Ипотечное кредитование как форма кредитования инвестиций

 Основные формы деятельности  этих учреждений на рынке ссудных  капиталов сводятся к аккумуляции  сбережений населения, предоставлению  кредитов через облигационные  займы корпорациям и государству,  мобилизации капитала через все  виды акций, предоставлению ипотечных  и потребительских кредитов, а  также кредитной взаимопомощи.

 Рынки достигают  экономической эффективности посредством  распределения ресурсов для их  оптимального использования в  соответствии со спросом и  предложением. Хорошая система финансовых  рынков и соответствующих учреждений  являются частью этого процесса, переводя сбережения в высокодоходные  инвестиции. Мировой опыт подтверждает, что страны с высокоразвитыми  финансовыми системами растут  быстрее и более стабильно по сравнению со странами, где эти системы развиты слабее, и лучше адаптируются к резким изменениям экономических условий. Поэтому для всех стран с развивающейся экономикой большое значение играет ускорение развития небанковских финансовых институтов – неотъемлемой части любой финансовой системы.

Внебюджетные фонды  представляет собой одну из форм перераспределения  и использования финансовых средств, которые государство привлекает для финансирования определенных общественных потребностей и расходует на основе оперативной самостоятельности. Эти  фонды могут выступать инвесторами  и участниками финансового рынка  потому что, во-первых, использование  денежных средств зачастую не совпадает  со временем их образования, а во-вторых, доходы от инвестиций являются дополнительными  источниками финансирования затрат того или иного фонда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Развитие ипотечного кредитования в РК

 

2.1 Национальная модели ипотечного  кредитования

АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» 
Система жилищных строительных сбережений является качественно новой системой кредитования мероприятий по улучшению жилищных условий населения в Казахстане. Казахстан – первая страна на территории СНГ, где начата реализация принципов и условий данной системы, предназначенной, в первую очередь, для населения со средними и ниже среднего доходами. Начало внедрению системы жилищных строительных сбережений в Казахстане положил Закон Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан» от 7 декабря 2000 года.

АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана»

 предоставляет вкладчикам Банка  жилищные, промежуточные и предварительные  жилищные займы

 на проведение мероприятий  по улучшению жилищных условий,  а именно:

строительство (включая приобретение земельного участка), приобретение жилища, в том числе путем его обмена с целью улучшения;

ремонт и модернизация жилища (включая  приобретение строительных материалов, оплату подрядных работ);

погашение обязательств, которые появились  в связи с мероприятиями по улучшению жилищных условий;

внесение первоначального взноса для получения ипотечного жилищного  займа в банках и организациях, осуществляющих отдельные виды банковских операций.

Жилищный заем предоставляется клиентам при условии накопления в течение 3-15 лет минимально необходимой суммы сбережений по договору о жилстройсбережениях.  Минимальный срок накопления составляет 3 года, минимальный размер накоплений составляет 50% от суммы, необходимой для улучшения жилищных условий. Ставка вознаграждения по займу составляет от 3,5% до 5%. Срок пользования жилищным займом от 6 до 25 лет, в зависимости от выбранной тарифной программы Банка.

В течение всего срока накопления Банком начисляется вознаграждение 2% (годовая эффективная ставка от 4,6% до 12,6%) годовых и премия государства в размере 20% от суммы поощряемого вклада (сумма поощряемого вклада не более 200 МРП ).

Жилищный заем выдается на следующих условиях:

- при накоплении минимальной необходимой суммы сбережений;

- при достижении минимального  значения оценочного показателя;

- при предоставлении залогового обеспечения;

- при подтверждении платежеспособности заемщика.

 

 

Промежуточный жилищный заем по программе кредитования «ЖЕҢІЛ»

Клиенты, которые имеют 50% от суммы, необходимой для улучшения жилищных условий либо досрочно накопившие указанную сумму могут воспользоваться промежуточным жилищным займом по программе « Жеңіл».

Промежуточный жилищный заем по программе « Жеңіл» предоставляется в рамках тарифных программ «Бастау» и «Өркен», с отсрочкой платежа по основному долгу (срок не более 3-х лет).

Внесенные/накопленные сбережения на время пользования промежуточным жилищным займом являются обеспечением по займу. На сбережения начисляется вознаграждение Банка - 2% годовых (годовая эффективная ставка от 4,6% до 12,6%) и премия государства в размере 20% от суммы поощряемого вклада (сумма поощряемого вклада не более 200 МРП).

Промежуточный жилищный заем выдается в пределах срока жилищного займа, предусмотренного договором о жилстройсбережениях в рамках тарифных программ «Бастау» и «Өркен». По истечении срока накопления выплачиваются накопленные сбережения и жилищный заем, которые направляются на погашение промежуточного жилищного займа.

