Ипотечное кредитование: зарубежный и российский опыт

     1.2. История развития ипотечного кредитования 

               Слово «ипотека» греческого  происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона ( VI в. До н.э).

     В 594 г. до н.э. один из легендарных « Семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека. На нем отпечатались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными . В Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии земельной собственности, т.е. в том, что земля свободна от требований других лиц.

     Наиболее  развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических  отношений начал требовать применения института ссуды. В I в. н. э. создавали ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

     В средневекововье путем  преемственности римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство – в основном в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его. В средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях и ратушах. Контроль государства над развитием ипотеки ужесточился.

             В Германии ипотека появилась не ранее XIV столетия. А во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом – но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

     В России ипотека появилась в результате возникновения права частной  собственности на землю. История  ипотеки в России как таковая  началась при императрице Елизавете  Петровне в XVII   веке. В середине XVIII в. В России начала складываться ипотека как система получения кредита через залог недвижимости. Был учрежден Государственный банк для дворянства, затем Государственный заемный банк. Затем стала складываться система ипотечного кредитования, появились страховые компании. Кредиты выдавались под 8% сроком до 20 лет.

     Вслед за этим для приобретения земли крестьянами  был учрежден Крестьянский поземельный  банк. В Петербурге и в Москве городские кредитные общества стали  осуществлять массу операций с городской жилой недвижимостью. Кредит выдавался в размере 50-60% от стоимости залога сроком от 15 до 36 лет с правом досрочного погашения. В 1883 году городским общественным банкам разрешили выдавать ссуды под залог земель от 1 до 12 лет и строений от 3 до 8 лет не выше 50% от оценочной стоимости. Для государственных банков источником средств на выдачу ссуды были процентные бумаги. Они назывались закладными листами и гарантировались Российским государством. Стартовые капиталы земельных банков были созданы путем кредитования их Государственным банком.

     В конце XIX в. В России работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале XIX века считался Московский народный банк.

     До  начала первой мировой войны было выпущено закладных листов на суму около 3 млрд.рублей. Но в 1917 году ипотечное кредитование в России прекратило свое существование, т.к. произошла отмена частной собственности на землю и была проведена национализация банков.

     В современной России ипотеке пришлось начинать фактический заново. Началось все принятием Закона РФ от 04,07,1991 №1541 – 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации». Этим законом устанавливался порядок передачи государственного жилья квартиросъемщика в частную собственность.

     Первые  попытки кредитовать под залог существующей недвижимости стали предприниматься в начале 1990–х годов. Срок - один год с возможностью продления и ставкой до 36% годовых в долларах США.      

             Становление ипотеки способствовало принятие ряда законов, таких как Закон РФ от 24.12.1992 №4218–1 «Об основах федеральной жилищной политики» (где были заложены основы системы ипотечного кредитования ). Важной вехой стало принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 года. В кодексе были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, основания для обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Знаковым стало принятие Федерального закона от 16.07.1998 №102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования» в январе 2000 года. До принятия концепции попытки государства организовать ипотечный рынок носили бессистемный характер: жилищные сертификаты, жилищные кредиты, субсидии и федеральные целевые программы. Концепция же определила стратегию развития ипотеки и совершенствования законодательной базы. 
 
 
 
 
 
 

     1.3. Механизм реализации ипотечного кредитования 

               Механизм реализации ипотечного кредитования включает финансово-кредитную и организационно-техническую базы решения проблемы.

     Финансово-кредитная  база предусматривает комплексное  использование собственных сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, банковских и других кредитных ресурсов.

     Организационно-техническая  база предусматривает определение функций, выполняемых субъектами системы при реализации механизма ипотечного кредитования, и добровольное объединение организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительных материалов и строительства жилья с учетом интересов участников, т.е. должен существовать системный подход при решении проблемы удовлетворения потребности в жилье.

     Следует отметить, что каким бы ни был  механизм получения ипотечного кредита, он предусматривает обязательное страхование. Страхуются следующие риски: неплатежеспособность, здоровье заемщика, сохранность жилья. Система ипотечного кредитования представляет большой интерес для страховщиков, так как это долгосрочный и выгодный источник средств.

