Ипотечная система развитых стран

проценты за готовность предоставления кредита. Ипотечный  банк оговаривает со своими клиентами  начисление с определенного дня процентов за предоставление кредита. Они взимаются со дня предоставления и до момента выплаты банком, заявленной кредитозаемшиком суммы кредита и составляют 0,25% в месяц. Это соглашение необходимо, так как ипотечный банк, должен сам также «найти» еще деньги для предоставления кредита и вынужден также выплачивать, причитающиеся проценты за предоставленный ему чуждый капитал. Но этот день на практике очень редко совпадает с моментом предоставления ипотечным банком кредита своему заемщику, который, со своей стороны, обязан выплачивать уже ему проценты за кредит. Благодаря процентам за предоставление кредита заемщик облегчает ипотечному банку исполнение его обязательств перед его кредиторами до тех пор, пока он не получает кредит и не начинает платить по нему проценты.

3.4 Выплачиваемая сумма кредита.

Выплачиваемая сумма включает сумму  кредита за исключением оговоренных  расходов. Договор кредитования часто  содержит еще указание на то, что  из выплачиваемой суммы кредита  вычитаются (изымаются) возникающие  дальнейшие издержки, которые еще не могут быть определены при заключении договора, а также оговоренный процент за предоставление кредита и подлежащие уплате проценты за кредит. Поэтому заемщик знает, что ему будет выплачена сумма кредита за вычетом вышеперечисленных позиций.

Расчет доли процентной ставки и  доли погашение в сумме ежемесячного взноса. В договоре кредитования приводится разъяснение, почему доля процентов  и доля взноса на погашение изменяется в остающейся без изменения ежемесячной  сумме взноса таким образом, что доля процента из-за погашения из месяца в месяц уменьшается, а взнос на погашение увеличивается. Это является основой того, что кредит с 1% ставкой погашения возвращается не через 100 лет, а, в зависимости от величины процентной ставки, в большинстве случаев уже через 27—32 года. Для ясности заемщика здесь дополнительно указывается, что суммы текущего платежа в счет погашения кредита, выходящие за рамки оговоренных сумм, не допускаются. Этот момент важен для ипотечного банка, поскольку он не располагает возможностью в любое время возвратить взятую у другого кредитодателя ссуду, использованную в свою очередь для предоставления кредита своему заемщику. Выплата. Здесь перечислены все формальности, выполнение которых является предпосылкой для получения заемщиком кредита, например, оформление и занесение ипотеки в поземельную книгу, доказательства достаточного уровня доходов заемщика или заключение страхового договора на случай пожара в здании на достаточную для обеспечения кредита сумму.

Нивелировка условий. Поскольку условия кредита, в особенности размер процентной ставки, действуют только на протяжении определенного периода времени, например, в течение 5 лет, и кредит не может быть погашен раньше этого срока, то стороны договариваются о порядке своих действий по истечении этого времени. Это соглашение содержит обычно обязательство банка предложить заемщику продление кредита с принятой на данный момент процентной ставкой и право заемщика принять или отклонить это предложение на протяжении определенного времени.

3.5 Залог по ссуде.

§12 абзац 1 Закона об ипотечных банках Германии обязывает ипотечные банки  определить и рассчитать размер залога по ссуде для объектов, являющихся обеспечением кредита. Здесь речь идет об одном из основных правил ипотечных кредитных операций. Установление размера залога по ссуде служит банку критерием для определения верхнего предела величины кредита, который он может предоставить заемщику. Согласно этому предписанию размер залога по ссуде не может превышать продажную стоимость объекта залога, так как земельный участок по своим свойствам и при рациональном хозяйствовании уже приносил постоянный доход. Обстоятельства, которые увеличивают стоимость объекта залога, например, личная заинтересованность какого-либо лица, спекулятивное предложение или рассчитанное только на узкий круг лиц избыточное и дорогостоящее оборудование объекта во внимание не принимается. Согласно §13 Закона об ипотечных банках, каждый ипотечный банк обязан разработать порядок определения залоговой стоимости объекта. Этот порядок должен быть одобрен и разрешен к исполнению органом банковского надзора. Согласно этому порядку ипотечный банк при оценке стоимости должен использовать письменное заключение, так называемую «экспертную оценку стоимости объекта залога», представленную независимым, официально назначенным экспертом в области строительства.

Банк имеет право отойти от этой процедуры, если величина ссуды не превышают  определенной максимальной величины, а документы по объекту залога достаточны для определения размера залога по ссуде.

