Ипотечное кредитование: зарубежный и российский опыт

     На  вторичном ипотечном рынке между  кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным  кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами  требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

     Итак, ипотечный кредит играет большую  роль в замещении  государственных источников финансирования потребностей организаций и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Развитие ипотечного кредита способствуют наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции. 
 

     2. Современная ситуация  на рынке ипотечного  кредитования в  России и за  рубежом . 

     2.1. Анализ состояния  ипотечного рынка  в России 

     Развитие  ипотечного кредитования в России проходит по нескольким направлениям.  
         Первое направление — разработка и внедрение государственных программ организации финансирования жилищного строительства на федеральном уровне.  
        Второе направление — развитие разнообразных моделей ипотечного кредитования в различных регионах Российской Федерации.  
          Третье направление — различные ипотечные программы коммерческих банков.  
         Кроме того, строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риелторскими фирмами и страховыми компаниями, разрабатывают и предлагают населению различные формы реализации жилья в рассрочку.  
С каждым годом объемы ипотечного кредитования растут, ипотечные кредиты становятся более доступными для населения: снижаются процентные ставки, увеличиваются сроки кредитования, кредитные продукты становятся более разнообразными. Несмотря на это, ипотека остается достаточно дорогим удовольствием для большинства населения.

     Принимая  решение о взятия ипотечного кредита, потенциальный заемщик должен определить, готов ли он в течение длительного периода времени отчислять значительную часть своих доходов в счет уплаты долга и в конечном итоге заплатить в 1,5—2 раза больше стоимости приобретаемой квартиры. В данном случае имеет значениё, насколько остро он (или его семья) нуждается в приобретаемом жилье, снимает ли он в данный момент жилплощадь, и за какую сумму. Если учесть, что стоимость недвижимости постоянно растет, а заемщики ипотечного право на налоговый вычет, то ипотечное кредитование может стать достаточно приемлемым способом приобретения жилья. Кроме того, существует ряд льготных ипотечных программ для различных категорий граждан, проводимых как на федеральном, так и региональном уровне, Получить кредит по данным программам достаточно сложно необходимо соответствовать всем требуемым условиям и потратить достаточно много времени и сил, чтобы это подтвердить.  
В любом случае потенциальный заемщик должен доказать кредитору свою возможность и готовность выплачивать кредит. Прежде всего, он должен обладать уровнем дохода, который зависит от:

     -размера требуемых кредитных ресурсов, которые, в свою очередь, зависят от стоимости желаемой квартиры (дома);

     - наличия собственных средств для первоначального взноса;

     -срока кредита.

     С другой стороны, потенциальный заемщик также может выбрать, в каком банке взять ипотечный кредит, как сориентироваться в разнообразии ипотечных программ, предлагаемых на рынке. Величина процентной ставки, срок кредита, валюта кредита — это далеко не единственные критерии при выборе. Как правило, низкая процентная ставка свидетельствует о высоких требованиях к заемщику:

     -более высокая доля первоначального взноса в стоимости приобретаемого жилья и соответственно более высокая степень обеспечения кредита;

     -подтвержденный официальный доход (справка 2-НДФЛ);  
          - наличие поручителя (или нескольких поручителей);

     -наличие дополнительного имущества у заемщика и т. п.

     Следует обратить внимание, что заемщик прежде всею должен обладать достаточным уровнем  дохода. Это требование сохраняется даже для большинства льготных категорий заемщиков.

     Ипотечное кредитование прежде всего ассоциируется  с долгосрочным кредитованием жилищного  строительства. Однако в соответствии с Законом «Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества» предметом ипотеки могут быть различные виды недвижимого имущества: предприятия, здания, сооружения, а также земельные участки. И последние годы с ипотечным кредитованием связывают не только решение проблемы обеспечения жильем населения, но и возрождение в стране агропромышленного комплекса. Об этом свидетельствует принятие в марте 2007 г. «Концепции системы земельно-ипотечного кредитования».

     Что происходит с отечественным рынком ипотечного кредитования и основными  его показателями? Какие тенденции  можно отметить? Что можно ожидать в перспективе?

