Ипотечное кредитование: зарубежный и российский опыт

     Социальная  ипотека предоставляет возможность  гражданам, нуждающимся в улучшении  жилищных условий, получить кредит на льготных условиях. 
         Прием заявлений для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки осуществляется в администрации района по месту жительства (в отделе учета и распределения жилья). 
         Условием постановки на учет является необходимость в улучшении жилищных условий (совокупный уровень обеспеченности общей площадью на одного члена семьи должен быть менее 18 кв.м.):

     1. Срок кредитования - до 28,5 лет;

     2. Процентная ставка за кредит - 7% годовых;

     3. При определенных условиях первоначальный взнос может отсутствовать;

     4. Возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом и (или) продукцией личного подсобного хозяйства;

     5. Предоставление невыкупленной части жилья в наем (в том числе в случае невозможности своевременного внесения текущих платежей с возможностью последующего возобновления выкупа жилья);

     6. Если после принятия на учет у молодой семьи рождается ребенок, она получает государственную поддержку (направляемую на оплату стоимости жилого помещения) в размере, эквивалентном стоимости 18 кв.метров, но не более стоимости неоплаченной части жилого помещения на момент рождения ребенка.

     Социальная  ипотека Республики Татарстан регулируется: 
1. Законом РТ № 69-ЗРТ от 27.12.04 "О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан". 
2. Постановлением Кабинета Министров РТ от 15.04.2005 г. № 188. 
3. Постановлением Кабинета Министров РТ от 15.04.2005 г. № 189. 
4. Постановлением Кабинета Министров РТ от 15.04.2005 г. № 190.

     Ипотеку в Казани и Республике Татарстан представляют 30 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 151 ипотечную программу для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

     Ставки  по ипотеке в Казани и Республике Татарстан находятся в диапазоне 7 – 29.05 % годовых по рублевым кредитам и 7– 16.5 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Казани составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Казани может достигать 50 лет.

     Ипотека в Татарстане – это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

             Таким образом, подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России и за рубежом 

       В настоящее время в Российской Федерации существует ряд факторов, сдерживающих развитие ипотеки:

        1) Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 4-5 года.

        2) Высокие процентные ставки, в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой.

        3) Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок.

        4) Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

       5) Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения -- нежелание жить в долг.

       6) Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

       7) Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

       8) Неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

       9) Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

     Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных  брокеров утверждают, что перспективы  развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. Многие эксперты уверены, что кризис сыграет в становлении ипотеки решающую роль, заставив компании и банки отказаться от неэффективных схем работы с покупателями и вынудив снизить цены на жилье, что автоматически приведет к увеличению покупателей в сегменте эконом -класса.

     Среди дальнейших перспектив развития ипотечного кредитования можно выделить следующие:

     Произойдет  сокращение числа банков, выдаваемых ипотеку на лучших условиях. В первую очередь это касается небольших банков, которые теперь просто не смогут выдавать «длинные» деньги. Сокращение игроков ипотечного рынка, как и затянувшийся кредитный кризис и трудности с рефинансированием, спровоцирует увеличение ставок по кредитам и сделает ипотеку еще менее доступной для населения. Сокращение числа банков также может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще больше затянутся. А на кого будет работать время, сказать трудно.

     Что же касается условий кредитования, то критерии, которыми руководствуются банки при оценке заемщика, станут несколько жестче. Ипотека будет доступна в большей степени тем заемщикам, которые могут открыто показать свои доходы, активы, хорошую кредитную историю. У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка.

     Ставки  по ипотеке могут быть на 1-2 процентных пункта выше уровня инфляции. Поэтому, если инфляция будет зафиксирована на уровне, допустим, 12%, то нормальная ставка по ипотеке в рублях должна составлять не менее 13-14%. Вследствие этого банки не могут обещать меньше ставку, так как это уже будет не рыночный продукт, распространение которого может в итоге принести банку финансовые проблемы.

     Постепенно  будут сокращаться программы, где  не предусмотрено внесение первого  взноса. Будущим заемщикам нужно  будет располагать собственными «стартовыми» средствами.

     Уменьшится  доля досрочных погашений ипотечных  кредитов. Сегодня часто кредит погашается досрочно, в течение 4-7 лет. Но банки  от этого не в восторге - «безвременно»  теряя заемщика, они теряют доход. В Европе же средний срок ипотеки - 10-25 лет. Банки уже сейчас включают в договор пункты, серьезно затрудняющие досрочное погашение. Например, от заемщика могут потребовать подавать заявление о каждом предварительном платеже не менее чем за две недели, то есть на практике, - проценты ему придется платить за следующий месяц. Время запрета на досрочное погашение кредита часто увеличивается с шести месяцев до года.

     Выгоду  из сложившейся ситуации на ипотечном  рынке смогут извлечь ипотечные  брокеры. Сегодня доля ипотечных  сделок, проведенных с участием брокеров, составляет 20%. Эксперты прогнозируют, что скоро треть ипотечных сделок будет заключаться с помощью брокеров. Брокеры уже сейчас помогают клиентам-отказникам получить ипотечный кредит, а поскольку количество отказов наверняка увеличится, у брокеров работы прибавится.

     Если  говорить о мерах, которые предпринимает  правительство для поддержки  банков, то они помогут преодолеть кризис ликвидности, но не помогут сохранить  высокие темпы роста, которые  в банковском секторе наблюдались  до последнего времени. Поэтому следует ожидать, что темпы роста кредитов будут замедляться, то есть, они будут более дорогими и менее доступными.

     Многие  западные эксперты предрекают второй виток ипотечного кризиса. Новый  перелом вызван мерами, которые были предприняты правительствами многих стран по преодолению проявлений кризиса. Государственная поддержка частных банков лишь «создала видимость стабильности». Однако усиление государственного регулирования может спровоцировать волну ипотечного кризиса и привести в итоге к обвалу рынков.  
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     На  основании проведенных исследований в области ипотечного кредитования, сделаем обобщающие выводы.

     1. Решение жилищной проблемы, создание достойной и комфортной жизни для каждого россиянина является первостепенной задачей государства. Но при хроническом недостатке бюджетных средств за последние годы возникла необходимость изыскания внебюджетных источников финансирования. В этом отношении идеально подходит ипотечное кредитование, получившее широкое распространение во всем мире.

     К факторам, которые ограничивают развитие ипотечного жилищного кредитования, относятся: отсутствие у большинства банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам, краткосрочность рынка долговых финансовых инструментов, высокая стоимость заимствования на финансовом рынке, неразвитость рынка ипотечных финансовых инструментов.

     2. Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики. Однако, как показывает анализ статистических данных, за последние десять лет произошел резкий спад в области строительства, это и отразилось на обеспечении жильем населения.

     3.. Для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

     Приобретение  жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много  лет, включающие в текущие расходы, дают возможность эффективно планировать  семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия…

     В данной работе были рассмотрены: развитие и эволюционное становление ипотечного кредитования, его механизмы, а также  перспективы развития ипотечного кредитования.