Ипотечное кредитование в РФ

Правовая основа ипотечного кредитования в России:

В связи с увеличением  объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог  недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал  и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового  регулирования вопросов, связанных  с оборотом недвижимого имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с этим Законом  ипотека имеет место тогда, когда  обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий  ипотеки, по которому залогодатель владеет  и пользуется имуществом, т.е. имеет  место залог не только с оставлением  имущества у залогодателя, но и  с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты  земельного участка или другого  недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на это  имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения  ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой  оборот по ипотеке, законодательство регулирует также состав и типы сделок, обеспечение  по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается  в законе, ипотека обслуживает  только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:

1. Кредитный договор (ст. 819 ГК РФ);
2. Договор займа (ст. 807 ГК);
3. Договор иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
4. Другой договор (ст. 420 ГК);
5. Причинение вреда (п. 1 ст. 8 ГК).

Данный перечень не носит  исчерпывающего характера и может  быть расширен, поскольку имеется  оговорка «если иное не предусмотрено  федеральным законом».

Таким образом, в настоящее  время созданы как правовые, так  и экономические основы ипотеки. Правовые основы в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.

По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время  нормативно-правовая база ипотеки нуждается  в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения  также и в разделе о регистрации  ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. То есть проблема совершенствования  правового регулирования ипотеки  существует, но ее решение выходит  за рамки настоящей дипломной  работы.

1.3 Условия финансирования

 

Многообразие форм взаимоотношения  заемщика и кредитора приводит к  существованию различных условий  финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения  долга, уплаты процентов, порядок изменения  процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение в кредитный договор  пунктов, касающихся прав кредитора  и заемщика на досрочное погашение  займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта  до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных  условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости:

Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном  договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий  кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может  использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик  должен отвечать всем принадлежащим  ему имуществом.

Право на досрочное взыскание  долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение  долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в  том случае, если инвестор не исключает  возможность перепродажи объекта  раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает  в таких случаях уплату заемщиком  штрафов в пользу банка. Уровень  штрафа снижается по мере приближения  даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты  «запираются» на определенный срок, запрещающий  досрочное погашение.

Право кредитора на досрочный  возврат долга. Наличие такого права  предусматривает досрочное погашение  остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик  условия кредитного договора. Возможная  дата досрочного погашения устанавливается  в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может  рассчитывать на получение остатка  долга либо на пересмотр таких  позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет  заемщику продать недвижимость до погашения  кредита, причем остаток задолженности  будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие  такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой  право давать разрешение на продажу  недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в  этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил  оправдывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность  изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и  при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного  проекта, который будет финансироваться  за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность  снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под  залог этого же объекта недвижимости.

Конкретные условия  финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который  сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием  называют величину кредита, которая  может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.

 

1.4 Оценка объекта недвижимости

 

Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно  обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

-физических параметров  объекта;

-рыночных ставок арендной  платы;

-спроса на данную  недвижимость;

-качества управления;

-величины эксплуатационных  расходов.

Все перечисленные факторы  относятся к сфере использования  оцениваемого объекта. Поскольку расходы  по обслуживанию долга относят к  затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму  чистого операционного дохода.

Цена — это сумма  денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов  заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется  не третьей стороной, а непосредственно  продавцом, может оценивать их как  благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая  надбавка к стоимости.

Таким образом, условия  финансирования не изменяют стоимость  недвижимости, но оказывают влияние  на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

Вывод: в первой главе рассматривается понятие ипотеки способы ее выдачи и условия на которых можно оформить ипотеку. Так же рассматривается варианты рынков на которых совершается покупка: вторичный или первичный рынок. Так же рассматривается правовая основа ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Учет операций по ипотечному кредитованию.

Порядок бухгалтерского учета  этих операций определяется следующими нормативными актами:

1. Положение Банка России от 31 августа 1998 года №54 – П «порядок предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения);
2. Положение Банка России от 26 июня 1998 года №39 – П «о порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета» с последующими дополнениями и изменениями;
3. Положением ЦБ РФ от 20 марта 2006 г. N 283-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери";
4. Положением ЦБ РФ от 5 декабря 2002 г. N 205-П "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации";
5. Положение Банка России от 26 марта 2007 г. N 302-П "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации" Прядок налогового учета доходов по кредитным операциям, полученным или причитающимся к получению, определен Налоговым кодексом РФ.(с изменениями от 29 сентября 2011 года)

Предоставление (размещение) банком денежных средств осуществляется согласно положения 54 – П в следующем порядке:

1. Юридическим лицам – только в безналичной форме путем зачисления денежных средств на расчетный или корреспондентский счет/субсчет клиента заемщика, открытый на основании договора банковского счета.
2. Физическим лицам – в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на банковские счета клиента – заемщика физического лица.

Положением 54- П утвержден порядок предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения), согласно этому положению предоставление банком денежных средств своим клиентам может осуществляться следующими способами:

1. Разовым зачислением денежных средств на банковские счета клиентов либо выдачей наличных денег заемщику – физическому лицу;
2. Открытием кредитной линии , т.е. заключением соглашения (договора), на основе которого клиент – заемщик приобретает право на получение и использование в течении обусловленного срока денежных средств.

Рассмотрим порядок бухгалтерского и налогового учета кредитов, выданных разовым зачисление денежных средств на банковские счета клиентов физических и юридических лиц.

2.1 Номенклатура счетов  и отражения в учете порядка  предоставления и погашения ипотечного  кредитования

ипотечный кредит балансовый счет

Предоставление кредитов кредитными организациями, юридическим лицам, осуществляется только в безналичном порядке, путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, открытый в том или другом банке. Физическим лицам, кредитные организации предоставляют кредиты путем зачисления денежных средств на счет физическим лицам или наличными денежными средствами через кассу. Предоставление ипотечного кредита может производиться разовым зачислением на банковские счета или выдачей наличных денежных средств.

Предоставление денежных средств заемщику производится на основании  распоряжения кредитного отдела, где  указывается дата, номер, срок уплаты процентов и размер процентной ставки.

Для учета предоставленных  кредитов открываются следующие  активные балансовые счета:

Для физических лиц-455,457

Для юридических лиц-441-454,456, в зависимости от формы собственности и вида деятельности.

Для учета предоставленных  кредитов открываются следующие  активные балансовые счета первого  порядка: 320-321.

Второй порядок открывается  в зависимости от срока. Аналитический  учет осуществляется в размере заёмщиков  по каждому кредитному договору.