Ипотечная система развитых стран

 

 

1.2 Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

 

Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), являются основой для REMIC. Первым этапом, предваряющим появление ценной бумаги MBS, является выдача финансовым учреждением заемщику ипотечного кредита для финансирования (или рефинансирования) приобретения дома или иной недвижимости. Данные кредиты предоставляются заемщику на различных условиях (например, на 15 и 30 лет, с фиксированной или изменяющейся процентной ставкой и т. д.). В течение кредитного периода остаток долга постепенно амортизируется, то есть сокращается до его полной выплаты. Заемщик обычно выплачивает кредит, внося ежемесячные платежи, включающие как погашение части основной суммы, так и выплату процентов. Поскольку погашение ипотечных кредитов может растянуться на многие годы, кредиторы должны изыскивать пути для пополнения своих фондов, чтобы иметь возможность предоставлять новые кредиты. Для этого кредиторы продают пакеты ипотечных кредитов с одинаковыми характеристиками на вторичном ипотечном рынке эмитентам, или гарантам, ценных ипотечных бумаг — в первую очередь «Фэнни Мэй», «Фрэдди Мак» и «Джинни Мэй». Эти ассоциации, в свою очередь, группируют «квалифицированные» кредиты в пулы и конвертируют эти пулы в ценные бумаги, известные как ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым они предоставляют гарантии. В процессе того, как заемщики, кредиты которых входят в пул, совершают по ним выплаты, поступающие таким образом денежные средства, распределяются пропорционально между держателями ценных бумаг (инвесторами). Ценные ипотечные бумаги могут быть предложены инвестору непосредственно или же быть сгруппированными с другими ценными бумагами MBS для реструктурирования в иной вид ценных бумаг, таких, как REMIC.

Ценные бумаги REMIC представляют собой ценные ипотечные бумаги различных классов и категорий, обеспеченные жилищными ипотечными кредитами, предварительно объединенными в пулы фондами ценных бумаг MBS. При формировании ценных бумаг REMIC выплаты основной суммы долга и процентов реструктуризируются в отдельные потоки денежных средств по самостоятельно обращающимся ценным бумагам. Перераспределяя потоки наличных средств, от стандартных MBS, лежащих в основе REMIC, эмитент получает возможность создания ценных бумаг, имеющей разные классы, называемые также траншами, которые могут иметь разные ставки по купонам, различную среднюю фактическую продолжительность жизни, различную чувствительность к досрочному погашению и разные окончательные сроки погашения.

Крупнейшими эмитентами ценных бумаг REMIC являются акционерные компании «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак», учрежденные Конгрессом США. Ценные бумаги MBS, лежащие в основе ценных бумаг REMIC, выпускаемых «Фэнни Мэй», гарантируют своевременность платежей, как по основной сумме долга, так и по процентам. Ценные бумаги MBS, лежащие в основе ценных бумаг REMIC, выпускаемых «Фрэдди Мак», также гарантируют выплату основной суммы долга и процентов. Данные гарантии важны для инвесторов, поскольку они существенно уменьшают кредитный риск и повышают рыночную привлекательность ценных бумаг; однако такие гарантии не устраняют риск процентной ставки и рыночный риск. «Джинни Мэй» также предоставляет гарантии по ценным бумагам REMIC. Поскольку «Джинни Мэй» является государственной корпорацией при Министерстве жилья и городского развития, гарантии, предоставляемые ей по ценным бумагам REMIC, подкрепляются, в свою очередь, гарантиями правительства США. Некоторые частные учреждения, включая инвестиционные банки, финансовые учреждения, компании, занимающиеся жилищным строительством, также выпускают ценные ипотечные бумаги.

В группу ценных бумаг REMIC может входить большое количество классов со стандартной выплатой процентов, и при этом обязательно должен быть включен один класс с выплатой процентов по остаточному принципу. Классы, или транши, со стандартной выплатой процентов обозначаются буквами А, В и т. д. Эти классы имеют купоны (с фиксированной, плавающей или нулевой процентной ставкой), а также определенные сроки и условия осуществления выплат инвестору по ним. Часто в транши REMIC со стандартной выплатой процентов включают один или более классов «Z», являющихся своего рода бескупонными облигациями или облигациями с приращением процента. Класс «R» представляет собой класс с выплатой процентов по остаточному принципу.

В простейшей структуре REMIC основная сумма долга по обычным (стандартным) классам распределяется по ним последовательно в алфавитном порядке. Инвесторы, вложившие капитал в данные ценные бумаги, получают проценты, начисляемые по остатку основной суммы долга того или иного класса, однако выплата основной суммы инвестору не начинается до того момента, пока не будут, произведены выплаты по предыдущему классу или не будет соблюдена иная процедура, установленная в проспекте эмиссии. Последними производятся выплаты по обычному (стандартному) траншу класса «Z» (или траншу облигаций с приращением процента). Проценты по данному классу не выплачиваются до тех пор, пока не будут осуществлены выплаты по другим определенным классам. В то же время, проценты и балансовый остаток по траншу «Z» продолжают увеличиваться до тех пор, пока не будут полностью произведены выплаты по всем другим приоритетным классам.

Федеральный резервный банк из средств, поступающих по лежащим в их основе ценным бумагам MBS. Платежи, как правило, производятся «зарегистрированному держателю» ценных бумаг REMIC, которым обычно является финансовое учреждение, такое, как банк, брокерская фирма или организация, занимающаяся клирингом ценных бумаг, которым разрешено иметь счета в банках Федеральной резервной системы. Индивидуальный владелец сертификата ценных бумаг REMIC является «бенефициаром». Зарегистрированный держатель несет ответственность за открытие и ведение счетов для своих клиентов, а также распределение средств по этим счетам.

 

 

1.3 Американский опыт ипотеки (двухуровневая система).

 

Одним из основополагающих моментов развития ипотеки в Соединенных  Штатах было право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимого имущества. В настоящее время двое из трех американцев живут в своих собственных домах.

Анализ, проведенный в  Соединенных Штатах, показал, что  владельцы собственных домов  больше, чем кто-либо, заботятся о  своем имуществе. Американские граждане полагают, что владение собственным жильем - это программа долгосрочного вложения капитала. Этот рынок создал необходимые правовые и нормативные условия и системы, которые поддерживают частные владения, а также позволяют развивать структуру свободного рынка, которая охватывает уже более 95% жилья Соединенных Штатов. В этом отношении жилье лучше всего используется теми, кто его сам покупает и строит.

Огромное значение развитие рынка недвижимости имело для  развития экономики всей страны. Почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически в основу развития экономической системы страны.

Кроме того, развитие рынка  недвижимости обеспечивает трудоустройство населения Соединенных Штатов благодаря участию населения в строительстве личных домов, участию фабричных рабочих в производстве различного рода товаров, услуг, материалов для строительства жилья. Только персонал, связанный с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек, 5,3% всего трудящегося населения в Соединенных Штатах.

 

 

1.4 Система финансирования жилья в США.

 

Система финансирования жилья в США построена на принципах  кредитования его строительства  и покупки. Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов, а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели достигла около 3 триллионов долларов. Рынок жилья обслуживают в основном два вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит.

Обычная схема финансирования жилья такова: подрядная фирма  берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги  покупается земельный  участок под застройку, выполняются  проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку, документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6-24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга. Строительная ссуда погашается ипотечной при закрытии сделки по закладной.

Основные финансовые учреждения, инвестирующие ссуды под залог недвижимого имущества в США:

ссудосберегательные ассоциации (ССА) - до 50% всех ипотечных кредитов. ССА формируют свои ресурсы из вкладов граждан. Таким образом, основной источник кредитования жилья -сбережения самих граждан;

ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков, - второй по значению ипотечный кредитор. Они формируют свои активы из заемных средств, открывают ипотечные кредиты и тут же продают их на рынке ценных бумаг;

коммерческие банки  также занимаются ипотечным кредитованием (до 20% общего объема выпущенных ссуд). В основном их интерес к ипотеке возрастает в период снижения ставок кредита на финансовом рынке;

взаимосберегающие (кооперативные) банки, подобно ССА, формируют свои депозиты из временно свободных средств населения (до 10% ссуд);

кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения) - до 20% ссуд.