Стоимостные компоненты определения  стоимости залога по ссуде. При определении  стоимости отдаваемого в залог  имущества как обеспечения кредита  оцениваются принципиально три  параметра:

стоимость земли;

стоимость возведенных на земельном участке объектов (стоимость строительства);

капитализируемая стоимость потенциальных (будущих) накопленных доходов.

Стоимость земли объекта залога. Стоимость земли определяется на основании сравнения стоимости 1 кв. м земли объекта залога и  похожих по положению, особенностям и возможностью дальнейшей застройки других земельных участков. Полученная при продаже земельных участков стоимость фиксируется различными службами, например, экспертными комиссиями при органах местного самоуправления; эти данные могут быть использованы затем для сравнения. Если 1 кв. м земли стоит 150 евро, то для объекта залога площадью в 140 кв. м стоимости земли составит: 400 кв. м X 150 евро = 60000 евро.

Стоимость возведенного объекта. Ипотечные  банки при оценке стоимости возведенного объекта используют в основном два метода, это метод индексации и метод понижения стоимости. При методе индексации, который применяется в основном для старой застройки, при зданиях старше 10 лет, строительные затраты на 1 куб. м архитектурного пространства, установленные на основании статистических цен 1914 года, умножаются на принятый органами банковского надзора индекса строительных издержек, который как минимум раз в году должен устанавливаться заново. Этот индекс содержит надбавку к стоимости, учитывающую повышение цен с 1914 г., так называемая «надбавка на удорожание».

Реальная стоимость объекта  залога. Сумма рассчитанных таким  образом стоимости земли и  стоимости возведенного здания и  представляет собой реальную стоимость  объекта залога.

Капитализированная стоимость потенциальных будущих доходов объекта залога. Накопленная прибыль рассматривается на основании постоянно получаемого чистого годового дохода, речь идет о так называемой капитализированной ежегодной чистой доходности объекта. Чистый доход состоит из годового дохода, например, из арендной платы, за вычетом, исходя из принятых в регионе, общих хозяйственных расходов, которые составляют примерно 25—35%. К хозяйственным расходам относятся в основном эксплуатационные, административные и производственные затраты, затраты на содержание здания, риск потери арендной платы и амортизационные отчисления. Полученный таким образом чистый годовой доход капитализируется по определенной процентной ставке: новые строения 5% (коэффициент капитализации — 20), для других объектов с 6% (коэффициент капитализации — 16,67), до 7% (коэффициент капитализации — 14,29). Сумма накопленной прибыли определяется по формуле: чистый годовой доход X коэффициент капитализации.

Расчет и определение  размера залога по ссуде. Для установления размера залога по ссуде ипотечный банк суммирует вначале полученные суммы стоимостных компонентов «реальная стоимость» плюс «капитализированная стоимость» и находит затем среднеарифметическое. Затем банк, исходя из конкретной ситуации, решает, какой компонент — реальная стоимость или сумма капитализированной прибыли — значительнее и весомее при определении стоимости участка. Это зависит от характера использования объекта залога. Если он полностью или преимущественно сдается внаем или в аренду, то его стоимость составляет в первую очередь постоянно получаемый доход. В этом случае ипотечный банк берет за основу размера залога по ссуде сумму капитализированной прибыли, если она ниже, чем установленная реальная стоимость. Если же сумма капитализированной прибыли больше реальной стоимости, то банк действует по вышеприведенной схеме, получая среднее статистическое. Если участок не приносит дохода, поскольку он находится в пользовании собственника, то сумма капитализированной прибыли не принимается во внимание. В случае использования в личных целях частных домов, квартир или, если в частном доме одна квартира используется для собственного проживания, а другая сдается внаем ипотечный банк, при определении размера залога по ссуде больше ориентируется на установленную реальную стоимость.

Предельная величина ссуды. Предельная величина ссуды согласно §11 Закона об ипотечных банках составляет 3/5 размера залога по ссуде, вычисленного и установленного ипотечным банком для каждого конкретного случая, то есть говорится о 60% пределе. Согласно §10 Закона об ипотечных банках для выпуска закладных могут быть использованы в виде обеспечения только те ипотеки, которые отвечают требованиям §§ 11 и 12 Закона об ипотечных банках. Через это предписание держатели закладных защищены особым образом.

Размер залога по ссуде и предельная величина залога в случае выделения кредита. Пример: Для приобретения квартиры нужен кредит размером в 200000 евро. Было установлено, что квартира не старше 10 лет и цена в 300000 евро соответствует действительности. Выше было сказано, что ипотечный банк вправе исчислять реальную стоимость по методу понижения стоимости и ориентироваться на размер залога по ссуде. Расчет произведен следующим образом: а) цена квартиры — 300000 евро; б) скидка в 10% от реальной стоимости — 30000 евро; в) размер залога по ссуде равен реальной стоимости — 270000 евро; г) Предельная величина залога по ссуде (60%) — 60% от 270000 евро = 162000 евро. Ипотечный банк, исходя их условия обеспечения залоговых листов, согласно § 10 Закона об ипотечных банках может использовать только 162000 евро от величины кредита. Но нуждаются в кредите в 200000 евро, поэтому напрашивается вопрос, может ли банк предоставить им остаток суммы в 38000 евро. Согласно § 5 абзац 2 пункт 2 Закона об ипотечных банках это разрешено в указанных там пределах. Все ипотечные банки действуют в рамках этого предписания и выделяют кредит в размере до 80% от себестоимости объекта залога. Если установленная стоимость, которая в данном случае определена как реальная стоимость в 270000 евро, равна себестоимости объекта залога, то 80% составят 212000 евро. А это уже означает, что ипотечный банк правомочен выделить кредит в размере 200000 евро. И банк предоставит эту сумму, если он только убедится при проверке платежеспособности заемщиков, что они в состоянии регулярно выплачивать ежемесячную ставку на погашение кредита. Но недостающую сумму в 38000 евро банк не может покрыть из средств, полученных от продажи ипотечных закладных, он должен изыскать их иным способом.

3.6 Обеспечение кредита посредством ипотеки.

В договоре кредитования стороны согласовывают, что заемщик  ипотечного банка оформляет ипотеку  на объект залога.

Сущность и смысл  ипотеки, правовые основы. Правовыми  основами ипотеки являются §§ 1113—1100 Гражданского кодекса.

Понятие «ипотеки». §1113 Гражданского кодекса определяет ипотеку, как обременение земельного участка с тем содержанием, что лицу, в чью пользу происходит обременение, выплачивается определенная сумма денег для удовлетворения его требований из стоимости земельного участка. Отсюда следует, как существенный признак — связь (акцессоритет) требования с занесенным в поземельную книгу, в качестве обременения, правом, например, размер требования банка, вытекающий из договора кредитования, с ипотекой в пользу банка. То есть размер, и состояние ипотеки зависит от согласованных в договоре денежных требований.

Предмет ипотеки. Предметом  ипотеки, согласно §1113 ГК, может быть земельный участок. Данные о его  площади содержатся в кадастровых  документах и поземельной книге. К земельному участку относятся также его важные составляющие, так как они не могут быть предметом особого права, согласно (§93 ГК). Это предметы, жестко связанные с поверхностью земельного участка. К ним относятся в первую очередь здания, сооружения, но могут быть также и зеленые насаждения участка (§94 ГК). Ипотека включает в себя также, согласно §1120 ГК, принадлежащие собственникам продукты производства земельного участка и инвентарь. Принадлежности и инвентарь — это движимое имущество, которое используется при эксплуатации земельного участка (§97 ГК имеет значение для земельных участков, занятых в сельскохозяйственном и промышленном производстве). Ипотека распространяется также на арендную плату и на требования по уплате процентов от аренды земельного участка (§1123 ГКГ), получаемых собственником земельного участка, а также на страховые обязательства предметов, подлежащих ипотеке: в основном это требования из страховок здания, §§ 1127, 1128 ГКГ, например, страхование здания на случай пожара.

Виды ипотек. §1116 Гражданского кодекса допускает два вида ипотеки, а именно: ипотека, подтвержденная ипотечным актом, так называемая оборотная ипотека, и «книжная» ипотека, то есть ипотека, внесенная в поземельную книгу. Закон исходит от ипотеки, подтверждаемой ипотечным актом. Это означает, что наряду с занесением ипотеки в поземельную книгу кредитору выдается на руки свидетельство. Но собственник земельного участка и владелец ипотеки (банк) могут прийти к соглашению о том, что в этом нет необходимости. Об этом соглашении делается запись в поземельной книге. Если записи о таком соглашении не имеется, то нужно исходить из того, что речь идет об ипотеке с выдачей ипотечного акта.

Возникновение ипотеки. Основными предпосылками к возникновению  ипотеки являются:

соглашение между собственником  земельного участка и будущим владельцем ипотеки (кредитором). Их отношения должны быть скреплены договором;

занесение ипотеки в  поземельную книгу;

при ипотеке с ипотечным  актом кредитору передается акт (§1177 ГКГ).

Договор по ипотеке содержит следующие данные:

точное обозначение  земельного участка (по поземельной  книге), который должен быть обременен  ипотекой;

требование в денежном выражении, которое подлежит обеспечению;

согласованную процентную ставку и время, с которого должны выплачиваться проценты;

согласованный срок исполнения платежей;