Ипотекалық несиелендіру

Несиелендіру субъектісіне қарай  тұрғын үй құрылысына берілетін ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және мердігерлерге  берілетін  ссудаларға бөлінеді.

Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен  жер телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға берген рұқсаты болғанда беріледі.

Тұрғын үйді  салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген  құрылыстың  (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.

Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:

- тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны  жайластыру;

- тұрғын үй салу (реконструкциялау);

- тұрғын үй сатып алу.

Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш түрін  ұсынады:

- жерге берілетін несие;

- құрылысқа берілетін несие;

- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.

Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер  несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте  ссуда  қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес келетін  бөлшектермен беріледі.

Құрылысты қаржыландыру  үрдісінде  банк  ақшалай  қаражаттың мақсатты жұмсалуына  және  құрылыс графигінің сақталуына бақылау  жүргізіп отырады.

Банк беретін несиенің сомасы  әдетте  жер сатып алу  және оны жайластыру  құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында белгіленген оны сатып алу құнының 70 пайызынан аспауы тиіс, ал  шығындардың қалған бөлігін  қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы  шарт.

Құрылысқа  несие беру туралы  шешімді  несие беруші банк  қарыз алушының  несиелік тапсырысы негізінде  қабылдайды.

Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны  көрсетілетін ссуда бөлу туралы  өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:

- заңды тұлға қарыз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:  кәсіпорынның  бухгалтерлік балансы; табыстардың  және міндетті төлемдердің түсу  графигі;  ссуда қамтамасыз етілетінін  растайтын  құжаттар; несиені  пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және несиеленетін шығындардың болжамды  өтелімділігін есептеу; құрылыс салынатын жер теліміне деген құқықты растайтын  құжаттар; белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама; мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісімшарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.

- жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз; белгіленген тәртіппен келісілген  жобалық-сметалық құжаттама; қарыз алушының төлем қабілеттілігін анықтауға қажетті құжаттар; банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар. Несиені қамтамасыз ету үшін  кепілзат мен кепілдіктер беріледі.

Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем қабілеттілігін және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру көздері және  салынған  тұрғын үйді  пайдалану жоспарлары – сату, жалға беру) бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй нарығының сұраныстарын  зерттейді.

Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын  белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека) туралы  шарт жатады.

Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен мерзімдері,  несиені беру  және өтеу тәртібі, пайыздық мөлшерлеме, оның өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру нысандары, несиені мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін қолданылатын санкциялар, айыппұлдар  төлеу тәртібі, келісімді бұзу тәртібі, несие беруші мен қарыз алушының  келісімі бойынша  өзге де шарттар.

Негізгі қарыздың және ссуда бойынша пайыздардың толығымен өтелуіне дейін  қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап беруге құқығы жоқ.

Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда,  банктің шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату жүргізіледі.

Тұрғын үй сатып алуға  несиелер берудің  сұлбасы мен шарттарын  банк  қарыз алушымен  мақұлдасу арқылы белгілейді.  Несиелендіру құралы ретінде  ауыспалы пайыздық мөлшерлемені қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары  қолданылуы мүмкін.  Несиенің түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің нысаны, мөлшері және тәртібі  көрсетіледі   Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын  қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен пайыздарды өндіріп алу әдістері бойынша сан алуан болып келеді.

1.2  Ипотекалық несиелендірудің  Қазақстандағы  рөлі мен  алғышарттары

Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен  қамтамасыз етуде атқаратын рөлі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын болғанымен, оны  тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке сатып алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі құрылыс саласына  инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор нарығының жаңа сегменті  -  ипотекалық құнды қағаздар нарығын қамтамасыз етеді.

Қазақстан Республикасының Үкіметі 2007 жылдың тамыз айында ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын мақұлдады. Концепция бойынша жұмыс Ұлттық Банктің бастамасымен жүргізілді. Бұл ретте Елбасының несиелерге  қарапайым халықтың қол жетімділігін қамтамасыз ету жөніндегі тапсырмасын, сондай-ақ қолда бар ішкі  инвестицияларды құрылыс саласын дамытуға тарту мақсатын орындаудың  жаңа жолдарын іздестіруге талпыныс жасалды.

Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін орнату үшін   көптеген жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен, бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар Қазақстан экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс алу мүмкіншіліктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша  сұраныстың өсуіне әкеп соқты.

Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың  біріне  халықтың  жинақ қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады.  Алайда,  ол жинақтар  тұрғын үйге мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола  толығымен төлеуге  мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та  туындауда.

Сонымен қатар елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен  зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн.  Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету мәселесі  аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан зейнетақы жинақтары инвестицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс. Осы мүмкіндікпен ипотекалық құнды қағаздарды, яғни жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар шығару және орналастыру жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесін көздейді.

Әлемдік тәжірибеде ипотекалық несиелендірудің әр түрлі модельдері  қолданылуда. Олар несиелендіру және қайта қаржыландыру үрдісінің ұйымдастыру әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ, Германияның, Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер «гибридін» қолдану керектігі шешілді. Сондықтан ипотекалық нарықта оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі мәселесінің шешілуін қамтамасыз ететін,  ипотекалық несиелер беру жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым – Қазақстандық ипотекалық компанияны құру туралы шешім қабылданды.