     Рынок ипотечного кредитования в 2011 году продемонстрирует как минимум двукратный рост, причем основной объем кредитования сделок будет на первичном рынке. Ставки по кредитам кардинально не снизятся, зато появятся новые программы кредитования.

     В начале 2010 года банки редко выдавали кредиты на покупку жилья. Некоторые  застройщики готовы были продавать  жилье даже ниже себестоимости, лишь бы получить хоть какие-то средства для  покрытия текущих расходов, причем не требовали всю сумму за квартиру сразу, а предлагали рассрочку. В редких случаях платеж за жилье можно было растянуть на восемь лет. Как правило, рассрочка предоставлялась до окончания строительства (по данным компании «Петербургская Недвижимость»). Проценты за рассрочку были значительно ниже банковских, которые в кризис достигали более 20% годовых в рублях.

     Ставки  по ипотечным кредитам начали снижаться  в середине 2010 года. Условия кредитования смягчились, появились ипотечные  программы на первичном рынке, только поначалу на кредит в новостройке приходилось рассчитывать только в том случае, если дом сдан в эксплуатацию, застройщик оформил право собственности на объект, а самое главное, прошел аккредитацию в банке, а у каждого из них – свои требования. Например петербургский филиал банка ВТБ-24 аккредитует застройщиков только на основании правовой экспертизы, юристы изучают учредительные, разрешительные документы, договоры с покупателями жилья. Другие финансисты меньше обращают внимание на формальные документы, а больше доверяют фактам. Так ЮниКредит банк кредитует жилье в домах тех строительных компаний, с которыми у них уже сложились отношения.

     В 2010 году банкиры энергично снижали  процентные ставки, основная тенденция 2011 года – либерализация условий  кредитования. Плохое со временем забывается, и доверие к застройщикам возвращается. Главная проблема медленного развития ипотеки на первичном рынке не в гражданах-заемщиках, а в застройщиках, чей бизнес малопонятен даже банкирам, и они, как и покупатели жилья, больше боятся, что объект не будет достроен, чем того, что должник не вернет деньги. Просрочка по первичным объектам меньше, чем по вторичным. Возможно, потому, что люди больше покупали новое жилье в инвестиционных целях, а не для проживания, и они тщательней оценивали свои финансовые возможности.

     Требования  к застройщикам в 2011 году будут смягчаться, банки начнут кредитовать покупателей  жилья на стадии котлована. Планируется  увеличить объем выдачи кредитов. Например, Северо-Западный Сбербанка в 2010 году выдал жилищных кредитов на 11,5 млрд. руб., в 2011 году собирается довести объем выдачи до 21 млрд. руб. Динамика спроса говорит о том, что выполнить намеченные планы вполне реально, активность по ипотечным сделкам в начале года неожиданно высокая. В Газпромбанке, как и в некоторых других кредитных организациях, в целом по 2010 году доля кредитов на покупку нового жилья составила примерно 30%, и в этом году она может существенно подрасти. В 2011 году банки будут расширять кредитование застройщиков, однако ожидать снижения процентных ставок столь высокими темпами не стоит. Ниже отметки в 10% годовых ставки вряд ли опустятся в этом году. Сегодня под 10% годовых выдает кредиты только Сбербанк, но на новое жилье и только на 10 лет.

     Поэтому пока доля рассрочки в структуре  продаж нового жилья велика. В среднем до 15% жилья продается с помощью кредитных ресурсов, примерно 40% квартир реализуется в рассрочку, остальные 45% клиенты оплачивают из собственных средств. По мнению финансистов, рационально пользоваться рассрочкой до оформления объекта в собственность, а затем брать ипотечный кредит./ Аналитический обзор  ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»/ 

     2.2 Ипотечное кредитование  за рубежом на  современном этапе 

     В экономически развитых странах сложились  высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности.

