Ипотекалық несиелендіру

4

Мазмұны

Кіріспе..........................................................................................................................3

1 Ипотекалық несиенің теориялық негізі.................................................................6

1.1   Ипотекалық  несиелендіру ұғымы және оның ерекшеліктері........................6

1.2 Ипотекалық несиелендірудің Қазақстан Республикасындағы рөлі мен алғышарттары............................................................................................................12

1.3   Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесінің тұрақталуы..................14

2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің даму тенден-циялары......................................................................................................................16

2.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендірудің қазіргі кездегі жағдайы......................................................................................................................16

2.2 АҚ «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» ипотекалық несиелендіру деңгейін талдау 2008-2010 жж.................................................................................17

2.3  Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіру саясатының ерекшеліктері.......................................................................................19

3. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді дамыту жолдары.....................................................................................................................28

3.1  Ипотекалық несиенің даму перспективасы.....................................................28

3.2  Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиені дамыту шаралары......31

Қорытынды................................................................................................................34

Пайдаланылған әдебиеттер......................................................................................38

4

Кіріспе

Қандай да экономикалық қызмет болмасын ол адамдардың өмір сүру деңгейін жоғарылатуға бағытталады. Яғни, экономикалық дамуда әлеуметтік мәселе бірінші орында болады. Ал осы әлеуметтік мәселелердің ең бастысы қандай да жеке тұлға болмасын ол отбасын құрап, өзінің баспанасы болуын қалайды. Бірақ әрбір жас отбасылардың қазіргі таңдағы элиталық немесе қарапайым үйлерді алуына қаражаттары жетпейді. Сонымен қатар әрбір тұлғаның өзінің жеке кәсібімен шұғылдануына және де көптеген әлеуметтік қажеттіліктерге қол жеткізуіне жағдайы келе қоймайды. Осы әлеуметтік мәселелерді шешуде несиелеу механизмінің маңызы ерекше. Осы аталған қажеттіліктерге байланысты қаражаттары шамалы, бірақ тұрақты жалақылары бар азаматтарды несиелеудің ең ыңғайлы жолы мен түрі ипотекалық несиелеу болып табылады. 

Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық  несиелендірудің даму жолдарын  талдау  көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа  коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан  көзқарастарды   және  оны арттыруға бағытталған  іс-шараларды жүйеге келтіру  қажеттілігінен  туындап отыр.

Ипотека - бұл несие берушінің алдында бұл мiндеттемелердiң қамтамасыз етуге арналған жылжымайтын мүлiктiң кепiлдiктерi. Ипотекалық несие беру барысында, несие алушы, жылжымайтын мүлiктi немесе басқа мақсаттарға қарыз алады. Несие алушының, несие берушінің алдындағы мiндеттемесi қарызды өтеуi болып табылады, бұл мiндеттемені орындауды қамтамасыз ететін, жылжымайтын мүлiктi айтуға болады. Сонымен бiрге тек қана тұрғын үйді емес, жылжымайтын мүлiктiң басқа да объектілерін сатып алуға немесе қарызға қоюға болады: жер, автокөлiк, яхта және т.б. Ипотекалық несиелендіру арқылы алынған жылжымайтын мүлiк, жылжымайтын мүлiкті алғаннан бастап несие алушының меншiгі болып табылады.

       Қазақстандағы ипотеканы пайдаланудың кең таралған түрі – несиеге пәтер

алу болып табылады. Ережеге сәйкес кепілдікке, жаңа алынған үй және жеке меншігінде үй қойылады.

Ипотекалық несиелендіру халықтың – тұрғын үй жағдайын жақсартудағы, банктің – тиімді және табысты жұмыстағы, құрылыс кешенінің – өндірістің және халықты ипотекалық несиелендіруді кеңімен таратуға ықпал ететін экономикалық өсуге мүдделі мемлекеттің серпінді жұмыс істеуіне деген мүдделерді келісуге мүмкіндік береді. Ипотекалық несиелер екінші деңгейлі банктермен беріледі және әр қайсысының несие беру шарттары әр түрлі.

Ипотека шарттары, басқа несиелер сияқты несиелендіру мерзімі және пайыздық мөлшерімен сипатталады. Сонымен қатар ипотека жағдайында несие соммасы алынатын үй құнының біршама пайызын құрайды. Құнның қалған бөлігі, бастапқы жарна болып есептеледі және ипотекалық несие алу үшін несие алушы да болуы қажет. Ипотеканың маңызды шарттарының бірі, өзінің жаңа үйі үшін ипотекалық банкке беретін төлемдерді жүргізу тәртібі болып табылады. Ипотекадағы несие валютасы ұлттық және шетелдік болуы мүмкін. Қай валютада ақша салу, несие алушының өз еркі.

Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның дамуында басты бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев Парламенттегі «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» атты Қазақстан халқына дәстүрлі жолдауында: «Нарықтық жағдайда әлеуметтік саланы дамыту үшін тұрғын үй сатып алу мәселесі мен жылжымайтын мүлік нарығының дамуы өте маңызды. Тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған. Мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асырудың екі жылында ғана тұрғын үйдің 11 миллион шаршы метрі енгізілді. Бағдарлама 30 пайызға озып, алда жүруде. Біз осы Бағдарламаны жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын анықтадық». Бағдарламада қолжетімді тұрғын үй мен жылжымайтын мүлік нарығы дамуының саласындағы саясаттың тізбектілігіне ерекше назар аударылды. Әрине бұл мәселелер Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына байланысты туындап отырғаны анық.

Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын қамтамасыз ету, оның құнын арзандатпайынша, тұрғын несие мерзімі ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесі төмендемейінше мүмкін емес. Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып, жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.

Ипотекалық несие – бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай-ақ еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік тәжірибе дәлелдеп берді.

Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс өсуіне, тұрғын үй құрылысына инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі жағдайына байланысты орташа табысы бар әлуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу мүмкіндігінен айырылып қалуда.

Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстан жұмыс жасап отырған қазіргі тұрғын үй ипотекалық жүйесін дамыту мен жетілдірудің маңыздылығы теориялық және тәжірибелік тұрғыдан арта түседі. Қазақстан Республикасының экономикасындағы ипотекалық несиелендірудің тиімді пайдалануы барысындағы жоғарыда аталған мәселелердің бүгінгі күнге дейін жете зерттелмей келуі, әлемдік дәрежедегі ипотекалық дағдарыс, бұл курстық жұмыста зерттеуге себеп болды.

1. Ипотекалық несиелендіру ұғымы және оның ерекшеліктері

1.1               Ипотекалық несиелендіру жүйесі:  ұғымы, бағыттары, түрлері

Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар аясына меншігінде  жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды, халықты  тартады.

Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй  құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен рөл атқарады. Оның алға басуы шаруашылық субъектілерінің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың тапшылығы,  инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық белсенділігін  ұлғайтуға әсер етеді. 

Ипотекалық несиелендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:

- ипотекалық несиелердің шаруашылық субъектілеріне және халыққа тікелей берілуі;

- ипотекалық несиелерді (несиелік міндеттемелерді) несиелендіруге  ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін  екінші нарықта сату.

Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе,  екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары, қорлар айналысады. Құнды қағаздар ликвидті болып келеді, себебі олар жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған және олар инвестициялар арқасында ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді. Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады. Ипотекалық несиеде жылжымайтын мүлікті кепілге қою - ипотекаға негізделеді.

Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуынсыз дамыту мүмкін емес, өйткені жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.

Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің ипотекасымен бірге рәсімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және жермен  операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық база  әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б. операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды. Кепіл, банктер мен банк қызметі, жекешелендіру туралы заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру, ипотекалық несилендіруді  дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президенттің бірқатар жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.

Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған тиесілі жер телімімен бірге  немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою танылады.

Ипотека -  міндеттемені  жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің біріне жатады. Бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндеттемесін орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы мүмкін, сондай-ақ ол несиелік келісімге қатысты міндеттемені қамтамасыз етуге  пайдаланылады.

Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты  объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар)  жатады.

Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрде рәсімдеудің маңызы зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.

Кепілзат  туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:

- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;

- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.

Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер көзделуі мүмкін:

а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға  ауыстырып шеттету;

ә) мүлікті жалға беру;

б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.

Кепілзаттың  бір түріне  заклад (кепілге салу) жатады.  Бұл жағдайда  кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне  осы мүлікпен қамтамасыз етілетін  несие бойынша міндеттеме орындалғанша  беріледі.

Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде  негізгі  қорларына  және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша  белгіленбесе,  кәсіпорынның  жеке балансында  көрсетілген  өзге де құнды заттарға  қолданылады.

Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:

- кепілгердің  және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан жерлері;

- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік  келісімнің немесе өзге де міндеттеменің  атауы, келісімді  жасау күні және орны;

-   ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;

-   ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;

-  кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны,  орналасқан жері;

- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын  құжаттардың атауы;

- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы  сілтеме;

- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;

- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген  күні мен жері.

Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі мүмкін.

Ипотека кепілзатты ұстаушыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша пайыздардың төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты шығындардың өтелуін және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға жұмсалатын  шығындардың өтелуін  қамтамасыз етуі тиіс.  Ипотека кәсіпорынның,  құрылыстың, ғимараттың  немесе өзге де объектінің орналасқан жеріндегі  тиісті органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы  ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да тіркелуі тиіс.