1.3  Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесінің тұрақталуы

Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін тұрақтандыру және орнату үшін келесідей негізгі міндеттерді шешуді қарастыру қажет:

            заңнамалық және нормативті базаны іске асыру, ипотекалық несиелендіруді қаржыландырудың қосымша көздерін және тұрғын үй нарығында ипотекалық тиімді қалыптастыруды қамтамасыз ететін зейнетақы активтерін орналастыру ретіне өзгеріс;

            ипотекалық несиені беру бойынша қызмет жүзеге асырылуына үміткер екінші нарықтағы банктердің критерийлерін анықтау;

            екінші нарықтағы банктердің ипотекалық облигациялар бланктарын шығару ретін анықтау;

            жинақталған зейнетақы активтерінің зейнетақы активтер есебінен ипотекалық облигацияларды иеленуге зейнетақы активтерін басқару бойынша компанияларды шығару ретін анықтау;

            ипотекалық несиені алушыларды, несие берушілерді және инвесторларды салықтық ынталандыру;

            жеке, сонымен қатар мүліктік сақтандыру нарығын тұрақтандыру.

Жоғарыда аталып кеткен шаралар жиынтығы ипотекалық несиелендіруді дамыту жолындағы сатылардан өту барысында құрылған көзқарастар жиынтығы болып саналады.

Мысалы, Рузвельттің «Жаңа курсы» үйді иеленушілердің (тұрғын үй ипотекасы) несиелендіруді дамумен  басталды. Бұл тек АҚШ-та ғана емес, экономиканы сауықтыру ипотекалық несиелендіруді дамумен байланысқан  басқа мемлекеттерде де болған. Басқа мемлекет үлгісінде ипотекалық несиелендірудің дамуын көру және оны бағалау, бұл дамып келе жатқан мемлекеттің басқа ел тұрғысында тәуекелдерін бағалап қана қоймай, сонымен қатар көптеген ұтымды бағдарламаларды іске асыруға мүмкіндік береді. Яғни, ипотекалық несиелендіруді ұтымды жол, бағдарламалар көмегімен іске асу көзделеді. Егер мемлекет дұрыс шаралар жиынтығын толықтай орындаған болса, жақын болашақта басқа бағдарламалар сияқты ипотекалық несиелендіру тұрақталуы жүруіне еш кәміл жоқ.

2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің даму тенденциялары

2.1 ҚР-ғы ипотекалық несиелендірудің қазіргі кездегі жағдайы

Мемлекеттік қаржы қадағалау агенттігі (МҚҚА) Қазақстандағы ипотекалық несиелер сапасының төмендеп жатқандығын белгілеп отыр. МҚҚА-ның таратылған ақпаратына сәйкес жұмыс істемейтін несиелердің жалпы үлес көлемі ипотекалық тұрғын несиелері 2009 жылдың 1 шілдесіне 27,5%-ды құраса, бұл көрсеткіш жылдың басында 5,6%-ды құраған болатын. Қарастырылған кезең бойынша мерзімі өткен берешек үлесі 90 күннен астам қарызы көбейіп жеке тұлғаларға жылжымайтын мүлікті 20,6%-дан 9,5%-ға дейін сәйкес сатып алуға немесе құрылыс  жүргізуге берілген. Шетел валютасындағы ипотекалық тұрғын қарыздары 51,9%-ды жиынтық ипотекалық тұрғын қарыздары құрады, МҚҚА екінші деңгейдегі банктер есептеме қорытындысына сілтеме жасап хабарлайды. МҚҚА-ның пікірінше объективті себеп жылжымайтын мүлік кепіліне  ипотекалық несиелер сапасының нашарлауы 2008-2009 жылдар аралығындағы байқалуы бойынша ол кепілдегі жылжымайтын мүліктің құнсыздануы деп есептеледі. Әсіресе әр түрлі бағалаулар бойынша республикада алғы және қайталама жылжымайтын мүлікке бағалар 1,5-2 есе төмендеп кетті, бұл өз алдына қарызгерлерге қаржы жағынан айтарлықтай қысымын көрсетуде. Қазіргі кезде МҚҚА байқағандай қарызгерге несиені 15-20 жыл аралығында төлегенше одан бас тарту артық. Жыл басындағы ақшаның құнсыздануынан негізгі қарызбен сыйақының қайта есеп айырысу нәтижесінде, экономиканың нақты және қаржы секторындағы жұмыс орындардың қысқаруынан қарызгерлердің қаржы жағдайы мен бірге олардың борыштарын өтеу қабілеттігіне жағымсыз әсерін тигізді, деп көрсетілген хабарда. МҚҚА-ның деректеріне сәйкес жылжымайтын мүлікке қойылған ипотекалық қарыз кепілдері екінші деңгейдегі банкі несие қоржынының негізгі құрамдас бөлігі болып отыр 2009 жылдың 1 шілде айының 3 трлн 708,7 млрд теңге (қазіргі кезде 150,93/$1) немесе банк жүйесі бойынша несие қоржынының 36,3%-ды құрады. Одан басқа несие қоржынының жеке тұлғаларға 8,6% қарыз ретінде тұрғын үйдің құрылысымен оның сатып алуына ұсынылып ал 8,3% жеке тұлғаларға ипотекалық тұрғын үй несиелермен берілген.

2.2  «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» АҚ ипотекалық несиелендіру деңгейін талдау 2008-2010жж

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік Қоғамы 2000 жылдың желтоқсан айынан бастап қаржы нарығында қызмет атқарып келеді. Компания қызметінің негізгі мақсаты ипотекалық несиелендіру көлемін ұлғайту, пайыздық мөлшерлемені төмендету арқылы тұрғын үйді сатып алу үшін қолайлы жағдайлар туғызу болып табылады. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының рөлі коммерциялық банктер сияқты ипотекалық тұрғын үй қарызын беру болып табылмайды, негізгі рөлі - ипотекалық нарықты құру мен реттеу.