 

       

Таблица 1.1 БТА Банк, ипотечное кредитования

 

Программа кредитования	На приобретение жилья				На ремонт жилья
Валюта займа	тенге, доллары США
Процентная ставка	фиксированная на весь срок кредитования
Максимальная сумма займа	до 85% от оценочной стоимости жилья				до 75% от оценочной стоимости жилья
Максимальный срок кредитования	в тенге		в долларах США				в тенге	в долларах США
	до 20 лет		до достижения пенсионного возраста (возможно до 65 лет)				до 20 лет	до 20 лет
Досрочное погашение	без ограничений и штрафов
Обеспечение займа	приобретаемое и/или имеющееся жилье			жилье, принадлежащее заемщику/созаемщику, либо третьему лицу (вещному поручителю
Подтверждение платежеспособности заемщика	полное/косвенное
Дополнительные преимущества		возможность приобретения жилья  в любом городе РК, вне зависимости  от места проживания				возможность получения кредита  на ремонт жилья, находящегося в залоге по ипотечному кредиту в банке
Номинальная ставка		от 12,5%				от 13,5%
Эффективная ставка		от 12,69%				от 13,69%

 

 

Таблица 1.2 АО «АТФБанк»

Сумма утвержденного займа	Сумма кредитного лимита по карточке
до 10 000 долларов США / эквивалент в тенге	150 000 тенге
от 10 000 до 20 000 долларов США / эквивалент в  тенге	250 000 тенге
от 20 000 до 50 000 долларов США / эквивалент в  тенге	300 000 тенге
свыше 50 000 долларов США / эквивалент в тенге	500 000 тенге

 

Преимущества услуги:

- без проведения анализа платежеспособности /доходов;

- возобновляемый кредитный лимит;

- бесплатный период пользования деньгами до 50 дней.

 

АО«Казахстанская Ипотечная Компания»

Миссия  Компании — повышение обеспеченности населения жильем, путём предоставления ипотечного кредитования для широких  слоёв населения, исполнение планов и задач, поставленных Президентом  РК Нурсултаном Назарбаевым в  послании народу Казахстана «К конкурентоспособному Казахстану, конкурентоспособной экономике, конкурентоспособной нации» и Стратегии  вхождения Казахстана в число 50-ти наиболее конкурентоспособных стран  мира.

 АО  «ИО «Казахстанская Ипотечная  Компания» является стабильным  и динамично развивающимся финансовым  институтом, ориентированным на  повышение доступности ипотечного  кредитования в масштабах Республики  Казахстан.

 Миссия  АО «ИО «Казахстанская Ипотечная  Компания» связана с главными  целями, которые определены следующим  образом:

Успешная  реализация Государственной программы  развития жилищного строительства  в Республике Казахстан на 2005-2007 годы;

Стандартизация  и унификация процедур ипотечного кредитования по программам Компании;

Совершенствование развития системы ипотечного кредитования;

Улучшение качества своих продуктов, поддерживание  высоких стандартов профессионализма;

Увеличение  долгосрочной акционерной стоимости, путем увеличения доходности Компании;

Сохранение  лидирующей позиции в ипотечном  кредитовании.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2Оценка роли ипотечного кредитования в инвестиционной деятельности

 

Основная роль Правительства и  Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы  ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной  базы и нормативного регулирования  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Кроме того, предполагается создание ипотечной компании основными учредителями, которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности. 
          Жилищная ситуация в Казахстане 
Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. 
      Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Слишком "короткие" и "дорогие" привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности казахстанских банков при ипотечном кредитовании. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные депозиты. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. 
      Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников: 
- кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами); 
- за счет размещения выпускаемых банками второго уровня ипотечных облигаций среди институциональных и прочих инвесторов; 
- средства от размещения целевых облигационных займов; 
продажа закладных как финансовых инструментов на вторичном рынке. 
        Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, выдающих ипотечные кредиты, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов. 
      Таким институтом могло стать либо государственное агентство рефинансирования ипотечного кредитования, уставный фонд которого формируется государством, либо Национальная ипотечная компания (по схеме Кагамас), учредителями которой стали бы Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации, банки второго уровня, на начальном этапе их деятельности данные организации должны выполнять функцию резервного и первоначального оборотного капитала. 
          Возможны следующие модели привлечения кредитными организациями долгосрочных кредитных ресурсов:

- выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реализация на финансовом рынке;

- рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;

- рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка

ипотечных кредитов.

     По мере развития рынка могут  использоваться и иные модели  привлечения долгосрочных кредитных  ресурсов.

 

 

 

Таблица 1.3 Долгосрочные кредиты за (2009 - 2011)

 

Год	2009          Млн.тг	%	2010          Млн.тг	%	2011         Млн.тг	%
Всего	4 101 996		7 596 547		8 420 780
В том числе на
Приобретение оборотных средств	2 298 854	14,5	329 828	12,3	316 661	11,3
Новее строительство и реконструкцию	314 183	13,6	28 387	10,3	44 198	11,4
Строительство и приобретение жилья  граждан	83 072	11,3	15 460	10,5	17760	11,7
Потребительские цели граждан	276 935	22,0	48 663	24.0	88 644	21,2

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Если  говорить в целом об ипотеке, то, в первую очередь, нужно отметить, что она помогает людям улучшить свои жилищные условия уже сейчас, а не потом. Для банков – это  дополнительные доходы, покрывающие  выплаты по депозитам. И только благодаря  этим двум моментам, механизм ипотеки  будет у нас развиваться. Сейчас подрастает новое поколение, у которого совершенно другое мышление. Если старое поколение все-таки опасается жить в кредит, то у молодых амбиций  больше, запросы масштабнее, они  хотят получить все сейчас и сразу. Поэтому к кредитной системе  они относятся более спокойно. А пока человек стремится к  лучшему, ипотека будет развиваться.