Ипотечное кредитование как форма кредитования инвестиций

Как свидетельствует опыт стран ЕС, при правильной организации  и ведении взвешенной государственной  политики ипотека трансформируется в самофинансируемую систему, которая  обеспечивает и в значительной степени  определяет функционирование рынка  жилья. Она способна стать катализатором  развития рынка недвижимости и смежных  отраслей экономики, т.к. за счет расширения платежеспособного спроса на жилье  расширяется строительство, увеличивается  выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются улучшенные архитектурные  проекты, развиваются сферы розничной  торговли и услуг, растет занятость  населения.

Вместе с тем в условиях современного финансового кризиса  проявилась способность системы  ипотечного кредитования выступать  в качестве механизма передачи негативных характеристик состояния рынка  кредитных ресурсов на глобальном экономическом  пространстве. Кризис ликвидности, разразившийся  на рынке ипотечного кредитования США, продемонстрировал трансмиссию  факторов финансовой нестабильности, зародившихся в сегменте кредитования ненадежных заемщиков, в национальные финансовые системы стран мира.

Таким образом, актуальность исследования особенностей и перспектив развития рынка ипотечного кредитования в странах ЕС с учетом адаптации  к условиям нестабильности на глобальном экономическом пространстве при  наличии кризисных искажений  в механизме ипотечного кредитования, успешно функционировавшем на протяжении более 200 лет, представляется весьма значимой. В этой связи рассмотрение теоретических  и практических аспектов рынка ипотечного кредитования в странах Европейского союза с целью изучения его особенностей и возможности применения наиболее эффективных инструментов, методик, моделей в практике ипотечного кредитования в Республики Казахстан в условиях современного глобального финансового кризиса и в посткризисный период обусловливает актуальность, научную новизну и практическую значимость исследования.

 

Американская

Предусматривает формирование при государственном участии  институтов, гарантирующих выпуски  организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в  США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая  почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США  этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%).

В США 63 млн. живут в домах, приобретенных с помощью ипотечного кредита. На рынке ипотеки обращается свыше 3 трлн. долларов в год, что  больше обращения на рынке ценных бумаг правительства США. Ипотечные  ссуды дают ссудо-сберегательные ассоциации (40-50% всех ипотечных кредитов), ипотечные  банки (18-30%), коммерческие банки (19-20%), взаимосберегательные банки (8-10%), кредитные союзы (1-2%).

Рынок ипотечных облигаций  в США является не только одним  из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных  облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы  финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство  и покупку домов, обеспеченные залогом  недвижимости (ипотеку), предоставляли  ссудосберегательные ассоциации и  банки. Данные учреждения оказывали  полный спектр услуг по организации  и обслуживанию ипотеки, а также  были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали  специально предназначенные для  этой цели институты (агентства) - Федеральная  Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная  национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) - Фанни Мэй, Государственная  национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) - Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили  в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.

Процесс превращения ипотечных  кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией  ипотеки, а разделение функций организации  кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили  финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг  и распределять риски, связанные  с каждым видом деятельности. Среди  участников рынка ипотечных облигаций  обычно выделяют институты, выполняющие  функции:

- организаторов ипотечных кредитов;

- инвесторов;

- посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;

- посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Американская модель предусматривает  развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает  механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные  при участии государства ипотечные  ассоциации гарантируют выпуски  организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что  позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты  выполняют те или иные функции.

Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами  и гарантами на вторичном рынке  ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам  напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми  институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие  жилье. Первичные кредиторы затем  продают ипотеки инвесторам на вторичном  рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых  жилищных кредитов, тем самым постоянно  пополняя свои фонды займов. Инвесторами  на вторичном рынке являются Фанни  Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые  компании и другие финансовые организации.

 

Малайзийская модель.

Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее  время достаточно развита система  ипотечного кредитования населения  в азиатском регионе, в частности  в Малайзии.

Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем  создания Национальной ипотечной корпорации "Кагамас" (далее - корпорация), в  состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью  данной корпорации является обеспечение  ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья.

Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства  жилого дома застройщику предоставляется  кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о  намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями  кредитования являются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита  между 20 и 25 лет, сумма основного  долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем  продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих  расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает  долговые ценные бумаги, которые затем  продает инвесторам.

В сложившейся экономической  ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные  осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого  акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой  банки смогут рефинансироваться  путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность  применения европейской или американской моделей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Роль ипотечных кредитов в инвестиционной деятельности.

 

Роль ипотечного кредитования в стимулировании инвестиционной активности. В развитых странах ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития. Существует 2 понятия – «залог» и «ипотека».

   Залог – способ  обеспечения обязательства. Возникает  из договора или закона. Кредитор-залогодатель  имеет право при невыполнении  должником обязательства, обеспеченного  залогом, получить компенсацию  из стоимости заложенного имущества  путем его продажи. 

   Ипотека – разновидность  залога именно недвижимого имущества  (главным образом земли и строений), и в целях получения ссуды.  Ипотека предоставляет право  преимущественного удовлетворения  его требований должнику-залогодателю  в пределах суммы зарегистрированного  залога.

   Ипотека действует  на стимулирование инвестиционной  активности 2-мя путями:

- развитием ипотечного бизнеса, который позитивно отражается на реальном секторе экономики, приостановке спада производства в строительном комплексе, в сельскохозяйственных и др. отраслях. Это связано с развитием рынка жилья (вообще недвижимости) и фермерского хозяйства;

- развитием ипотечного кредитования, способствующего снятию социальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает экономический кризис.

В целях  совершенствования ипотечного рынка, 6 июля в Казахстане был принят Закон  «О кредитных бюро и формировании кредитных историй в Республике Казахстан».

Во многих странах мира кредиторы (банки, финансовые компании, эмитенты кредитных карт, инвестиционные и торговые компании, предоставляющие коммерческие кредиты) на постоянной основе обмениваются информацией  о платежеспособности заемщиков  через кредитные бюро. Теоретической  основой их деятельности служат многочисленные работы экономистов, посвященные проблеме асимметрии информации в финансовом посредничестве.

Опыт развитых европейских  стран указывает на эффективность  использования в банковской деятельности таких объединенных баз данных.

Так, в Германии банки  снабжают информацией о кредитных  историях клиентов не только другие кредитные учреждения, но и специализированные справочные бюро. Есть независимые учреждения, такие, как «Шиммельпрефенг», общество «Кредитная реформа» и др., которые на профессиональном уровне предоставляют сведения о других лицах и фирмах. Все кредитные институты Германии посылают справки о клиентах в Общество по обеспечению безопасности кредитных операций (SCHUFA) - независимую (более чем на 80%) организацию, созданную для учета кредитных историй частной клиентуры банков. SCHUFA выполняют следующие функции:

- открытие, ведение и закрытие кредитных историй по заявкам субъектов этих историй;

- сбор, обработка, хранение и уничтожение данных в рамках кредитных  историй;

- предоставление информации, содержащейся в кредитных историях, заинтересованным кредиторам субъектов кредитных историй

В Великобритании информация о кредитных соглашениях является общедоступной, что позволяет резко ограничить возникновение завышенных обязательств, сомнительных долгов, фактов мошенничества и «отмывания» денег, помогает при взыскании задолженностей. На территории Великобритании действуют два кредитных агентства. Их основная задача заключается в создании и ведении базы данных о кредитной деятельности в интересах заимодателей. Агентства абсолютно независимы от заимодателей и являются самостоятельными организациями. Их базы данных отличаются своим содержанием и размерами. Разные банки предоставляют в агентства информацию различного объема: от сообщений о невозвращенных кредитах до полных данных об исполнении клиентом условий кредитного договора. При этом они имеют и разный доступ к информации агентств. Основной принцип их работы: «Вы получаете только то, что сами даете». Вместе с тем ряд аспектов обмена кредитной информацией в Великобритании регулируется государством. Так, ведется активная работа по совершенствованию нормативной базы, создано Бюро регистратора по надзору за кредитной информацией, призванное контролировать правильное использование конфиденциальной информации.

В Казахстане на росту влияния специализированных небанковских учреждений способствовали три основные причины: рост доходов населения в развитых капиталистических странах; активное развитие рынка ценных бумаг; оказание этими учреждениями специальных услуг, которые не могут предоставлять банки. Кроме того, ряд специализированных небанковских учреждений (страховые компании, пенсионные фонды) в отличие от банков могут аккумулировать денежные сбережения на довольно длительные сроки и, следовательно, делать долгосрочные инвестиции.