Ипотекалық несие: мәні мен қажеттігі

1. Бірінші сатыда екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несие береді. Келісім шарт жасасқаннан кейін сатып алынған тұрғын үйдің иесі қарыз алушы болып табылады. ал ол тұрғын үй кепіл болып несие берушіге қалады. Несиені қызмет етуге несие беруші банк міндеттенеді. Ипотекалық несиенің өлшемдері алдын ала компания мен банк арасында келісіліп шешіледі.

Компания  облигацияларды мына  шарттарға  сай несиелер бойынша талап ету  құқығына ие болады:

– Несие сатып алынатын тұрғын үйдің 70% көлемінде беріледі;

– Пәтер алушы адамның қолында тұрғын үйдің құнының 30 % көлемінде ақша қаражаттары болуға тиіс.

– Алынған тұрғын үй ипотекалық несие үшін кепіл болады.

– Қарыз алушының өмірін, еңбекке жарамдылығын, кепілді сақтандыру керек.

2. Екінші сатыда Компания банктерге ипотекалық несиені сатуға мүмкіндік береді. Екінші нарықтың операторы ретінде болған компания арқылы ипотекалық куәліктерді сатып алумен талап ету құқықтарын өзіне иеленеді. Мұнда несиеге қызмет етуіне байланысты функциялар банк мойнында қалады. Содан кейін компания бағалы қағаздар шығарады, сатып алынған талап ету пұлдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар түрінде. Одан басқа банк және компания арасында сатып алынған құқықтар бойынша сенімділік басқаруға мүмкінділік берілетін келісім-шарт жасалады. Ол несие берушіге неисе алушыны оның кепіл мүлкін қадағалауға және несиеге қызмет көрсетуге пайыз алып өзінің несиелік қызметін кеңейтуге мүмкіндік береді. Еге рипотекалық несие сапасыз деп табылса банк компаниядан несиені сатып алып, қарыз алушымен оны өтеуді өзара келісіп алады. Несиені қайтару тәуекелі банк мойнында қалады.
3. Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және басқалар) екінші нарықта ипотекалық облигациялар сатып алады. Ол облтгациялар талап құқықтарымен қамтамасыз етілген болғандықтан ипотекалық нарықты қаржыландыруды жүзеге асырады және тұрғын үй несиелеуіне ақша қаражатарын тартады. Бірінші, екінші сатыларда компания мерзімі  5 жылдан 10 жылға дейін қалқымалы пайыз мөлшерлемесі бар, теңгеде валюталық эквивалентті белгілеусіз несиелер сатып алынады.

Жалпы еліміздегі бүгінгі таңдағы ипотекалық несиелеу қатынастарының жүргізілуінің  келесі суреттен көре аламыз. 

Тұрғын үй сатушы

 

Сату  және сатып алу   Тұрғын үй құны

Қарыз алушы

       келісімі 

Тұрғын  үй кепілдемесі       Ипотекалық несие

Банктер және банктік емес ұйымдар

 

  

Қазақстанның ипотекалық компаниясы

несие алуға құқық Ақшалай қаражаттар 

 

Ақша  қаражататры

Иниституциональдық  инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары, инвестициялық қорлар және т.б.)

                                                                                        Ипотекалық облигация                                              

                                                                                             
 
 

Сурет.-3  Қазастандағы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің  құрылымы 

Қазақстандағы жаңадан құрылған «Тұрғынүй-құрылыс-жинақ  банкі» тәжірибесінде осы аталған  Германияның автономиялық ипотекалық несиелеу үлгісін қолдану қарастырылған.

      Жоғарыдағы  аталлған Қазақстанның «Ипотекалық  компаниясы» 2000 жылы №469 үкімет қаулысымен 20 желтоқсанда құрылды. Қазір бұл  ұлттық компания өз қызметін тиімді әрі  жылдам дамытуда.

      Қазір бұл компанияның әріптестеріне  келесі шаруашылық қызмет етуші субъектілерді  жатқызуға болады:

– ААҚ «Альянс Банк»;

– «Казкоммерцбанк»

– «Банк Туран Әлем»

– «Астана-Финанс»;

– «Алматы Сауда Қаржы Банкі»

– «АТФ Банк»;

– «БанкЦентрКредит»;

– «БТА – ИПОТЕКА»;

– «Нурбанк» заңды тұлғалары болып табылады.

Қазақстан Республикасында ипотекалық несие  жүйесі екі деңгейлі болып келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие  беретін банктер мен банктік  емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екінші осы кредиторлар  берген ипотекалық кредиттер бойынша  талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын қайта қаожыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан  айында құрған «Қазақстан Ипотекалық компаниясы» АҚ болып табылады. Қазақстандық ипотеалық модельдің негізін  қалау үшін АҚШ-тың Fannie Mae  және Малайзияның Cagamas Berhad сияқты белгілі компанияларының  тәжірибесі ескерілген.

Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы қаражатының жүйесінде  алынаты нзаемдар бойынша алынатын сыйақы ставкасы жылына 5,5-6% болып, азаматтардың салатын салымынан түсетін сыйақының  проценттік ставкасы жылына 2,5-3% болып  отыр.

Соңғы жылдары ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан тұрады:

– Банктердің берген несиелері;

– Ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап ету құқығын сатып алу;

– Ипотекалық облигациялардың шығарылуы.

Бүгінгі күні Ипотеалық компанияның облигациялары  отандық қаржы нарығында өтімді корпоративті облигациялар болып табылады, ал 2004 жылы 1 қаңтарда орналастырылған  облигациялардың жалпы көлемі 5,7 млрд. теңгені құрап отыр. Ипотекалық облигациялар нарығындағы тағы да бір  жаңалық «Қазақстан Тұрғын үй құрылыс  жинақ Банкі» АҚ пайда болуы Қазақстанға  келесі мәселелерді шешуге септігін тигізуі тиіс: тұрғын үйді сатып  алу мәселесін шешуге және жаңа пәтерді  сатып алуға қаражаты жеткілікті емес, бірақ тұрақты жалақысы бар  халыққа көмектесуге тиіс ұзақ мерзімді бағдарлама болып табылады, яғни әлеуметтік мәселе;  тұрғын үйге қатысты жағдайларды  шешуде азаматтардың өз инициативасын  ынталандыру;  кіші және орта құрылыс  кәсіпорындарымен қоса құрылыс өнеркәсібі ҚР экономикасына инвестиция құюды  ынталандыратын қуатты импульс алуы керек. Бұл жинақ компаниясының  басқа қаржы ұйымдарынан айырмашылығы банк шоттарында алдын ала қаражаттарды жинақтауында. Егер ипотекалық несие  алу кезінде несие алушыдан пәтер  құнынан 30%-ын төлеу талап етілсе , тұрғын үй жинақтары жүйесі клирингтік базаны біршама кеңейтеді: үйді сатып  алу мүмкіндігі тіпті 10000 теңге жалақысы барларға да мүмкіндік туғызады.  
 

Ипотекалық  несие жүйесі «Қазақстанның ипотекалық компаниясы» біріге отырып бүгінгі  таңда олардың саны 8 банк және 2 ұйымнан  қалыптасқан.  Жоғарыда атап өткендей ипоткалық компанияның әріптестері  елдің екінші деңгейлі банктері болып  табылады. Сондықтан ұлттық ипотекалық несиелеуді жетілдіру және дамыту үшін ең бірінші осы ипотекалық несиемен қамтамасыз етуші банктердің қызметтерін  дамыту, олардың киенттермен және ипотекалық несие рыноктарымен еркін  қызмет етулерін қамтамасыз ету керек.  Осының негізінде ипотекалық несиелеуді гаранттау қолға лынып, бүгінде  толық қанды дамып келе жатыр. Осыған орай бүгінде екінші деңгейлі банктер және ипотекалық компаниялар, жылжымайтын мүлік агенттіктері ипотекалық несиелеуді тек қана жаңадан  салынған үйлерге ғана емес, сонымен  қатар әр түрлі санаттағы үйлер  мен жер телімдері бойынша  да, оларды экономикалық бағалау арқылы кепілге алып, олар бойынша ипотекалық несиелеуді жүргізуде.

Қазіргі кезде халықты ипотекалы қнесиелеу  жылдан жылға көлемі жағынан да, сапасы жағынан да, түрлері бойынша  да өсіп келе жатыр. Оны келесі келтірілген суреттен көре аламыз: 
 

С

урет.- 4  Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеуі 
 

Суреттен  көріп  отырғанымыздай ипотекалық несие көлемі жылдан-жылға жоғарғы қарқынмен  дамып келе жатыр. Оған басты себеп  болып отырған ұлттық экономиканың өсуінің өзінің негізі болып отырған  құрылыс саласы болғандықтан және елдің  тұрғын-үй бағдарламасы мен халықтың да ипотекалық несиелеуге деген оң көзқарасы мен толық ақпараттардың  қамтылғандығын көрсете алады. Сондай-ақ айтып кететін жайт ипотекалық несиелеудің  басым бөлігі елімізде шетел валюталарымен  жүргізіледі, бұл әлі де отандық   азаматардың және банктердің ұлттық валютаға деген сенімді көзқарастарының  қалыптаса қоймағандығын көрсетеді.

Сонымен қатар  елдегі халықтың орналасуы және сұраныстың орын алуына, әр облыстың және әр аймақтың даму тенденциясына, халық орналасуы  мен әлеуметтік-экономикалық жағдайға байланысты аймақтарда ипотекалық несиелеу шамаларының арасындағы алшақтық өте  үлкен болып отыр. Бір сөзбен айтқанда ипотекалық несиелеу тек қана Алматы қаласында қарқынды дамып келе жатыр  айтсақ болады. Оның басты себебі Алматыға келетін мигранттар мен қала халқының өсуі, қаланың қаржы орталығы болғандықтан барлық мекемелер, банктер қызмет атқарушы компаниялардың бас мекемелері Алматыда орналасуы, сондай-ақ Алматы қаласында  тұрғын үйлердің бағасының жоғары болуы  да ипотекалық несиелеудің қардылық көлемін әлдеқайда алда келе жатыр.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ  ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ  ЖҮЙЕСІНІҢ ТАБЫСТЫЛЫҒЫ  МЕН ТӘУЕКЕЛДІЛІГІ 

2.1 Несиені есептеу  әдістері 
 

Біз университетік  курста жай пайыздармен, күрделі, үзіліссіз  алынатын, төлем ағымдарын және т.б. пайыздық қойылымдар туралы оқып үйрендік.

Жай пайыздар бойынша ақша өсіру (і). Бастапқы Р ақша құны берілсін, оны өсіру немесе ұлғайту, яғни ақша құнын арттыру үрдісі пайыз есептеу арқылы іске асырылады (-сурет) 

  

                          Р                        S=? Уақыт