Ипотечная система развитых стран

размер пени за просрочку;

регулирования касательно расторжения ипотеки (§1141 ГКГ);

наименование и адрес  кредитора, например, «ипотечный банк Н»;

имя и адрес собственников  земельного участка, например, супруги  С;

договоренность о том, что ипотека должна быть внесена в поземельную книгу (разрешение на внесение изменений в поземельную книгу) и соответствующее заявление в ведомство поземельных книг (участковый суд, служба поземельных книг);

дату заключения договора.

Договор ипотеки может не иметь строгой формы. Но на практике это происходит все же не так, поскольку содержащееся в договоре разрешение на внесение изменений в поземельную книгу требует нотариального заверения подписи собственника земельного участка в договоре. Без официального нотариального заверения подписи запись об ипотеке не будет сделана ведомством поземельных книг (участковым судом), поскольку только в случае нотариального заверения существует гарантия того, что собственник земельного участка собственноручно подписал договор об установлении ипотеки и разрешение на ее внесение в поземельную книгу. Договор в Германии подписывается, как правило, в присутствии нотариуса и заверяется им.

Ипотечные банки через  дополнительное примечание в договоре кредитования часто согласовывают с собственниками земельных участков то, что последние обязуются подчиниться процедуре принудительного исполнения. Эта договоренность вступает в силу, в случае не исполнения заемщиком своих обязательств по кредиту. Она избавляет стороны от судебного производства, предшествующего дальнейшему, законом установленному судебному процессу принудительного взыскания, экономя таким образом время и деньги. Если такое соглашение заключается, то нотариус должен засвидетельствовать весь договор по ипотечному кредитованию. Задача нотариуса состоит в том, чтобы он, нейтрально по отношению к сторонам договора, оказал консультации относительно вопроса гарантий, предоставляемых заверенным таким образом договорного соглашения.

Итак, если договор об ипотечном кредитовании заключен, то стороны договора должны предоставить его ведомству поземельных книг вместе с заявлением о внесении ипотеки на земельный участок в поземельную книгу. Если во всем этом был задействован нотариус, то как правило, он от имени заключивших договор сторон и доставляет его в ведомство поземельных книг и ходатайствует о внесении ипотеки в поземельную книгу.

Обязательные данные об ипотеке в поземельной книге  и ипотечном акте. Ведомство поземельной  книги обязано в соответствии с §1115  ГКГ указать, по меньшей мере, следующие данные:

владельца ипотеки

денежную сумму требования

процентную ставку по кредиту

В остальном ведомство  поземельной книги (участковый суд) при внесении ипотеки в поземельную  книгу может руководствоваться  разрешением на внесение ипотеки. Существенным при внесении в поземельную книгу является то, чтобы четко был указан размер обременения земельного участка.

Согласно Положения  о ведении поземельной книги  ипотечный акт должен включать в  себя:

номер листа поземельной  книги;

номер обременяемого земельного участка, под которым он зарегистрирован в поземельной книге;

обязательные данные по ипотеке, содержащиеся в поземельной  книге.

Ранг ипотеки. В разделах I  и II поземельной книги могут содержаться данные о различных правах на земельный участок. Поэтому ранг ипотеки по отношению ко всем другим правам на земельный участок определяется согласно времени внесения ипотеки в поземельную книгу. В интересах ипотечного банка следить за тем, чтобы его права по ипотеке были занесены в поземельную книгу в качестве первостепенных по отношению ко всем остальным правам, которые в свою очередь не должны никаким образом ущемлять интересы ипотечного банка.

Продажа объекта залога через самого собственника. Если заемщик  длительное время не сможет выполнять свои обязательства по кредиту, то банк посоветует ему в течение определенного периода, соответствующего действительным условиям, продать объект залога. Как собственник он вправе это сделать и такой вариант является наиболее приемлемым для него способом выполнить частично или полностью свои кредитные обязательства. Как правило, свободная продажа объекта залога (дома, квартиры) намного выгоднее сторонам, чем приведение в исполнение судебного решения и принудительная продажа объекта залога. Результат продажи зависит, естественно, от ситуации на рынке недвижимости, а значит, от продажной стоимости. Из полученной от продажи объекта залога суммы денег банк за аннулирование ипотеки получает часть выручки, необходимую для покрытия возникшей задолженности и погашения кредита. В том случае, если собственнику не удалось продать объект залога, то по истечении определенного времени банк расторгает договор кредитования и ипотеки и прибегает к последнему средству, к судебному исполнению условий договора, влекущему за собой принудительную продажу объекта с аукциона.

 

 

3.7 Ипотечные банки.

 

Ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в §1 Закона о кредитных операциях, который является для всех кредитных  институтов Германии «Основным законом» и в § 1 Закона об ипотечных банках, специально созданном законе для частно-правовых кредитных институтов. Их основные задачи, виды сделок изложены в § 1 Закона об ипотечных банках. Это:

залог земельных участков (находящихся внутри страны) и его  обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

эмиссия ипотечных закладных  на основании приобретенных ипотек;

предоставление кредитов отечественным корпорациям и  учреждениям общественного права  или предоставление кредитов третьим  лицам при условии, что гарантами  выступают эти корпорации

эмиссия коммунальных долговых обязательств — закладных согласно § 41 Закона об ипотечных банках на основании  предоставления кредитных средств  отечественным корпорациям и  организациям и получения определенных прав по отношению к ним.

Согласно § 5 Закона об ипотечных банках они имеют право на совершение некоторых побочных и вспомогательных сделок. Важным видом вспомогательных сделок является возможность предоставления ссуды, превышающей 60% предельной стоимости земельного участка.

Следующим видом побочных сделок является размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами. Это может быть также и участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка.