     В настоящее время в России нет  официального разделения граждан по типам заемщиков, градация идет в плане нуждаемости, для приобретения социального жилья. Отсутствие государственной политики интегрированного подхода к решению жилищной проблемы разных категорий заемщиков приводит к смешиванию различных стратегий и метанию между выбором для России зарубежных моделей системы ипотечного жилищного кредитования.

     Для обеспечения эффективных кредитных  отношений в жилищной сфере необходимо предусматривать различные условия предоставления ипотечных кредитов разным типам заемщиков. Необходимо выделить следующие типы заемщиков:

• с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды;
• с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, гарантирующих своевременность выплат (средний класс);
• со средним или низким доходом, нуждающиеся в субсидировании за счет государства;
• с доходом на уровне прожиточного минимума, нуждающиеся в социальном жилье. Как правило, первый тип заемщика в основном не нуждается в поддержке государства, решил свои потребности в жилье, приобретает только элитное жилье. В России не более 5 % граждан относятся к данной категории. Данный тип заемщика может приобрести первое жилье за счет собственных средств в размере 30% и ипотечного кредита в размере 70 % от стоимости жилья.

     Второй  тип заемщика имеет доход от 1000 и более дол. США в месяц, позволяющий  ему улучшить свой жилищный вопрос за счет ипотечного кредита. Жилищный вопрос в основном решен - стремиться к приобретению элитного жилья. В России к данной категории можно отнести 20-25% населения. Возможно приобретение первого жилья за счет собственных средств в размере 30 % от стоимости жилья и ипотечного кредита.

     К третьему типу заемщика необходимо отнести граждан с доходом менее 500 дол. США в месяц, решение жилищного вопроса данной категории граждан без поддержки государства с помощью только ипотечного кредита невозможно. Приобретает жилье улучшенной комфортности. К данной категории можно отнести более 50% населения России. Приобретение первого жилья за счет собственных средств в размере 30 % от стоимости жилья и ипотечного кредита, как правило, невозможно. Улучшение жилищных условий возможно за счет имеющегося жилья и ипотечного кредита не более 50 % стоимости жилья.

     К четвертому типу заемщиков относятся  малоимущие граждане, пенсионеры, работники  сельского хозяйства и другие категории граждан, которые не имеют  средств для каких-либо выплат по кредитам. К данной категории граждан  относится до 30 % населения России.

     Таким образом, решение жилищной проблемы в России должно осуществляться за счет трех разных, но взаимосвязанных финансовых систем:

     1. Рыночной системы жилищного финансирования, включая ипотечное кредитование заемщиков первого, второго и частично третьего типов.

     2. Федеральными, региональными и муниципальными программами субсидирования приобретения жилья семьями с низкими доходами.

     3. Система социального жилья для  малоимущих, включающая детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т.п.

     Поддержка со стороны государственных органов  применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должна осуществляться в следующих формах:

• снижение инфляции и повышение благосостояния населения;
• выделение из федерального и регионального бюджетов субвенций на ипотечное жилищное кредитование строительства нового жилья;
• придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса региональной;
• приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;
• снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы ипотечного жилищного кредитования за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
• выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
• предоставление гражданам льготных условий кредитования;
• снижение финансовых рисков участников системы ипотечного кредитования.

     Решение жилищной проблемы, создание достойной и комфортной жизни для каждого россиянина является первостепенной задачей государства. Но при хроническом недостатке бюджетных средств за последние годы возникла необходимость изыскания внебюджетных источников финансирования. В этом отношении идеально подходит ипотечное кредитование, получившее широкое распространение во всем мире.

     В настоящее время в мировой  практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

     1. одноуровневая модель ипотечного  кредитования (немецкая модель);

     2. двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская мо-дель).

     В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности  обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

     При реализации данной модели предусмотрено  заключение следующих основных видов  договоров между заемщиком и  кредитором:

     - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор, и договор об ипотеке;

     - между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

     - между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

     В качестве кредитора может выступать  ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков. При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

     В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют  посредник (ипотечное агентство) или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания). При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

     1. Кредитный договор; 2. Договор об ипотеке; 3. Договор страхования заложенного жилья; 4. Договор купли-продажи жилья; 5. Генеральное соглашение; 6. Агентский договор; 7. Договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам; 8. Договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства; 9. Договор страхования предпринимательского риска; 10. Договор купли-продажи ценных бумаг.

     На  первом этапе реализации договорных отношений между участниками  двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор  и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора. После получения кредита заемщик  заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.