Анализ практики оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости в Москве

 

     Характеристика  оцениваемого объекта:

 

     Введем  корректировки для объектов относительно оцениваемого (К₁, К₂,…, К₈) в процентах: 

 

     Валовые корректировки для каждого объекта  составляют:

     На  основании валовых корректировок  вычислим вес для цены каждого  объекта по формуле:

     

, где

     V_i, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;

     n – количество объектов аналогов. 

 

      Окончательно  получаем:

 
 

      Переведем окончательную стоимость объекта  оценки, полученную сравнительным подходом, в рублевый эквивалент (курс доллара = 28,5 руб.):

     975*127*28,5 = 3 529 000 руб. 

     2.6.3  Оценка по доходному  подходу

      Недвижимость  обладает свойством приносить доход  своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди  методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

• метод валовой ренты;
• метод прямой капитализации;
• метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

      В данной работе будет  использоваться метод  прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.

      В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

     

      Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники  рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые  инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь  о нем четкие представления.

      ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

      Последовательность  расчета ЧОД (NOI) следующая:

1. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.
2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

      К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

• налоги на имущество;
• арендная плата за использование земельного участка;
• страховые взносы и т.д.

     К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

     Ниже  приведен неполный перечень операционных расходов:

• коммунальные услуги;
• зарплата персонала;
• содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

      Наиболее  сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации  R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

     R =

, где

       - процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ;

       - премия за риск вложения в доходную недвижимость;

       - премия за низкую ликвидность объекта;

       - премия за некачественный менеджмент.

       - норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.

     Расчет  стоимости объекта  недвижимости по доходному  подходу

     Определим ставку арендной платы за объект недвижимости, на основании сравнительного анализа  информации:

 

     

 

     Характеристика  оцениваемого объекта:

 

     Введем  корректировки для объектов относительно оцениваемого (К₁, К₂,…, К₈) в процентах: