Ипотекалық несие: мәні мен қажеттігі

4. – сурет.  Уақыт өткен сайын ақшаны өсіру 

Өсірілген (болашақ) ақша сомасын S арқылы; пайыздық кезеңдер санын, яғни пайыздарды есептейтін кезеңдер санын n арқылы; кезеңдегі пайыздық қойылым і арқылы белгілейік.

Сонда жай пайыздар былайша есептелінеді: 

                                        Р∙і = I

I

,                                              (1)          

                                   

Мұнда Р∙n∙і = I

n

– барлық n пайыздық кезеңдер үшін пайыздық ақша сомасы;

I

I

- уақыттың бір  бөлігінде есептелетін пайыздық  ақша сомасы.

Жай пайыздарды есептеу арқылы ақша сомасын өсіру  үрдісі Р бастапқы мүшесіжәне Р∙і  айырымы бар арифметикалық прогрессияға ұқсайды:  Р; Р + Р∙і;  Р + 2Р∙і;  Р + 3Р∙і  және т.с.с., және аналитакалық n кезеңдер үшін келесі формула арқылы көрсетуге болады: 

                           S=Р+Р∙і+...+ Р∙і=Р+ Р∙n∙і=Р(1+ n∙і)                            (2) 

мұндағы;                                    Р∙n∙і= I

n. 

(2) формуласы  практикадағы келесі есептеулердің  мәнін көрсетеді:

      –

 

Жай пайыздар арқылы есептелетін қарыз өтеу сомасын  есептеу;

      – Пайыздалған жедел салымын  көлемін есептеу.

          Сонымен n – пайыздық кезеңдер  саны, ал і – кезең ішіндегі  қойылым болғанда, жағдай мынадай  түрде болады:

n – қржылық  операция мерзімі. 

І – кезең  ішіндегі қойылым, пайыздар мерзім толық  біткенше есептеледі.

Мысал. Екі жылға  жылына 10%-дан 350 мың тг көлемінде несие берілді Қайтару сомасын есептейік, Егер жай пайыз жыл сайын есептелсе және қарыз бір жолғы төлеу арқылы өтелсе.

Шешуі.  (2) формуласын пайдаланып, мынаны аламыз. 

S=Р(1+ n∙і)=350(1+2∙0,1)=420 мың тг. 

Пайыздарға  пайыз Қаржылық тәжірибеде есептеудің едәір бөлігі күрделі пайыздарды қолдану арқылы жүргізеді. Олардың жай пайыздардардан негізгі айырмашылығы – пайыздық төлемдерді есептеу базасы (дисконты) аударылған (шешілуі) бастапқы табыстың (жеңілдіктер) ара-кідік қосылып отыруы есебінен бүкіл қаржылық операция мерзімінде өзгеріп отырады, ал жай пайыздарда есептеу базасы мұндай жағдайда өзгеріссіз қалады.

Күрделі пайыздар ережесі бойынша жасалатын есептерді  пайыздарға пайыз аудару деп ал, есептелген пайыздарды қосу процедурасын – қайта инвестициялау немесе капиталдандыру деп атайды.

Базаның тұрақты  өсуіне, яғни пайыздардың қайта инвестициялануына  байланысты бастапқы ақша сомасының  өсуі қарқынды өтеді (4 сурет). Әдетте күрделі  пайыздар орта және ұзақ мерзімді қаржылық операцияларда қолданылады. Бірақ  қандай жағдайда да, егер есептелген пайыздар капиталданса (мысалы, салымдар бойынша), қорытынды өсірімді соманы күрделі  пайыздар формулаларымен жүргізген  жөн және де:

– қарыз сомасын  өскен пайызды есептеуде, егер пайыздар негізгі қарыз сомасына есептелсе  және қосылса;

–

 

құнды қағаздарды бірнеше рет есепке алғанда (теңдей жағдайда есепке алу және қайта есепке алу);

– лизингтік  қызмет көрсетудегі жалға беру төлемін  анықтағанда;

–

 

купонсыз облигацияларды бағалағанда;

–

 

инфляция әсерімен ақша құнының өзгеруін анықтағанда;

–

 

жобалық талдаудың  бірнеше кезеңіндегі ақша сомасын  дисконттауда. 

Жылына m рет пайыз есептелетін  жылдық рента. Егер ренталық төлемдер жыл аяғында бір рет, ал пайыздар жылына m рет есептелсе, формуланың қалай күрделене түсетінін көрейік. Бұл әр жолы j/m қойылымы қолданылатынын білдіреді, мұндаға j – номиналды пайыздық қойылым. Сонда мерзімнің аяғына дейін пайыз есептелген рента мүшелері мынандай түрге келеді:  

, ,…  

Егер осы тізбекті оңнан солға қарай қарастырсақ, онда біз геометриялық прогрессияны көреміз, оның бірінші мүшесі  R және көбейткіші (1+j/m)^m, ал тізбектің барлық мүшелер саны n-ге тең. Осы прогрессия мүшелерінің қосындысы рентаның өсірілген сомасы болады.  

                                                                    (5) 

Мысал: қор жинау  үшін фирма жыл сайын банкке 24 мың теңге салады, номиналды пайыздық қойылым жылына 32%-ға тең. 8 жыл ішінде қорда қанша ақша болатынын анықтаңыздар, егер салымдар жылдың аяғында қорға  аударылса, ал күрделі пайыздар әр жарты  жыл сайын есептелсе.

Шешуі:

(5)

 

формуласын пайдаланып, келесіні аламыз:

 

=676944,7364 

Ипотекалық несиені есептеу. Несие мөлшері – S, банктік пайыздық қойылым – і болғандағы,  n – ай мерзімге берілген несиенің әрбір айдың соңында төленетін бірдей төлемдерді есептейік:

әрбір айдың  соңында төленетін бірдей төлемдерді R – деп белгілейік;

n – ай бойындағы  төлемдерді алғашқы айға дисконттасақ; 

R, ,...,  

Осы дисконтталған  төлемдердің қосындысы S – ке тең. Көріп отырғанымыздай геометриялық прогрессияның алғашқы мүшесі R көбейткіштері  , барлық мүше саны n+1 – ге тең. Геометриялық прогрессияның қосындысы: 

          осыдан;

                                                                             (6) 

Ипотекалық несиені  есептеместен бұрын несие алушының кепілге қойылып отырған мүлкін несие беруші органдардың заңнамасында көрсетілген кепілдік мүлікіне сәйкес келетіндігі қарастырылады. Сонан  соң арнайы тауелсіз кепілдік мүлікін  бағалаушылар мүлікті бастан-аяқ  қарап кепілдік құнын анықтайды. Кепілдік құны анықталғаннан кейін  несие алушы кепілдік мүлкін сақтандыру мекемесінде әрбір жыл сайын  сақтандырып отырады.

         Мен өзімнің дипломдық практикамды  Астана қалалық «Халық банкінің»  филиалының несиелендіру бөлімшеснде  өттім. Бұл банктің несиелендірудегі  алғашқы жарнасы кепілге қойылып  сатып алынғалы тұрған мүліктің 0%-дан 30%-ға дейін. Мұның себептері  тәуекел деңгейіне байланысты. Толығымен  салынып біткен, халық қоныстанған  тұрғын үйлерді кепілге қойғанда  алғашқы жарнасы 0% болады. Сонымен  қатар енді ғана салына бастаған  тұрғын үйлерді де құжаттарды  рәсімдеп халық сатып алуда.  Мұндай тұрғын үйлерді кепілге  қойып сатып алу үшін 30% алғашқы  жарна төленеді. Себебі тұрғын  үйдің толық салынып бітуіне  ешкім де 100% кепілдік бере алмайды.    

           «Халық банктің» ипотекеалық  несие берудегі пайыздық қойылымы  келесі кестеде көрсетілген. 

 Кесте 3.-  «Халық банктің»  пайыздық қойылымы 

 

  

           Несие алушы кепілге қойып  ипотекалық несие алғалы тұрған  мүлкінің кепілдік құны анықталғаннан  кейін әрбір айдың соңында  төленетін несие өлшері анықталынады. Ипотекалық несиені берместен  бұрын несие алушының жұмыс  орнынан жалақы мөлшері туралы  анықтамалық құжаты қаралады. Несие  алушының жалақысы өзінің әлеуметтік  шығындарына, және  ай сайынғы  банкке төлейтін қайтарымға төтеп  бере алатындайболуы тиіс. Мысалы: «Халық банкінде» несие алушының  жалақысының 35% әлеуметтік шығындарына  деп есептелінеді. Несие алушының  жағдайы осы қарастырылған шарттарға  сәйкес болғанда ғана оған  ұзақ мерзімдік,  ипотекалық несие  беріледі.

 Мысал:  Астана қаласының тұрғыны өзіне ипотекалық несиеге пәтер алғысы келді. Пәтердің құны 4 млн тг. Осы азамат 2 жыл бұрын өзінің жалақысының 50 % ын, 12% пайыздық қойылыммен банкке, депозит ашып жинақтап отырған. Депозитте жинақталған ақшаны алғашқы жарнаға құйып 20 жылға ипотекалық несиеге пәтер алды. Тұрғын үй алушының жалақысы тұрақты және әрбір айда 130000тг

  а) тұрғынның  алғашқы жарнасын;

  ә) әрбір айдың соңында төленетін бірдей төлем мөлшерін есепте;

  б) өтеу  кестесін толтыр; 

      Шешуі:

1. Тұрғынның алғашқы жарнасы (5) формуладан;

 

= 1753275 

(6) формуланы  пайдаланып әрбір айдың соңында төленетін бірдей төлемдер мөлшері; 

      ә)                           =26299,12 

     б)  Алынған нәтижені пайдаланып  өтелім кестесін толтырайық (кесте  қосымшаларда);

Мысал есебіміздің  нәтижесі көрсеткендей  несие алушының жалақысы өзінің әлуметтік шығындары  мен несиені теңдей айлық төлемдермен  төлеуге жетеді. Бұл азаматқа өзіне  пәтер алуға банк несие бере алады. Егер де тұрғын үй алушы азамат жаңадан  тұрғызылп жатқан үйден пәтер  алмай, дайын соғылып біткен үйден  пәтер алғанда несиенің пайыздық қойылымы 13% емес, 8,5% болар еді. Себебі құрылысы 100% аяқталған үйді кепілдіккеқойғанда тәуекелі өте аз шама болады. Құрылысы енді ғана басталған пәтерлерді кепілдікке қойғанда тәуекел деңгейі жоғарылайды, Себебі; құрылысы енді ғана басталған  пәтерлер 100% аяқталады деп ешкім  де кепіл бере алмайды.  Мысалы: Астана қаласында «Москва» деген құрылыс  компаниясы «Москва» деген трғын  үй кешендерін салмай жатып-ақ пәтерлерді толығымен құжаттарын рәсімдеп халыққа  сатқан. Ал халықтың көпшілігі болса  сатып алғалы тұрған пәтерлерін кепілдікке қойып «Халық банктен» ұзақ мерзімдік  ипотекалық несие алған. Тұрғын үй кешендері  салынып аяқталып қалғанда зерттеушілер үйдің еңкіштеу тұрғанын байқап, тұрғындар  қоныстануына рұқсат бермеді. Пәтерлердің  қаржысының көп бөлігі құрылысқа  жұмсалған болатын. Сол себепті  компанияның кешенді қайта салуына, немесе тұрғындардың қаржысын қайтаруға  шамасы келмей отырған себептен, компания банкрот деп жарияланды. Енді бұл  халықтың, банктің шығындарын сақтандыру мекемелері қайтаруы тиіс. Осындай  мол қаражатты қайтаруға сақтандыру мекемелерінің көп бөлігінің  жағдайы келе бермейді. Сақтадыру  мекемелері қайтара алмаса «Халық банк»  біраз шығынға келгелі. 

        2.2 Табыстылық пен тәуекелділік деңгейлерін зерттеу 

Кез – келген банктердің, немесе ипотекалық несие  беру компанияларының табыстылығы  мен  тәуекелді бағалаудың және басқарудың өзіндік әдістері болады. 7 суретте  Қазақстан Республикасының «Халық банкінің» табыстылық пен тәуекелдеңгейлерін бағалау кесте түрінде көрсетілген. Кестені жеңілдету үшін тәуекелдік бойынша ақпараттарды жинақтау және өңдеу бірінші деңгейде көрсетілген.  Шын мәнінде бұл шешім қабылдаудың барлық үрдісінде орындалады. Бір деңгейден екішіге өту қажет болғанда қосымша ақпаратқа қажеттілк анықталуы, жинақталуы мен өңделуі  мүмкін.