Основные особенности  ипотечного кредитования в США: ипотечный  заем, как правило, долгосрочный (15-20 лет); процентная ставка ниже рыночной (в среднем на 3-4%); сумма кредита обычно не превышает 80-90%  стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств. Малоимущим ветеранам государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса;  фактический средний срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные поступают на рынок ценных бумаг, т.к. они обеспечивают постоянное получение дохода.

 

 

1.5 Конкурентоспособность ипотечного кредитования.

 

Эти особенности ипотечного кредита определяют его достаточно низкую ликвидность при высокой  степени риска. Однако ипотечное  кредитование на финансовом рынке США  обладает достаточной конкурентоспособностью, что достигается следующими мерами:

при открытии ссуды под  залог недвижимого имущества  производится тщательная оценка степени  риска кредитования - андеррайтинг. Исследуется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика, оценивается сам дом, район его нахождения и т.д. Основной критерий оценки - возможность продажи дома по достаточной для возмещения затрат кредиторов цене в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Тщательно проведенный андеррайтинг существенно способствует снижению риска неплатежа по ипотечному кредиту;

обязательное страхование  ипотечной задолженности. Более 50% ипотечных  займов обеспечиваются государственной  страховкой, остальные ссуды, в основном, застрахованы частными страховыми фирмами;

использование различных форм кредита, учитывающих инфляционные процессы и движение цен на кредитные ресурсы на финансовом рынке.

 

 

1.6 Государственная поддержка ипотеки.

 

Самым важным в регулировании  жилищного рынка США является правительственная поддержка системы  ипотечного кредитования. Главная цель Федерального Правительства - обеспечение всех граждан США жильем по современным минимальным стандартам, которая достигается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья. Основные методы регулирования - государственное страхование ссуд, выдаваемых частными кредитными учреждениями, льготы в получении кредитов для малообеспеченных групп населения и ветеранов, упорядочивание деятельности сберегательных учреждений, налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка, установление стандартов на жилье, обеспечение вторичного рынка закладных.

Для этого была создана  система государственных и негосударственных  учреждений с различными функциями. Это Федеральная жилищная администрация  и Администрация по делам ветеранов, Национальный жилищный банк, Федеральная национальная ассоциация по закладным, государственная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.

Организация вторичного рынка закладных позволила существенно повысить ликвидность ипотечных ссуд, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным. Доля государственных инвесторов на вторичном рынке закладных остается доминирующей - более 90% объема.

 

 

1.7 Двухуровневая система ипотечного кредитования.

 

В США действует двухуровневая  система ипотечного кредитования. Двухуровневая  модель организации рынка ипотечного кредитования возникла исторически в связи с желанием правительства добиться единообразия или стандартизации сделок по обеспечению ипотечных кредитов во всей стране в целом для повышения их ликвидности и последующего рефинансирования.

Суть двухуровневой  модели состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

переуступить их вторичным  инвесторам;

сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

выпустить и разместить ценные ипотечные бумаги.

Обобщая опыт функционирования двухуровневой системы  ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы.

1) Отрасль  ипотечных кредитов может явиться  катализатором развития отрасли  жилищного строительства, что  в свою очередь станет важным  компонентом в структуре валового  национального продукта страны. За шестьдесят лет после принятия Национального закона о жилье от 1934 г. в США процент жилья в частной собственности постепенно вырос с показателя менее 50% до нынешнего уровня, составляющего почти две третьих. Практически весь этот рост имел место в годы после Второй мировой войны. В течение последних двадцати пяти лет приобретение четырех из пяти новых домов финансировалось посредством получения ипотечной ссуды.

2) Суть двухуровневой  модели состоит в том, что  ипотечные кредиты, выданные на  первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным Правительством агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ценные ипотечные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски,  не покрытые страховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами. При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, но это необязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов. Механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования более сложен, чем одноуровневый, и требует дополнительных затрат на свое содержание. Это, в свою очередь, влечет  удорожание кредитных средств для заемщика.