     За  рубежом абсолютное большинство  сделок по купле-продаже недвижимости осуществляется с помощью ипотеки, включая элитный сегмент. Причем к ипотеке прибегают не только местные, но и зарубежные покупатели. Например, в Великобритании, приехавшие в страну по программам HSMP или «Инвестор» нерезиденты могут получить ипотечный кредит. За рассмотрение кредитной заявки банки берут 0,5-1,5% от суммы займа. Необходимо оплатить услуги ипотечного консультанта, оценщика и страховой компании. Размер ипотечного кредита может доходить до 85% от общей стоимости объекта. Условия кредитования для нерезидентов: ипотека на срок до 25-30 лет; первоначальный взнос – 30%; процент за пользование кредитом – Libor - 1,5-1,8%. Подтверждение о получении кредитования выдается не ранее чем за 3-6 месяцев до момента окончания строительства объекта.

     Если  в России для получения кредита необходимо предоставлять много документов, то на западе достаточно иметь официальный подтвержденный доход, а также желательно иметь какие-то дополнительные гарантии - подтверждение положительной кредитной истории из какого-либо банка, наличие других активов (недвижимости и т.д.) в РФ или других странах.

     Стоит отметить,  что банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости. Соответственно, банк в Лондоне может выдать нерезиденту ипотечный кредит на покупку недвижимости в Великобритании, а не в России, как многие думают. При определенных обстоятельствах (в случае, если стабильные доходы гражданина России подтверждены вескими доказательствами) возможно получить ипотечный кредит на недвижимость в Европе, по месту получения кредита, но, вряд ли, европейские банки пойдут на риск, выдавая кредит на недвижимость, находящуюся на территории России. Однако, если покупатель получил в иностранном банке нецелевой кредит, не предусматривающий дополнительных ограничений, то он вполне может использовать его на покупку недвижимости в России. Но условия получения и процентные ставки по такому кредиту будут уже совсем другими, нежели по ипотеке.

     На  сегодняшний день наиболее стабильны  рынки ипотечного кредитования Франции, Португалии, Испании, Кипра - здесь созданы  прекрасные условия для кредитования иностранных покупателей, хотя некоторые  ограничения на размер и срок кредита в этих странах все же существуют. Например, в настоящее время из-за кризиса существуют ограничения на получение ипотечного кредита в Греции для иностранцев. Практически все банки этого государства для уменьшения своих рисков увеличивают процентные ставки по кредитам и сокращают размеры выдаваемых сумм. Максимальная ставка по фиксированному кредиту сроком на 15 лет за прошедший месяц выросла на 0,75 пункта и сейчас составляет 6,25% годовых.

     Все же граждане России могут рассчитывать на ипотечный кредит за рубежом под 4-5% годовых при размере первоначального взноса 40-50% от стоимости приобретаемого жилья, если недвижимость будет приобретаться на территории той страны,  где берется кредит, как было выше сказано.

     Но  из-за кризиса в еврозоне, получение  кредитов под европейские ставки маловероятны в ближайшем будущем. Зарубежные банки не готовы к финансированию российских покупок по двум основным причинам. Первая связана с трудностями  в оценке недвижимости и прогноза дальнейшей ее стоимости. Вторая связана с высокими рисками «невозвратов», которые, по мнению банков, превышают предлагаемые 4% за рубежом с невозможностью юридического инструментального оформления залога этой недвижимости на территории России. Но, в случае, если гражданин РФ, имеет недвижимость, то он может заложить эту недвижимость и получить до 60% от ее стоимости в кредит, а полученные средства может инвестировать в России. 

     2.3. Оценка доступности ипотечного кредита в России на примере Республики Татарстан 

     Недвижимость  в Татарстане с каждым годом дорожает, поэтому далеко не у всех есть возможность приобрести жилье, выложив сразу всю сумму за покупку комнаты, квартиры или дома. В связи с этим активно развивается ипотечный рынок и государство поддерживает данное направление.

     Республиканская программа социального ипотечного кредитования начала действовать в  Татарстане с 2005 года. Ипотечные кредиты дают возможность приобрести недвижимость в РТ многим людям, располагающим постоянным достаточным доходом. Однако сейчас многие банки стараются оптимизировать свои условия кредитов и сделать их более выгодными для конечных потребителей, государство также стремится помочь в данном вопросе и берет на себя часть обязательств. Такие термины, как «социальная ипотека» стали уже привычными в этой сфере, они дают возможность молодым семьям, приобрести жилье на «мягких» условиях.