Ипотечное кредитование как форма кредитования инвестиций

«Наш» человек, привыкший в советские времена  годами откладывать деньги на «Жигули», дачу или дом, психологически не готов  к тому, что все это можно  получить сразу в счет будущих  доходов. Между тем мир давно  ушел от традиции складывать деньги в  чулок. Финансисты Запада в свое время  приложили максимум усилий, чтобы  рационализировать бюджет каждой семьи, заставив ее доходы работать сегодня. Выгода банкиров понятна – выводя частные накопления в оборот, они  получают стабильный доход в виде процентов. В выигрыше оказывается  и экономика, на которую эти деньги также начинают работать. Потребитель  же получает возможность уже сегодня  пользоваться теми благами цивилизации, на которые ему пришлось бы копить деньги еще десять – двадцать лет. Хотя это удовольствие небесплатное (нужно отдавать проценты банку) –  выигрышем становится доступность  высокого качества жизни уже сегодня. Интересно, что это понимали даже в социалистической Венгрии, где каждый молодой человек, выходящий в самостоятельную жизнь, получал в свое распоряжение меблированную квартиру, за которую рассчитывался долгие годы.

Говоря  о Казахстане, нельзя не заметить, что  усилия банков по привлечению клиентов к ипотечным программам пока наталкиваются  на серьезные преграды, связанные  с ментальностью наших людей. В этих условиях самое главное, что  нужно предпринять, – это сделать  ипотечные кредиты дешевле.

Можно сказать, что рынок ипотечного кредитования в Казахстане испытывает острую проблему ликвидности, иными словами, на нем  сложился избыток предложения и  дефицит спроса. То есть потенциал  рынка еще далеко не раскрыт. Рынок  остается узким, и связано это  прежде всего с поведением банков, которые пока не могут, или не хотят, сделать кредитные продукты более  привлекательными. Проблема – в  дороговизне казахстанской ипотеки. Наметилась определенная ценовая планка, ниже которой банки пока не могут  спуститься, но которая значительно  выше уровня потенциального массового  спроса. Судя по крайне низкой активности потребителей, 13–14 процентов годовых – это слишком дорого. Особенно (ведь все познается в сравнении) если учесть, что стоимость ипотечного кредита в США и Канаде не превышает 6 проц. годовых.

Почему  же финансисты не спешат сделать главный  шаг навстречу потребителю, тогда  как рынок таит колоссальные деньги?

Во-первых, в распоряжении банков не так много  залоговых инструментов, а из существующих видов залога большинство имеют  низкую ликвидность или по ним  отсутствует государственная система  регистрации. Если конкретно говорить о купленной в кредит квартире, выступающей залогом ипотечной  сделки, то здесь опасности просты. Через год или через пять лет  конъюнктура жилищного рынка  может оказаться неблагоприятной, и тогда банк, если его кредит «провален», не сможет полностью вернуть  свои затраты, продав залог на торгах. Во-вторых, отмечает аналитик, банки  пока не могут качественно застраховать невозврат кредитов в силу недостаточного развития внутреннего страхового рынка. Все эти факторы в конечном счете выливаются в дополнительный процент.

Эти оценки справедливы для потребительского кредитования в целом. Если же говорить конкретно об ипотеке, то главная  беда, мешающая банкам приблизить ее стоимость  к уровню США, Канады или Малайзии, – это отсутствие «длинных» дешевых  денег, адресно вкладываемых в ипотечное  кредитование. Хотя источники таких  денег (локальные инвесторы, заинтересованные в долгих и стабильных оборотах) у нас, как и везде в мире, есть. Проблема – в особой государственной  политике, создающей условия для  рефинансирования ипотечных программ, без которой «кредитный рай» не состоялся  бы ни в Штатах, ни в Европе, ни где-либо еще.

Поскольку экономика Запада зиждется на потреблении, в развитых государствах жилищное кредитование является мощным стимулятором экономического роста. Большинство крупных приобретений, которые делает средний класс этих стран, – покупки в рассрочку. Понятно, что самым дорогим благом, которое продается за деньги, в мире была и остается недвижимость. Отсюда и роль ипотеки в общей структуре потребления. Скажем, в США, более 70 процентов приобретавших жилье оформили сделку в кредит и считают это выгодным. Хотя в конечном счете покупка в кредит, конечно, обходится потребителю дороже, чем при единовременном расчете, он получает возможность уже сегодня пользоваться теми благами цивилизации, на которые при ином раскладе пришлось бы копить деньги 15–20 лет. Государству также выгодно вовлекать в оборот те средства граждан, которые еще много лет лежали бы в чулке в ожидании заветной покупки. Благодаря гибкому рынку, создавшему эффективные схемы долговременного перераспределения средств, в экономики США, Канады, стран Европы и даже Латинской Америки вливаются многомиллиардные суммы денежных сбережений населения. И что самое важное – механизмы ипотеки, которые сложились в западных странах, делают ее максимально дешевой. Как мы уже говорили, стоимость ипотечного кредита в США и Канаде чаще всего не превышает 6 проц. годовых.

Основа  западного «ноу-хау» – двухуровневая  структура рынка, благодаря которой  банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные  для ипотеки, и имеют возможность  давать столь же «долгие» и мягкие кредиты. Первичный уровень здесь  – сами кредиты, а вторичный –  специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью  которых происходит подпитка банков-кредиторов. Их аналогом в современном казахстанском  законодательстве являются ипотечные  свидетельства.

Итак, идеальный  механизм ипотеки – двухуровневый  рынок, и об этом говорит не только опыт США, но и выбор нашего ближайшего соседа – России. Недавно, как сообщает журнал «Эксперт», Госдума РФ рассмотрела  законопроект «Об эмиссионных ипотечных  ценных бумагах». Признано, что ипотечные  облигации и институт вторичного ипотечного рынка – это те инструменты, которые позволят операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые  и долгосрочные ресурсы. Согласно законопроекту, любые частные инвесторы, инвестиционные и пенсионные фонды теперь смогут покупать закладные, гарантированные  залогом недвижимости, и получать доход. У банков-эмитентов появятся деньги на рефинансирование ипотечных  кредитов.

Впрочем, пока в силу ряда причин для России все это остается не очень реальным. Нет механизмов, нет четко прописанных  правил игры для банков-эмитентов  и других участников рынка. Наконец, нет необходимых государственных  структур, подобных той же «Фэнни Мэй». Казахстан в этом смысле уже шагнул дальше России, и база для развития многоуровневого ипотечного рынка  у нас более развита.

Аналог  «Фэнни Мэй» в нашей стране есть – это уже упомянутая Казахстанская  ипотечная компания, созданная Национальным банком по аналогии с подобной малайзийской структурой – госкомпанией «Кагамас Берхад». Ипотечная компания была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением: реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению.

Но, к  сожалению, сам вторичный рынок  ипотечных обязательств у нас  не работает. Нет продуманной законодательной  базы, сбалансированной системы отношений  между участниками и разными  структурными уровнями рынка. Ситуация напоминает замкнутый круг. Любой  инвестор хочет получить с облигаций  максимальный доход при заданном уровне риска. Но пока у него нет  четкой уверенности в этих параметрах, нет гарантий – он не станет вкладывать в данный инструмент. В свою очередь, чего хочет банк-эмитент? Иметь спрос  на свои кредиты, максимально защищая  свои долговременные интересы в проекте. Но пока нет инвестора, нет и защиты интересов – значит банк будет  подстраховывать себя, беря за кредит более высокий процент. Потребитель  же хочет «подешевле и подольше», ни того, ни другого не получает в  силу вышеперечисленных причин.

Действующая законодательная база содержит громоздкие разрешительные тонкости, которые юридически осложняют отношения и затрудняют практику кредитования. Прежде всего, это общий порядок регистрации  сделок по приобретению недвижимости и существующие ограничения передачи прав требования залога по ипотечным  кредитам.

Стандарты. У граждан, желающих получить ипотечный  кредит, нет, как на Западе, кредитных  историй. Поэтому вопрос, доверять ли данному конкретному клиенту, превращается для банка в уравнение с  массой неизвестных. Решать его каждый раз приходится сугубо индивидуально, и пока здесь нет единых, стандартизированных  правил, каждый банк создает свои. Отсутствие стандартизации порождает не только комплексы, в обиходе именуемые  вкусовщиной, но и может привести к конфликтам с законом. Это касается, например, документального подтверждения  официальных зарплат. Известно, что  некоторые представители «среднего  класса» получают часть своих  доходов мимо бухгалтерии, так называемой черной наличностью. Что делать с  таким клиентом, банки решают индивидуально. А это весьма чревато.

Стандартизация  процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов также сняла  бы многие проблемы, мешающие развитию вторичного рынка. Например, бессистемность предложений. Если кредиты разных банков будут единого качества, а кредитный  договор обретет стандартную  форму, то оператору вторичного рынка  – Казахстанской ипотечной компании – будет легче формировать  пулы ипотечных кредитов.

Проблема  переуступки прав требования по кредитам. Это главная головная боль банкиров. Отсутствие права переуступить залог  владельцу ипотечных ценных бумаг  делает проблематичным сам спрос  на эти бумаги. Исходя из этого, Казахстанская  ипотечная компания пока не может  активно привлекать средства на вторичном  рынке, продавая закладные пенсионным фондам и другим потенциальным инвесторам рынка. Она ограничивается покупкой пулов кредитов у банков-партнеров и их реализацией потребителю. То есть вторичный рынок не включен в процесс.

Механизм  реализации переуступки прав требования – стержневая проблема. Сейчас Казахстанская  ипотечная компания предоставляет  банкам возможности ликвидности, но не принимает на себя их риски. Это  неправильно. Если возникает проблема, банк вынужден сам разбираться, работать с заемщиком, выставлять квартиру на торги. Когда эти вопросы будут  законодательно урегулированы, думаю, рынок сможет активизироваться, и  ипотечные кредиты станут более  ликвидными.

Наконец, перед эмитентами закладных стоит  вопрос формирования залога для выпуска  ипотечных облигаций. Это сугубо юридическая нестыковка, мешающая практически  запустить рынок ипотечных ценных бумаг в Казахстане.

Итак, регистрация  сделок, проблема переуступки прав требования по кредитам и вопрос формирования залога для выпуска ипотечных  облигаций – три центральных  вопроса развития ипотеки в Казахстане. Когда они будут решены сообразно  потребностям современного рынка, будет  сделан принципиальный шаг в развитии ипотечного рынка. Роль конечных инвесторов жилищных кредитов начнет переходить от банков к другим аккумуляторам  денег, прежде всего к пенсионным фондам. И когда в ипотечных  облигациях осядут «длинные» средства этих инвесторов, банкиры наконец  смогут позволить себе сделать главное: опустить ставки вознаграждения до комфортного  для потребителя уровня. Так или  иначе, произойдет прорыв – рынок  начнет работать. Казахстанцы начнут решать извечный «квартирный вопрос»  так, как это делают во всем мире.

Потенциал рынка огромен, об этом говорят даже прикидки. Одних денег пенсионных фондов было бы достаточно для развития ипотеки. К концу 2005 года общие пенсионные активы в стране достигли порядка 250 миллиардов тенге, а их ежеквартальный прирост колебался в пределах 12–15 млрд. Если предположить, что КУПА полностью задействуют предоставленный им лимит и инвестируют 5 процентов пенсионных активов в ипотечные облигации, то ежеквартально они смогли бы вкладывать в бумаги Казахстанской ипотечной компании около 5 млн. долларов. Это, заметим, только пенсионные деньги: в расчет не принимались потенциальные вложения банков, страховых компаний, других возможных инвесторов, которые будут покупать ипотечные облигации. Важнейшим конечным источником долгосрочных инвестиций в долговые обязательства Казахстанской ипотечной компании станут именно пенсионные фонды. Такая схема отработана во многих странах мира. Пенсионным фондам вложения в ипотечные бумаги всегда обеспечивают стабильность и долговременный доход.

Сейчас  по всем отмеченным направлениям идет активная законотворческая работа, лоббируемая  финансистами. Казахстанская ипотечная  компания, Нацбанк и некоторые  банки второго уровня совместно  с Национальной комиссией по ценным бумагам выдвинули перед правительством ряд предложений. В частности, доработать Положение об инвестиционной деятельности компаний по управлению пенсионными активами, с тем чтобы они могли инвестировать часть денег в ипотечные облигации. Изменить существующий порядок выведения из конкурсной массы обеспечения по ипотечным облигациям. Принять отдельный Закон «Об ипотечных облигациях», где была бы прописана вся процедура их эмиссии, особенности обращения, защита и другие правовые процедуры.

Пока  нет окончательных правил, рынок  пребывает в двойственном состоянии, когда спрос и предложение  не стыкуются – с одной стороны, потребитель хочет хороших, мягких, долгих кредитов, с другой – банки  их предоставить не могут. Хотя, конечно, прогресс по сравнению с первоначальным периодом развития рынка достигнут  серьезный. Но нужно двигаться дальше. Рынок жилищных кредитов стоит на пороге больших перемен.

Ипотека – уникальный инструмент, позволяющий одновременно решать социальные проблемы, связанные с ремонтом, жильем, активизировать потребление, насыщать деньгами реальный сектор – строительство и все ему сопутствующее.

Политический  вопрос для государства здесь  состоит в его готовности поддержать этот рынок, создать на нем условия, которые позволили бы уже существующим механизмам начать действовать.

1.2 Модели ипотечного  кредитования.

Существует 3 основных модели ипотечного кредитования.

Европейская модель

Предусматривает в большей  степени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами  такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высококапитализированные негосударственные организации.

Из механизма разрешения социально значимой проблемы приобретения собственного жилья ипотечное кредитование трансформировалось в самостоятельный  сегмент национальной финансовой системы, содержащий эффективный механизм аккумуляции  и распределения кредитных ресурсов в системе финансовых потоков. История  развития рынков ипотечного кредитования в мире и в странах Европейского союза (ЕС) показала, что наличие  эффективного вторичного рынка ипотечного кредитования, осуществляющего рефинансирование кредитов на рынке ценных бумаг, позволяет  обеспечить стабильную доходность кредитным  организациям, фиксированную стоимость  долгосрочных кредитов заемщикам, а  также служит инструментом управления корпоративными и частными вложениями, включая средства пенсионных фондов.