтімді жылжымайтын мүліктің кепілі түріндегі қосымша кепіл 

                        Мерзімінен бұрын өтеу кез келген уақытта айыппұл ықпал шараларынсыз рұқсат етіледі.

                        Қарызды өтеу – ай сайын, аннуитетті немесе тең үлестерде.

                        Қарызды ұйымдастырғаны үшін комиссия:

- бастапқы жарна 15%-дан 30% дейін болғанда кредит сомасынан 3%;

- бастапқы жарна 30%-дан 50% дейін болғанда кредит сомасынан 2,5%;

- бастапқы жарна 50%-дан көп болғанда кредит сомасынан 2%;

- Альянс Банкінің жалақы жобасына қатысушылар, Альянс Банкі  серіктестерінің қызметкерлері мен клиенттері, бюджеттік ұйымдардың қызметкерлері үшін кредит сомасынан 1% .

Елімізде ипотекалық несиелендіру саясатын іске асыру барысында екінші деңгейлі банктердің өзіндік бағдарламалары жасалды. Осы бағдарламалар арқылы коммерциялық банктер еліміздегі тұрғын үй мәселесін, яғни жылжымайтын мүлікті несиелендіру шараларын шешуге тырысуда. Бұл орайда «Халық Банкі», «БТА банкі», «Темірбанк» және «Альянс Банкінің» екінші деңгейлі банктердің бағдарламалары бойынша талдау жасалынды.

Кесте 5 - Екінші деңгейлі банктің ипотекалық несиені алу шарттары

Қазақстанда халықты ипотекалық несиелендірумен қамтамасыз ету барысында «Халық Банкінің» және «Альянс Банктің» бағдарламалары жақынырақ. Әрине бұл ставкалар нақтылы болмауы да мүмкін. Әр банк өзінің клиенттерін тарту үшін әр түрлі жобаларды іске асырады. Бірақ екінші деңгейлі банктердің бұл саясаты елімізде ипотекалық несиелендіру мөлшерлемелерінің  жоғары екендігін көрсетеді. Бұл орайда орта таптағы қарапайым жұмыскерлердің осындай несиені өтеуге қаражаттары жеткіліксіз. Елімізде ипотекалық несиелендіру саясатын соңғы онжылдықтар ішінде қарқынды жүргізу барысында қарапайым халық сонда да тәуекелге барды. Алайда бұл тәуекелділік халықты дағдарыс кезеңінде үлкен шығынға ұшыратты. Бұл мәселені шешуде еліміздегі коммерциялық банктер өзінің пайыздық мөлшерлемелерін төмендетуі тиіс. Бірақ бұл саясатты жүргізетін болса, онда банктың ақша қаражаттарын жүргізу айналамы өзін ақтамайтын болады.

3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамыту жолдары

3.1  Ипотекалық несиенің даму перспективасы

Ипотекалық несиелеу нарықтық экономикада кеңінен таралған несиелеудің формасы болып табылады. Ол жылжымайтын мүліктік кепілзат арқылы, сонымен қоса жер меншігі арқылы беріледі. Жер меншігі нарықтық несиелік қатынастар жүйесіне кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты тартады.

Ипотекалық несиелеу кәсіпорындардың, фирмалардың және құрылыстың қажеттіліктерін мемлекеттік қаржы көздерінің орнын басуында үлкен рөлін атқарады. Ипотекалық несиелеудің дамуы инфляцияның жоғары қарқынды жағдайында және ұзақ мерзімдік несие ресурстарының тапшылығы жағдайында шаруашылық жүргізетін субъектілердің инвестициялық белсенділігін үлкейтуге мүмкіндік береді.

Ипотекалық несиелеудің ерекшеліктері:

• Берілуінің ұзақ мерзімділігі (5 жылдан аса);

• Кепілзаттың қарыз алушысының қолында қалуы.

Ипотекалық несиелеу екі бағыттан тұрады:

• Шаруашылық жүргізуші субъектілерге және халыққа тікелей ипотекалық несие беру;

• Ипотекалық несиелердің қайталама нарығында сату. Бұл несиелеу үшін қосымша ресурстарды тартуды қамтамасыз етеді.

Тұрғын үйге ипотекалық несиелеу қайталама нарығының жұмыс істеуі ипотекалық банктердің капиталдарының ликвидтілігін қамтамасыз етеді, айналымдағы ақша массасын байланыстырады, елдің аймақтарына және экономикалық орталарға капиталды қайта бөлуге көмектеседі, несиенің пайыздық мөлшерлемелерді тұрақтандырады.

Ипотекалық несиелеумен айналысатын банктер аталған шарттарда несиелік ресурстармен шектелген болмайды. Өйткені қайталама нарықта операцияларды жүзеге асыру арқылы керекті қаражаттарды қосымша мобилизациялауға мүмкіндіктері бар. Осы ақшаны жаңа несиеге беру арқылы ақшаны қайта айналымға түсіреді .

Қазақстан банктеріндегі ипотекалық несиелеудің мәселелері келесіге байланысты: банктердің ресурстық базаларының жетіспеуі; жылжымайтын мүлікке төлем қабілетінің төмен сұранысы.

Ипотекалық банктердің ірі облигациялық тұрмыстық заемдарды шығару ипотекалық несиелеу үшін ресурстарды тарту мәселесінің шешімі болды.

Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалары тікелей оның иесіне берілетін және мердігерге берілетін болып бөлінеді.

Тұрғын үй құрылысын несиелеу салушыға белгіленген тізімде жер учаскесін беру шартымен және тұрғын үй салуға рұқсат еткен шешімнің болу шартымен жүзеге асады.

Тұрғын үй салуға несие көзделген жобаға, келісімшартқа, мерзімдеріне және құрылыстың бағасына байланысты беріледі.

Ипотекалық несиелеу объектілері болатындар:

- Тұрғын үйді салуға арналған жерді сатып алу және жабдықтау;

- Ғимараттың салынуы;

- Тұрғын үйді сатып алу.

Несиелеу объектісіне байланысты банктер тұрғын үй несиесін үш түрге бөледі:

- Жер несиесі;

- Құрылыс несиесі;

- Тұрғын үйді сатып алуға арналған несие.

Құрылыс несиесін беру жөніндегі шешім қарыз алушының өтініші бойынша банк-кредитормен қабылданады. Несие беруші банк өтінішті қарастырған уақытта қарыз алушының несиені қайтару қабілеттілігіне, қаржылық тұрақтылығына кешендік талдау жасайды; құрылыс бюджетін бағалайды; ғимараттың салынған жерінің нарыққа қажеттілігі.

Банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын анықтайтын негізгі құжаттары ретінде несиелік келісімшарт пен кепілзат жөніндегі келісімшарт болады.

Несиелік келісімшартта ссуданы алу мақсаты, мерзімі мен несие мөлшері, несиені беру және өтеу тізімі, пайыздық мөлшерлеме және оның өзгеруінің шарттары, қарыз алушының несиелік міндеттемелерін қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиені мақсатты пайдалануының және қамтамасыз етілгендігінің тексеру әдістері мен формалары, мақсатты емес пайдаланудың және уақытылы өтілмеуі жағдайындағы қолданылатын санкциялары, айыптарды төлейтін мөлшері мен тізімі, келісімшартты бұзу тізімі қарастырылады.

Негізгі қарыздың сомасын және пайыздарын толық өтеуге дейін қарыз алушы банктің келісімінсіз үшінші тұлғаға жылжымайтын мүлікті бере немесе сата алмайды. Қарыз алушының несиені қайтара алмай қалған жағдайда банктің шығындарын өтеу үшін мүлікке қолданылатын өндіріп алу айналысы жүзеге асады.