К вспомогательным сделкам  отнесено размещение свободных средств  в других банках или скупка выпущенных им самим собственных ценных бумаг. Вспомогательные сделки допустимы  только в том случае, если они  служат главным или побочным операциям.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то в ней им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей  банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

 

 

3.8 Особенности ипотечных банков.

 

Все сказанное выше дает нам повод говорить об ипотечном  банке, как особой форме кредитного института, обладающего существенными отличиями. Речь идет об особых кредитных институтах, чья сфера деятельности определяется специальными законодательными актами, регулирующими задачи и виды сделок. Ипотечный банк не может осуществлять всю широкую гамму финансовых операций, как коммерческие банки.

Итак, ипотечные банки  в кредитной сфере работают со строго определенными видами и формами  кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной  особенностью ипотечных банков является их привилегия по выпуску долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют право употреблять для обозначения своих ценных бумаг слово «закладной лист» (§ 5 Закон об ипотечных банках). То, что рефинансирование осуществляется через продажу ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, то есть создания денежного капитала и одновременно этим ограничивается круг деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных  банков также определена специальным  регулированием, это § 2 Закона об ипотечных  банках. Они могут существовать только в форме акционерного общества или  коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в форме коммандитного акционерного общества в Германии не существуют.

 

 

3.9 Закладные листы.

 

Эмиссия закладных листов. Ипотечный банк имеет право осуществить  эмиссию залоговых листов только в случае, если он приобрел уже ценности, способные служить в качестве их покрытия. Минимальная общая стоимость выпускаемых закладных составляет 10 млн. евро. Эмиссии закладных осуществляются или в виде реальной (наличной) отпечатанной типографским способом залоговой облигации (закладной), или в виде сертификата на эмиссию закладных в крупных выпусках, которые размещаются затем в банке-депозитарии, это так называемые «глобальные свидетельства».

Закладной лист — закладная («наличный» экземпляр). Закладные листы  печатаются специализированными типографиями ценных бумаг с использованием особого способа печати на защищенной от подделок бумаге. За выполнение требований к качеству печати следит биржевая служба допуска и эксперты немецкого Федерального банка. Согласно § 8 Закона об ипотечных банках закладной лист должен содержать информацию о правовых отношений между ипотечным банком и держателем закладного листа — так называемые условия эмиссии:

номинальная стоимость  закладного листа; существуют закладные  листы номиналом в 100, 200, 500, 1000, 5000 и 10000 евро;

процентная ставка, по которой банк обязуется выплачивать  годовые проценты; время и место  их выплаты;

время и место возврата номинальной стоимости закладных;

название ипотечного банка, как должника по отношению  к держателю закладной;

положения о возможности расторжения договора; согласно § 8 абзац 2 стр. 2 Закона об ипотечных банках держателю закладной не может быть предоставлено право на расторжение договора с ипотечным банком, поскольку в этом случае банк может столкнуться с проблемами ликвидности, он не может получать от своего кредитора ссуду в любой момент, к примеру, по требованию держателей закладных, а только в срок, определенный договором кредитования. С другой стороны, ипотечный банк может отказаться от права выплаты номинальной стоимости закладной на срок до 10 лет. На практике, как правило, оговаривается «неподлежимость востребования закладной» как для банка, так и для держателя закладной;

наименование органа, разрешившего выпуск закладных листов и дата выдачи разрешения;

дата выдачи закладного листа;

идентификационный номер  ценной бумаги, для облегчения установления эмиссии;

подтверждение, назначенного государством доверенного лица (попечителя ипотечного банка), что для закладной  имеется в наличии, предусмотренное  законом покрытие, о чем ипотечным банком была сделана запись в ипотечном регистре (регистр покрытия).

Закладные листы оформляются  как предъявительские, так и именные  ценные бумаги, то есть могут быть выданы на конкретное лицо. В конце 1996 г. 75% всех находящихся в обращении закладных были выданы на предъявителя и 25% являлись именными. Лицу, разместившему свой капитал в банке, выдается закладной лист и дополнительно к нему купонный лист процентных ставок, который содержит годовые процентные купоны на все время действия закладной. Для получения годовой суммы процентов вкладчик предъявляет один процентный купон банку, и банк осуществляет его погашение.

«Глобальное» закладное  свидетельство. В целях упрощения  и рационализации совершения кредитных  операций в Германии большей частью проводятся эмиссии, при которых не происходит выдача закладных листов. Это так называемые «безштучные» эмиссии. В этом случае ипотечный банк выдает на всю эмиссию сертификат, одно «глобальное» свидетельство, которое затем согласно § 9а Закона о депонировании ценных бумаг, размещается на хранение в банке-депозитарии, хранителе ценных бумаг. Лицо, желающее приобрести часть такой эмиссии, получает от ипотечного банка или банка, выступающего посредником в этой сделке, письменную квитанцию на кредитованную сумму (документальное подтверждение о депонировании денежной суммы). Эта квитанция на кредитованную сумму содержит обозначение эмиссии, величину процентной ставки, номинальную стоимость части приобретаемой эмиссии, срок выплаты процентов и денег. Учреждение банка, выдавшего квитанцию, следит через депозитарный банк за депонированием процентов и погашением суммы со стороны ипотечного банка, осуществившего данную эмиссию. Инвестор вправе в любое время реализовать на фондовой бирже свой закладной лист или долю эмиссии, которой он владеет по квитанции, и таким образом получить свой капитал по актуальному курсу обратно, не дожидаясь истечения срока действия закладной и выплаты номинальной стоимости закладной банком.

 

 

 

 

3.10 Предписания по правовой защите держателей закладных.

 

В основе Закона об ипотечных  банках лежит требование о защите прав держателей закладных ипотечного банка. Это содержится в следующих  трех основополагающих принципах закона: