Ипотечная система развитых стран

принцип специализации;

принцип конгруэнтности;

принцип покрытия.

Принцип специализации. Этот принцип вытекает из § 1 и § 5 Закона об ипотечных банках, согласно которым ипотечным банкам разрешены только определенные виды сделок. Кредиты, как правило, долгосрочные, и их пригодность для покрытия закладных предполагает при проведении кредитных операций метод, который основывается на достаточно абстрактных требованиях гарантии, размер которых зависит от вида объекта залога. Это делает легко обозримой структуру риска какого-либо банка, снижает возможный риск при совершении сделок. Но ипотечный банк обязан следовать не только абстрактным требованиям гарантии по отношению к объекту залога, но, согласно § 18 Закона о кредитных операциях, он, как и любой другой кредитный институт, обязан проверить личную кредитоспособность заемщика. Если это условие не выполняется, то кредит не может быть выделен, даже если стоимость объекта залога соответствует всем необходимым требованиям. Ограниченное количество видов кредитных операций, совершаемых ипотечным банком, способствует высокой эффективности их работы и позволяет иметь меньший, чем в других банках персонал, поэтому расходы на содержание персонала и материальные издержки у ипотечного банка не столь значительны. С принципом специализации, таким образом, связан принцип экономической эффективности. Из этого следует также и снижение риска банкротства. Со времени издания Закона об ипотечных банках в 1900 году в Германии не произошло ни единого случая их банкротства.

Принцип конгруэнтности. Этот принцип характеризуется тем, что требования ипотечных банков по отношению к своим заемщикам и обязательства банков по залоговым листам их инвесторам, по своим условиям должны соотноситься друг с другом. § 6 абзац 1 Закона об ипотечных банках определяет, что общая суммарная стоимость выпущенных залоговых листов ипотечным банком должна быть, в размере их номинала, покрыта ипотеками, по меньшей мере, такой же стоимости и, по меньшей мере, такими же доходами от процентов. Это так называемая конгруэнтность покрытия. Согласно § 9 Закона об ипотечных банках закладные листы разрешено выпускать лишь в том случае, если срок действия закладных листов не намного превышает срок действия договоров ипотечного кредитования (конгруэнция обращения). Именно поэтому держателю закладных не может быть предоставлено право расторжения инвестиционного договора (§ 8 абзац 2 стр. 2 Закона об ипотечных банках). Право расторжения сделало бы невозможным конгруэнцию обращения. Кроме того, существуют ограничения относительно объемов выпуска закладных листов (§ 7 Закона об ипотечных банках). Согласно этому предписанию общая стоимость выпускаемых ипотечным банком в обращение закладных не может превышать 60-кратно размер его (гарантийного), собственного капитала.

Принцип покрытия (обеспечения) закладной. Его смысл заключается  в том, что ипотечный банк для обеспечения запросов (требований) держателей закладных должен образовать резервный капитал для покрытия стоимости закладных. Таким образом, держатели закладных в случае банкротства ипотечного банка могут рассчитывать на преимущественное удовлетворение своих требований из этих средств. Эта процедура определена в §§ 6 см. п. 3.2-10-12, 22, 30-32 и 35 Закона об ипотечных банках. Согласно § 10 в качестве покрытия для ипотечных закладных листов можно использовать лишь те ипотеки, сумма кредита по которым не превышает 60% установленной стоимости объекта залога (§12 Закона об ипотечных банках предписывает банкам очень осторожно производить оценку стоимости объекта залога). Для того чтобы можно было в любой момент быстро получить информацию о таких ипотеках, они, согласно § 22 Закона об ипотечных банках, заносятся банком в специальный регистр (ипотечный регистр). Внесение в регистр есть предпосылка и доказательство того, что на гарантию банка — ипотеку, распространяются особые права держателя закладных. Для идентификации объекта залога, ипотеки и кредита в реестр заносятся необходимые сведения. Независимый, назначенный Федеральным ведомством по надзору за деятельностью кредитных институтов, то есть государственным органом надзора, попечитель (доверенное лицо) должен, согласно § 30 Закона об ипотечных банках, проверять: идет ли речь о допустимой стоимости покрытия, и надлежащим ли образом произошло возникновение обеспечительного права, ипотеки или нет. Без его документального подтверждения (свидетельства) выдача закладных недопустима. Доверенное лицо совместно с банком следит за сохранностью внесенных в Регистр ипотеки ценностей (§ 31 Закона об ипотечных банках). Банк может только с согласием доверенного лица изымать их из резервного капитала обеспечения закладных. Преимущественное право держателей закладных перед другими кредиторами банка по удовлетворению их требований из внесенных в ипотечный регистр ипотек в случае банкротства ипотечного банка закреплено § 35 Закона об ипотечных банках. Все представленные принципы и их законодательная база предлагают держателю закладных тем самым по многим причинам широкие возможности защиты. Они превратили ипотечный закладной лист в самую надежную ценную бумагу в Германии.

Закладной лист представляет собой особо надежную форму размещения капитала. И надежность вложений побудила немецкого законодателя разрешить определенным лицам и учреждениям вкладывать деньги, которыми они управляют по поручению третьих лиц, в закладные листы.

Согласно § 1806 ГКГ опекун должен надежно и под проценты разместить деньги опекаемого, являющиеся частью его состояния. Это означает, что опекун может выбрать только такой способ вложения денег, который полностью бы исключал их потерю. Согласно § 1807 абз. 1 п. 4 ГКГ и с учетом § 1 «Постановления о гарантии надежности вложения капитала подопечного» закладные листы и сродненные с ними долговые обязательства (облигации), закладные листы частных ипотечных банков как раз и относятся к такому виду гарантированных вложений.

3.11 Особые гарантии.

Для ипотечных ссуд в Германии существуют особые гарантии:

принцип покрытия: сумма  находящихся в обороте закладных  листов должна быть меньше или равна  сумме ипотечных ссуд;

учет всего резервного капитала покрытия закладных в ипотечном  регистре;

ответственность института кредитования капиталом покрытия и всем состоянием банка;

преимущественное право  держателя закладных перед всеми  остальными кредиторами в случае банкротства банка;

пределы обращения закладных  у частных ипотечных банков;

определенная законом  процедура определения стоимости объекта залога для частных ипотечных банков

Немецкие частные страховые  компании и учреждения социального  страхования также сталкиваются с проблемой надежного размещения денежных средств, получаемых ими от своих клиентов и которые призваны служить в качестве покрытия обязательств, вытекающих из договоров страхования, так называемый капитал страховой компании для выплаты страхового возмещения.

В § 54а Закона о надзоре  за социальным страхованием и § 83 абз. 1 Кодекса социальных законов закладные листы признаются надежным способом размещения капитала страховых компаний. Итак, страховые компании имеют право вкладывать деньги своих клиентов в закладные листы.

Также и стройсберкассы согласно § 4 абз. 3 предложение 2 Закона о стройсберкассах имеют право вкладывать накопления их клиентов или средства инвестиционного фонда, согласно § 8 Закона о порядке взимания и уплаты коммунальных сборов в закладные листы.

К тому же закладные листы  можно перезаложить и получить, таким  образом, банковскую ссуду. Это означает, что немецкий Федеральный банк и его филиалы — земельные центральные банки — выдают кредиты под залог закладных листов. То есть немецкое законодательство предусмотрело для особо требующих защиты своих интересов круга инвесторов закладной лист, как особую форму вложения капитала. Это говорит о том, что также и оно признает этот вид вложения как самый надежный.

Частному вкладчику, который  хочет вложить накопленные денежные средства в ценные бумаги, стоит  призадуматься, какой вид вложения ему выбрать, то ли спекулятивный (акции), то ли надежный, в виде закладных. Первый способ предлагает ему более высокий процентный доход: но, чаще всего, связан с риском полностью или частично потерять свои деньги. Если же вкладчик выберет надежную форму размещения капитала, то процентный доход, как правило, меньше по сравнению со спекулятивной формой, но выплата денег гарантирована.

В Германии частный инвестор выбирает надежную форму вложения своего капитала. Этим объясняется тот факт, что еще несколько лет назад  закладные листы ипотечных банков являлись самой обращаемой ценной бумагой  на фондовом рынке и образовали сегмент  почти в 40%.

3.12 Система «Стройсбережение».

Годами расцвета для  немецких стройсбербанков были годы после второй мировой войны. В  Германии имел место острый дефицит  жилья. В этой ситуации граждане в  большой мере использовали преимущества системы «Стройсбережение», и делают это до сегодняшнего дня.

В общей сумме немецкие стройсбербанки в период с 1950 по 1998 год выплатили своим клиентам по «стройсбережению» (далее «стройсберегатели») около 900 млрд. нем. марок. За этот период система «Стройсбережение» участвовала в финансировании примерно 12 млн. квартир. Только в 1999 году эта сумма составила более чем 53 млрд. нем. марок для 122278 квартир. Из них один Стройсбербанк Швэбиш Халл выплатил 13,3 млрд. нем. марок для 30728 квартир.

Сегодня, существующие в  Германии 34 стройсбербанка, обслуживают почти 30 млн. договоров по «стройсбережению», в которых участвуют около 19 млн. граждан Федеративной Республики Германии. Таким образом, в среднем каждый четвертый немец заключил договор о «стройсбережении». Основная доля средств по «стройсбережению» расходуется сегодня для модернизации и реконструкции квартир и домов.

Пример: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т. д.

Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в  два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

В отличие от почти всех других стран, особенно в отличие от англосаксонских стран, немецкая система «стройсбережения» базируется на замкнутой системе финансирования. Путем объединения многочисленных клиентов в «Общество самопомощи» эта система гарантирует независимость от рынка капитала и его процентных колебаний. «Стройсберегатели» берут на себя договорную обязанность планомерно сберегать в общую кассу, из которой они по определенной очередности получают заранее установленную «стройсберсумму». Эта сумма состоит из внесенных вкладов — в зависимости от тарифа это 40 или 50% от «стройсберсуммы» — и из ссуды по «стройсбережению», которая является разницей между «стройсберсуммой» и суммой внесенных вкладов.

Характерным для «стройсбережения»  по этой форме является тот факт, что ссуду получают только «стройсберегатели». Действует принцип замкнутой системы сбережения и финансирования. В Стройсбербанк поступают сбережения, государственные дотации в виде жилстройпремий и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств — и только из этих средств — выдаются новые строительные ссуды (кредиты). Следуя принципу замкнутой системы финансирования, «Стройсбережение» можно разделить на три фазы:

фаза сбережения;

фаза оценки выполнения условий для кредитования;

фаза выдачи ссуд.

В начале фазы сбережения «стройсберегатель» договаривается со стройсбербанком о сумме договора или сумме по «стройсбережению». В этом договоре «стройсберегатель» регулярно берет на себя обязательство  вносить регулярные вклады, причем ему разрешатся внести больше денег, чем оговорено. Процент для этих вкладов является постоянным, и он составляет от 2,5 до 4% годовых, в зависимости от тарифного варианта.

Условием для выплаты  «стройсберегателю» договорной суммы  является достижение им определенной суммы сбережения, которая в течение определенного времени должна находится в распоряжении коллектива «стройсберегателей», то есть стройсбербанка. В зависимости от тарифа — это около 40—50% договорной суммы.

Для определения очередности  выплаты вычисляется, так называемый, «оценочный фактор», определяющийся по простой формуле «время умножить на деньги». Здесь должна быть достигнута определенная величина, размер которой связан с общим объемом поступающих сбережений. Факт выполнения условий — то есть достижение минимального размера сбережений и необходимого «оценочного фактора» — называется «цутайлунг».

С «цутайлунг» начинается фаза выдачи ссуд (кредитование). Сберегатель  получает помимо своих собственных  сбережений кредит, который до полного  погашения имеет постоянный низкий процент, и на получение которого «стройсберегатель» приобрел законное право уже с момента заключения договора по «стройсбережению».

Отдельные фазы процесса «стройсбережения» видны из соответствующего рисунка в приложениях. В фазе сбережения клиент в начале накапливает определенную сумму денежных сбережений. Как быстро сумма сбережений вместе с кредитом может быть выдана, зависит, после достижения цели по «стройсбережению», от общей суммы сбережений в банке. Разумеется, клиент не обязан взять стройсберкредит. Можно получить только сбережения и расходовать их по собственному желанию.

В случае продолжительности  сбережения не менее 7 лет клиент может  даже оставить себе государственные  «стройсберпре-мии», так как он предоставлял свои сбережения коллективу «стройсберегателей» в течение 7 лет. Он внес тем самым вклад для того, чтобы другие «стройсберегатели» получили необходимые им деньги ускоренными темпами.